案情簡介：

2005年11月30日，男方許志父母出資購買房屋并登記于許志名下，嗣后該房屋由許志父母一直居住至今。2010年12月，許志與女友孫藝同居，雙方未辦理結(jié)婚登記手續(xù)。

2015年6月26日與孫藝簽訂《存量房買賣合同》，將房產(chǎn)變更至孫藝名下。房屋和車位買賣過程中的稅費由許志支付，孫藝未支付款項，房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證由許志收執(zhí)，訟爭房屋和車位由許志占有、使用至今。

自2014年8月29日至2015年9月29日，孫藝與許志資金往來83次，孫藝轉(zhuǎn)賬給許志1110340元，許志轉(zhuǎn)賬給孫藝168792元。嗣后許志與孫藝因感情問題發(fā)生爭執(zhí)，2019年9月26日，孫藝向自然資源局申請公告掛失房屋的《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用權(quán)證》。

許志遂將孫藝訴至法院，主張因其為案外人提供借款擔保，為防止名下房屋被強制執(zhí)行，才在未被起訴之前簽訂案涉合同，將案涉房屋過戶到孫藝的名下。故案涉合同非當事人真實意思表示，應(yīng)認定無效。

孫藝抗辯，許志對其負有債務(wù)，經(jīng)雙方協(xié)商，許志同意以物抵債，并與其簽訂案涉合同。故案涉合同是雙方當事人真實意思表示，應(yīng)認定有效。

另，由于許志為他人的貸款提供擔保，2016年9月23日農(nóng)村商業(yè)銀行向法院申請執(zhí)行許志、嚴志等金融借款合同糾紛一案。

一審龍海法院觀點：

根據(jù)法律規(guī)定,認定合同是否無效的關(guān)鍵事實在于雙方是否存在通謀虛偽的意思表示。本案雙方簽訂《存量房屋買賣合同》，依照常理，雙方之間當存有買賣房屋的意思表示及相應(yīng)的履行行為，形成房屋買賣的意思表示，但結(jié)合所有權(quán)屬性、居住情況、合同條款、付款情形，結(jié)合查明事實發(fā)現(xiàn)：1、孫藝無購買房屋的真實意思表示；2、孫藝沒有支付購房款；3、雙方約定的價款低于市場價的70%以下；4、孫藝主張其“以物抵債”，其提供的證據(jù)明顯是正常生活中的轉(zhuǎn)賬流水，與房屋買賣支付價款的民事法律特征明顯不符。因此，可以認定許志與孫藝通謀，雙方簽訂的存量房買賣合同不是真實的意思表示，合同無效。

二審漳州中院觀點：

首先，許志在簽訂案涉合同之前，確實存在擔保債務(wù)，且部分債務(wù)為到期債務(wù)。許志在所涉?zhèn)鶆?wù)案件到期或即將到期，即將面臨起訴和執(zhí)行之前，與孫藝簽訂案涉合同，并將名下房屋轉(zhuǎn)移登記至孫藝名下，明顯具有規(guī)避強制執(zhí)行的動機；

其次，孫藝并未根據(jù)案涉合同約定的期限履行支付購房款項的義務(wù)，許志亦不要求房款實際交付。雙方多筆款項往來均發(fā)生于同居期間，并均未注明款項用途，不排除是因日常生活和經(jīng)濟活動產(chǎn)生，不足以證明雙方存在借款關(guān)系。根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，亦均不能證明雙方具有以物抵債的合意；

第三，許志與孫藝雖未登記結(jié)婚，但從2010年12月開始，雙方即同居，案涉合同簽訂前，雙方還生育一女，兩人關(guān)系特殊。同居關(guān)系期間，許志以買賣形式過戶房產(chǎn)給孫藝并承擔稅費，之后雙方繼續(xù)共同居住生活，明顯不符常理。

綜上，許志自認其為規(guī)避執(zhí)行而簽訂案涉合同，將案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至孫藝名下的事實具有高度蓋然性。案涉合同以合法形式掩蓋非法目的，應(yīng)認定為無效。無效合同自始沒有法律效力，因無效合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還。孫藝基于案涉合同取得案涉房屋的所有權(quán)，依法應(yīng)予返還給許志。

蔡思斌律師評析：

本案法院在審理房屋買賣合同是否有效的問題上，主要考慮了如下幾個問題：

1、房屋買賣簽署時間與許志債務(wù)履行期限之間的關(guān)聯(lián)性；

2、房屋買賣合同的實際履行情況，包括款項是否實際支付，房屋是否交付。結(jié)合孫藝并未依照合同支付購房款，房屋一直由許志占有、使用，房屋權(quán)屬證書由許志收執(zhí)，法院認定雙方并無真實交易的意思表示。

3、為何孫藝提供了與許志之間的大額往來流水，卻仍然不能保住房產(chǎn)？

雖然孫藝提供了雙方同居期間的大額往來流水，而且從流水中也可以證明其向許志支付款項遠超許志向其支付款項。但是，因支付行為是發(fā)生于同居期間這一時間段內(nèi)，與購房時間不吻合，金額不對應(yīng)，加之二人特殊關(guān)系，極有可能為生活開支或其他經(jīng)濟往來。雖然孫藝主張系以物抵債，但問題在于雙方并無任何以物抵債協(xié)議。因此，法院最終結(jié)合全案證據(jù)，認定雙方無真實交易的意思表示，未支持孫藝的抗辯。

4、那么，如果孫藝真的當時涉及以物抵債的，孫藝當初應(yīng)該怎么做才能防止如今的結(jié)果或挽回些損失呢？

孫藝應(yīng)當與許志簽署書面協(xié)議，明確此前轉(zhuǎn)賬款項系借款，并同時就借款未還事實予以確認，就雙方以物抵債簽署協(xié)議并辦理過戶，實際交付、占有房屋。且交易價格不能低于市場價70%。

以上人物系化名。

索引案例：漳州市中級人民法院（2020）閩06民終400號

福州律師蔡思斌?