遇到“一房二賣”，這樣做最有效||福州房產(chǎn)律師推薦||

最近在一起房屋買賣合同糾紛中遇到了“一房二賣”的情況，對此問題進行了一些研究，借這篇文章把當時的所思所想寫出來，也許對他人有用。

根據(jù)法律規(guī)定，財產(chǎn)保全可以分為訴前保全和訴訟（訴中）保全。如果能夠申請訴前保全盡量申請訴前保全，要求查封涉案房產(chǎn)，防止被告在訴訟過程中再次出售。有的法院可能訴前保全做起來困難，可以在法院受理案件之后，及時聯(lián)系辦案法官，提出訴訟保全申請，查封涉案房產(chǎn)的。

申請財產(chǎn)保全的一大障礙就是需要提交擔保。以前法院要求原告提供等值的擔保，甚至要求必須有三分之一的為現(xiàn)金，而原告往往無法提供，導致無法對涉案的房產(chǎn)進行保全。2016年12月1日之后，《最高人民法院關于人民法院辦理財產(chǎn)保全案件若干問題的規(guī)定》開始實施。根據(jù)該規(guī)定：1、擔保數(shù)額不超過請求保全數(shù)額的百分之三十；2、申請人可以以財產(chǎn)保全責任險合同的方式為財產(chǎn)保全提供擔保，即向保險公司投保財產(chǎn)保全責任險，保險公司向法院出具保函。這樣的規(guī)定無疑降低了財產(chǎn)保全提供擔保的門檻，減輕了原告的壓力，更容易提供擔保。

發(fā)生一房二賣之后，原告有兩個路徑可以選擇：1、變更訴訟請求，要求被告返還購房款，并支付相當于已支付的購房款一倍的賠償金（即“雙倍賠償”）；2、要求法院中止審理，另行起訴被告與第三者的購房合同無效。這兩個選擇各有利弊，需慎重做出選擇。

首先，選擇“變更訴訟請求，要求被告雙倍賠償”的法律依據(jù)是《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。”

但是如果選擇這一路徑，則被告與第三人之間的房屋買賣合同關系是否有效將不再審查。而被告與第三人之間的房屋買賣關系有可能是真實存在的，也有可能是虛假的，特意為訴訟而做的。有可能被告是惡意，而第三人是善意的，也有可能是雙方串通一氣的損害原告利益的。另外，原告會失去挑選好的房屋，只能要求被告賠償金錢。如果被告也轉(zhuǎn)移了其他資產(chǎn)的話，那么最后的法院判決將難以執(zhí)行。

其次，選擇“要求法院中止審理，另行起訴被告與第三者的購房合同無效”的法律依據(jù)是《合同法》第五十二條的規(guī)定，“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，合同無效”。被告和第三人簽訂的合同如果存在虛假合同、價格奇高奇低、兩人之間存在特殊關系等等情況下，可以考慮申請法院中止審理。

但是如果選擇這一路徑，也有弊端：1、時間會很長，因為正在進行的訴訟要中止，等另外的訴訟案件出判決結果，而另外的訴訟可能還需要一審、二審，這就需要半年到一年甚至更長的時間才能結束；2、另外起訴的案件存在訴訟風險，即敗訴的可能性；3、未必符合原告的利益最大化。如果房價穩(wěn)定的情況下，被告返還雙倍返還已經(jīng)支付的購房款可能對原告更有利益。

選擇哪種方式，要根據(jù)具體情況而定了。

雖然涉案房子已經(jīng)被銷售了，但是可能被告和第三人的房屋交易還沒有徹底完成，僅僅做了一個網(wǎng)簽，另外被告可能還有其他財產(chǎn)。比如：被告是開發(fā)商，還有其他房屋沒有銷售完；原告購買了幾套房屋，只被賣了一套，還有其他的房屋沒有賣。這個時候，需要盡快申請保全，盡快查封涉案房屋或者被告其他的房產(chǎn)。

如何查封，查封哪些房產(chǎn)要根據(jù)下一步的訴訟選擇來決定。如果選擇要求雙倍賠償，則可以要求查封被告其他相當于變更后訴訟請求賠償金額的房產(chǎn)；如果只要求中止審理，則只能要求查封涉案房產(chǎn)。

綜上，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)商或者房屋的出賣人受利益的驅(qū)使可能會出現(xiàn)“一房二賣”的情況，遇到這種情況的時候，應該根據(jù)案件具體情況進行分析，與法官深入溝通，做出合適的選擇，切實維護原告（購房人）的合法權益。