房屋買賣合同僅有夫妻一方簽字，另一方拒絕配合導(dǎo)致無法過戶的賠償責(zé)任如何分配？

福州律師網(wǎng) — Mon, 17 Oct 2022 07:23:03 +0000

案情簡(jiǎn)介：

1994年9月4日，林斌與張志簽訂《房屋賣斷根契》，張志自愿將其名下一套安置房（所有權(quán)人：張志；無共有人；產(chǎn)權(quán)來源：94年拆遷安置產(chǎn)業(yè)）以63000元的價(jià)格出賣給林斌。林斌將該購房款以現(xiàn)金形式面交張志，嗣后張志將該房屋及房屋產(chǎn)權(quán)證交付林斌，林斌居住使用至今。張志與趙愛原系夫妻關(guān)系，雙方于1975年登記結(jié)婚，于2001年協(xié)議離婚。林斌于2019年找到趙愛，要求趙愛協(xié)助履行案涉房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，趙愛表示其不同意出售該夫妻共有房產(chǎn)。經(jīng)評(píng)估，案涉房產(chǎn)在2019年8月1日的市場(chǎng)價(jià)值為483900元（土地性質(zhì)為劃撥地）。

一審寧德蕉城法院觀點(diǎn)：

林斌于1994年9月4日向張志購買案涉房屋，其作為買受人應(yīng)當(dāng)盡到合理的注意義務(wù)，即應(yīng)當(dāng)審查買賣契約中張志的配偶趙愛簽章的真實(shí)性，但林斌未盡到注意義務(wù)，未要求共有人趙愛親筆簽名，在買賣契約簽訂二十多年后，才于2019年要求趙愛協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，林斌作為理性買受人，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無法履行的訴訟結(jié)果具有合理預(yù)期，若林斌盡到注意義務(wù)并及時(shí)要求趙愛辦理過戶登記手續(xù)，在趙愛不同意出售的情況下，林斌可以及時(shí)通過解除合同、主張定金罰則、要求違約賠償并進(jìn)行替代房屋購買等方式維護(hù)自己的合法權(quán)益，而林斌未在合理期限內(nèi)購買替代性房屋，放任房屋未轉(zhuǎn)移登記的狀態(tài)長(zhǎng)達(dá)二十多年，其對(duì)于此后房?jī)r(jià)上升的風(fēng)險(xiǎn)與損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)主要責(zé)任。而張志作為案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記人，其向趙愛隱瞞房屋出售的事實(shí)，并在買賣契約上加印了趙愛的私章，造成有權(quán)處分的假象，致使林斌產(chǎn)生合理信賴，其對(duì)林斌的可得利益損失，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任。趙愛作為案涉房屋的共有人，其并未在房屋買賣契約中簽名，其對(duì)房屋出售事實(shí)并不知情，其對(duì)此損失不存在過錯(cuò)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

二審寧德中院觀點(diǎn)：

案涉房產(chǎn)增值損失產(chǎn)生原因是合同被解除，故此損失的責(zé)任承擔(dān)應(yīng)根據(jù)合同被解除的原因來確定，而非根據(jù)未過戶即未履行完畢的原因來確定。一審法院以未過戶原因來認(rèn)定，該理由錯(cuò)誤。案涉合同被解除系因張志未經(jīng)趙愛同意出賣房屋，應(yīng)由張志承擔(dān)主要責(zé)任，即承擔(dān)房子增值部分70%的預(yù)期利益損失。林斌系審查疏忽，僅需承擔(dān)次要責(zé)任，即承擔(dān)房子增值部分30%的預(yù)期利益損失。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案系因夫妻一方擅自出售共有房屋導(dǎo)致的糾紛，爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于合同解除后應(yīng)由誰承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任，一審法院認(rèn)為，本案系買方放任房屋未轉(zhuǎn)移登記的狀態(tài)長(zhǎng)達(dá)二十多年，因此應(yīng)由買方承擔(dān)主要過錯(cuò)責(zé)任。但該理由并非本案合同解除的原因，本案合同解除的原因系賣方的配偶拒絕過戶房屋，導(dǎo)致合同無法實(shí)際履行。因此，損失的承擔(dān)應(yīng)當(dāng)合同被解除的原因來確定。

本案賣方作為案涉房屋產(chǎn)權(quán)登記人，向其配偶偶隱瞞房屋出售的事實(shí)，致使林斌產(chǎn)生合理信賴而簽訂房屋買賣合同，賣方的過錯(cuò)程度明顯要大于買方，其理應(yīng)承擔(dān)更高的賠償責(zé)任。本案亦提醒購房者，無論房屋是否登記在一方名下，在購買房屋時(shí)均應(yīng)當(dāng)盡可能讓賣方夫妻雙方都在合同上簽字確認(rèn)。

案例索引：(2022)閩09民終150號(hào)，以上涉及名字均為化名。

蔡思斌

2022年9月30日

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