改判要點(diǎn)：《商品房買賣合同》已約定“買賣雙方對(duì)商品房質(zhì)量有爭(zhēng)議時(shí)，買受人可向具有工程質(zhì)量檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定”，買受人僅以開發(fā)商未提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》為由認(rèn)定房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，不予支持。?

案情簡(jiǎn)介：

2014錢文亮、張琳與中藍(lán)公司簽《商品房買賣合同》，約定購(gòu)買某小區(qū)商品房，交房時(shí)間為2015年12月1日。2016年8月31日，中藍(lán)公司與錢文亮、張琳簽訂《延期交房協(xié)議書》約定將交房時(shí)間延期至2016年12月31日。2016年9月底，某小區(qū)商品房19戶業(yè)主陸續(xù)就涉案房屋施工縫存在不規(guī)則裂縫、滲水等質(zhì)量問(wèn)題之前就向平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)交通與建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督站投訴。該監(jiān)督站于2016年11月21日發(fā)函要求中藍(lán)公司限期查明原因、出具修復(fù)方案并于2016年11月30日予以修復(fù)。2017年1月23日，中藍(lán)公司發(fā)出《入伙通知書》通知錢文亮、張琳交房。錢文亮、張琳于2017年2月12日向中藍(lán)公司發(fā)出《關(guān)于房屋未達(dá)交付條件并拒收的通知確認(rèn)函》，以涉案房屋存在裂縫、滲水等質(zhì)量問(wèn)題，拒絕收房。嗣后，錢文亮、張琳遂提起訴訟要求中藍(lán)公司支付逾期交房補(bǔ)償金及違約金。審理期間，中藍(lán)公司一直無(wú)法提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》等涉案房屋驗(yàn)收合格資料。

一審平潭法院觀點(diǎn)：

雙方簽訂《商品房買賣合同》約定的交房時(shí)間為2015年12月1日，后雙方協(xié)商簽訂《延期交房協(xié)議書》將交房時(shí)間最終延至2016年12月31日，并約定逾期交房應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)。中藍(lán)公司抗辯稱2017年1月23日已發(fā)出《入伙通知書》通知錢文亮、張琳辦理交房手續(xù)，錢文亮、張琳因涉案房屋存在質(zhì)量問(wèn)題發(fā)函明確向中藍(lán)公司表示拒絕收房且事實(shí)上也并未收房。根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》第五條規(guī)定：工程符合下列要求方可進(jìn)行竣工驗(yàn)收：……（九）對(duì)于住宅工程，進(jìn)行分戶驗(yàn)收并驗(yàn)收合格，建設(shè)單位按戶出具《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，中藍(lán)公司提供《竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》、《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書》，但始終無(wú)法提供對(duì)涉案房屋進(jìn)行質(zhì)量分戶驗(yàn)收并出具的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，無(wú)法證明涉案房屋質(zhì)量合格符合交房條件，因此，應(yīng)認(rèn)定中藍(lán)公司對(duì)涉案房屋至今尚未交房。

二審中，中藍(lán)公司向本院提交一組證據(jù)：1.門窗、護(hù)欄及扶手、玻璃工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表；2.衛(wèi)生間與廚房、墻體、外窗、頂棚與屋面防水工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表；3.安裝工程分戶驗(yàn)收質(zhì)量記錄表；4.室內(nèi)墻面、頂棚面層工程、煙囪道、排氣道與穿墻預(yù)留管工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收記錄表；5.室內(nèi)空間尺寸、室內(nèi)樓地面分戶驗(yàn)收記錄表。證明案涉房屋已通過(guò)竣工驗(yàn)收。

二審福州中院觀點(diǎn)：

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為中藍(lán)公司通知錢文亮、張琳辦理交房手續(xù)時(shí)，訟爭(zhēng)房屋是否符合合同約定的交房條件。訟爭(zhēng)《商品房買賣合同》第八條約定，中藍(lán)公司應(yīng)于2015年12月1日前將具備經(jīng)竣工驗(yàn)收合格、消防驗(yàn)收合格等條件的商品房交付給錢文亮、張琳使用。《商品房買賣合同》附件六第八條約定驗(yàn)收過(guò)程中如買受人認(rèn)為商品房需要整改的，由買賣雙方做好記錄，出賣人按照協(xié)商確定的時(shí)間完成整改，但不承擔(dān)延遲交樓責(zé)任。買賣雙方對(duì)商品房質(zhì)量有爭(zhēng)議時(shí)，買受人可向具有工程質(zhì)量檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定，如鑒定結(jié)論屬于主體質(zhì)量不合格，買受人有權(quán)退房，出賣人承擔(dān)鑒定費(fèi)用并賠償買受人損失。綜合分析錢文亮、張琳一審提交的《質(zhì)量問(wèn)題的函》等有關(guān)房屋質(zhì)量方面的證據(jù)，案涉房屋質(zhì)量存在一定瑕疵，但錢文亮、張琳沒(méi)有舉證證明其曾向具有工程質(zhì)量檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定，故其認(rèn)為中藍(lán)公司交付的房屋未達(dá)到交付條件的抗辯理由不能成立。結(jié)合二審期間中藍(lán)公司提交的證據(jù)，一審判決關(guān)于中藍(lán)公司未提交《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，無(wú)法證明案涉房屋質(zhì)量符合交房條件的認(rèn)定與事實(shí)不符，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案原告訴求為要求開發(fā)商支付逾期交房補(bǔ)償金，因此案件的爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為房屋何時(shí)符合交房條件，一審法院認(rèn)為依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》，中藍(lán)公司必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》才能夠證明房屋質(zhì)量合格符合交房條件。而二審法院依據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》中的約定“買賣雙方對(duì)商品房質(zhì)量有爭(zhēng)議時(shí)，買受人可向具有工程質(zhì)量檢測(cè)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定”以及中藍(lán)公司二審時(shí)提供的證據(jù)，認(rèn)定房屋僅是存在質(zhì)量瑕疵，因此應(yīng)當(dāng)由錢文亮、張琳承擔(dān)房屋存在質(zhì)量問(wèn)題的舉證責(zé)任，而不是依據(jù)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》判斷房屋質(zhì)量是否符合交房條件。

從本案中可以看出，相較于部委規(guī)章，在民事領(lǐng)域某些時(shí)候法院更加尊重當(dāng)事人的意思自治即《商品房買賣合同》對(duì)雙方的爭(zhēng)議問(wèn)題具體如何約定，因此購(gòu)房者在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)必須仔細(xì)閱讀每一個(gè)條款，防止發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)被合同條款所“坑”。

案例索引：(2019)閩01民終4940號(hào)，以上涉及人名均為化名。