福州律師蔡思斌評析：

對于夫妻一方婚前買房，婚后雙方共同還貸且房屋增值的情形，原《婚姻法解釋三》第十條以及現(xiàn)《婚姻家庭編司法解釋一》第七十八條進(jìn)行了明確規(guī)定，即另一方有權(quán)分割共同還貸部分及相應(yīng)增值部分。本案一審法院將訴訟時(shí)間節(jié)點(diǎn)的房屋價(jià)值作為分割依據(jù)，屬適用法律錯(cuò)誤。由于雙方結(jié)婚到離婚這一期間，房屋價(jià)值下降，故無法適用上述法律規(guī)定。

現(xiàn)房價(jià)日漸下行，今后或許會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)“夫妻一方婚前買房，婚后房價(jià)下跌”情形。對此有觀點(diǎn)認(rèn)為，既然夫妻另一方可以分割增值部分，那也可以參照適用上述法律規(guī)定，認(rèn)定另一方需要承擔(dān)虧損。但此觀點(diǎn)明顯擴(kuò)大了法條適用范圍，不一定會(huì)得到法院支持。

一方婚前購房時(shí)另一方并沒有參與決策，另一方不應(yīng)為其決策失誤負(fù)責(zé)，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房價(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)。且房價(jià)下跌后，亦有上漲可能，購房一方當(dāng)下的損失并不意味著永久的損失?；谏鲜鲞壿嫞罅硪环匠袚?dān)房價(jià)下跌損失顯然對其不公，其至少應(yīng)當(dāng)分得共同還貸部分的一半，此為本案二審法院的裁判邏輯。

案情簡介：

原、被告于2012年5月登記結(jié)婚，后于2015年6月經(jīng)法院判決離婚。被告婚前于2009年4月5日購買位于昆明市某房屋。訴訟過程中，因雙方對房屋現(xiàn)價(jià)值未達(dá)成一致意見，法院根據(jù)市場平均價(jià)，酌情認(rèn)定該涉訴房屋現(xiàn)價(jià)格為9000元每平方米。

二審法院另查明，雙方結(jié)婚時(shí)該房屋市場單價(jià)為8930元/㎡，總價(jià)值1277794元，離婚時(shí)市場單價(jià)為8620元/㎡，總價(jià)值1233436元。

一審法院觀點(diǎn)：

經(jīng)查，位于昆明市某房屋系被告婚前以個(gè)人名義購買，并以被告的名義在銀行辦理貸款，該房屋登記在被告?zhèn)€人名下。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋（三）》第十條：“夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)商處理。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。”之規(guī)定。……

因雙方在婚姻存續(xù)期間共同歸還被告婚前購買房屋的部分按揭貸款，故對該房屋共同還貸未予以分割部分及共同還貸相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分，均享有分割的權(quán)利，雙方共同還貸未予以分割部分為91179.76元及共同還貸相對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分為347708.70元，兩項(xiàng)合計(jì)438888.46元。一審法院結(jié)合雙方對房屋的投入及歸還貸款情況，酌情判決由被告補(bǔ)償原告180000元。

二審昆明中院觀點(diǎn)：

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋（三）》第十條，要求分割婚后共同還貸支付的款項(xiàng)對應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分應(yīng)以該不動(dòng)產(chǎn)增值為前提。如果發(fā)生增值，用共同還貸部分乘以不動(dòng)產(chǎn)升值率除以2得出的數(shù)額即為補(bǔ)償對方的數(shù)額。這里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，婚前增值屬于一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。上訴人趙某要求以上訴人購買房屋時(shí)的價(jià)值作為是否增值的參考不符合相關(guān)法律規(guī)定的精神。而不動(dòng)產(chǎn)增值率=離婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)價(jià)格÷不動(dòng)產(chǎn)成本（結(jié)婚時(shí)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格+共同已還利息+其他費(fèi)用），依據(jù)估價(jià)報(bào)告，本案中訴爭房屋從結(jié)婚到離婚并沒有增值，反而貶值，故也就不存在婚后共同還貸增值部分的分割，但被上訴人可以要求就婚后共同還貸支付的款項(xiàng)進(jìn)行分割。

同理，關(guān)于上訴人要求就房屋貶值部分要求對方承擔(dān)的上訴請求，本院認(rèn)為，該房產(chǎn)買賣合同系上訴人婚前簽訂，購買什么位置、樓層、朝向系上訴人自己的選擇，被上訴人只參與婚后共同還貸，上訴人自然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)房價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)房價(jià)暫時(shí)下跌并不會(huì)對其造成實(shí)質(zhì)性損失。上訴人作為產(chǎn)權(quán)登記一方至少應(yīng)給被上訴人共同還貸本息一半（91179.76元÷2=45589.88元）的補(bǔ)償。綜上，一審法院不當(dāng)之處，本院予以糾正。

索引案例：（2017）云01民終1371號，以上涉及名字均為化名