近期，有當(dāng)事人咨詢蔡律師，稱其爺爺名下有一幢農(nóng)村自建房，僅有土地使用權(quán)證，無房屋產(chǎn)權(quán)證，且該房屋原審批為二層，實(shí)際已經(jīng)建有五層。爺爺現(xiàn)年逾九十，只有兩位孫子，無其他子女。當(dāng)事人擔(dān)憂在爺爺百年之后，該房屋能否確權(quán)至孫子名下？

首先應(yīng)明確，農(nóng)村宅基地是否能被繼承？根據(jù)我國《民法典》及《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村宅基地本身不具備繼承的屬性，宅基地的所有權(quán)歸屬于村農(nóng)民集體，而非農(nóng)戶所有，農(nóng)戶僅享有使用權(quán)，因此宅基地使用權(quán)不能被繼承，但建于宅基地上的自建房可作為遺產(chǎn)繼承。根據(jù)（2020）冀06民終5452號(hào)判決“宅基地使用權(quán)人對集體所有的土地享有占有、使用的權(quán)利，但該權(quán)利不能被繼承。當(dāng)使用權(quán)人去世后，其繼承人只能繼承宅基地上的附著財(cái)產(chǎn)，不能單獨(dú)繼承宅基地使用權(quán)?！币蚍康?zé)o法分離，繼承人繼承房屋所有權(quán)后，會(huì)隨之獲得該房屋所占宅基地的使用權(quán)。其次，自建房的合法性需要滿足用地合法及建設(shè)合法兩個(gè)方面。取得宅基地使用權(quán)證即為用地合法，而建設(shè)合法需要房屋建造如層數(shù)、面積等符合規(guī)劃審批。

就本案而言，被繼承人僅有土地使用權(quán)證而無產(chǎn)權(quán)證，且自建房超過審批層數(shù)建造，若孫輩想將自建房作為爺爺遺產(chǎn)依法繼承，不論是主張繼承土地使用權(quán)還是分割房屋份額，可能都會(huì)因房屋合法性無法確定而不被法院支持。如（2021）粵0605民初29186號(hào)判決“原告主張繼承何某4名下的土地使用權(quán)，依據(jù)我國現(xiàn)有的土地政策，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，其使用權(quán)附隨上蓋房屋所有權(quán)而發(fā)生轉(zhuǎn)移，而案涉上蓋房屋未辦理房產(chǎn)登記，原告亦未能提交案涉房屋的合法報(bào)建手續(xù)。據(jù)此，原告現(xiàn)有證據(jù)不足以證明訴爭土地的上蓋房屋系被繼承人何某4的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，在未能確定房屋合法性的前提下，本院不能單獨(dú)對宅基地使用權(quán)進(jìn)行處理?！奔埃?019）蘇0684民初3423號(hào)判決“案涉房屋雖然辦理了建房申請，但無產(chǎn)權(quán)證，且案涉房屋實(shí)際情況與建房批復(fù)審批并不完全相符。建房用地審批表僅是同意建房的審批意見，不是對房屋合法性的最終審查結(jié)果。所以目前本院不宜對案涉房屋進(jìn)行確權(quán)，原告的本次起訴應(yīng)予駁回。待案涉房屋的合法性得到確認(rèn)后，原告可以另行起訴?！?/p>

以上法院觀點(diǎn)認(rèn)為房屋不具合法性的主要因素一為無產(chǎn)權(quán)證，二為建房手續(xù)不合法。由于農(nóng)村宅基地房屋的所有權(quán)具有特殊性，并非嚴(yán)格意義上的權(quán)屬所有人，而是使用權(quán)人。權(quán)屬問題不能僅憑宅基地使用權(quán)證登記情況簡單判定，而應(yīng)綜合考慮農(nóng)村自建房特點(diǎn)、建房時(shí)間、出資情況、使用情況等因素。本案中爺爺?shù)淖越ǚ恳呀ㄓ卸暧杏啵P(guān)于權(quán)屬問題可參考（2020）閩0205民初1780號(hào)判決“案涉房屋所在的宅基地使用權(quán)，系杏集集（97）字第12445號(hào)《集體土地建設(shè)用地使用證》，由李明清于1993年12月7日申請，于1997年8月28日獲得，土地使用權(quán)者記載為李明清。因此，李明清擁有案涉房屋所在的宅基地使用權(quán)。李明清擁有案涉房屋的集體土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，從民事所有權(quán)的角度而言，已經(jīng)從形式上到實(shí)際上都達(dá)到完整。”也就是說，本案中即使?fàn)敔敓o產(chǎn)權(quán)證，但可據(jù)建房時(shí)間及使用情況等綜合因素確認(rèn)自建房權(quán)屬。至于超額建造部分是否屬于違建，則應(yīng)由有關(guān)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)定和處理，通過補(bǔ)辦手續(xù)或拆除違建部分補(bǔ)正房屋“合法性”后，再進(jìn)行繼承。

若爺爺?shù)淖越ǚ靠梢婪ㄓ衫^承人繼承，那么孫輩的繼承權(quán)如何實(shí)現(xiàn)？可通過兩種方式，一為遺囑繼承，二為代位繼承。若爺爺立有遺囑指定房屋由孫子繼承，則優(yōu)先按遺囑執(zhí)行。未立有遺囑的情況下，由于孫子非第一順序繼承人，若爺爺無子女，且孫子的父親已先于爺爺去世，則孫子可代位繼承其父的份額。由于農(nóng)村宅基地的特殊性，若孫輩非農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織成員，因繼承房屋占用宅基地的，可按規(guī)定確權(quán)登記，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織原成員住宅的合法繼承人”。