2019年8月8日，金艷波與大白置業(yè)公司簽署《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）。2019年9月19日，榮成市自然資源局對該合同備案。該合同附件十一補(bǔ)充協(xié)議第二部分第十一條其他約定中第5款載明：“出賣人針對買受人所購商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。雙方在交易過程中口頭表示的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束”。上述內(nèi)容加粗加黑顯示，金艷波在該補(bǔ)充協(xié)議每頁簽字并按捺手印。

訴訟過程中金艷波提交新聞報道、涉案樓房宣傳廣告、大黑集團(tuán)公告、網(wǎng)絡(luò)新聞資料并陳述，2015年4月15日至2020年3月大黑集團(tuán)公司在全國全面實(shí)施無理由退房政策，公開承諾：凡購買大黑所有樓盤住宅的客戶，均可無理由退房，本案樓盤也宣傳無理由退房。并據(jù)此主張無理由退房。

一審山東榮成法院觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第八條規(guī)定：“依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)。”金艷波與大白置業(yè)公司于2019年8月8日共同簽署了《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），該合同對合同雙方具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。大黑集團(tuán)公司與大白置業(yè)公司系兩個獨(dú)立法人，大黑集團(tuán)公司的宣傳承諾對大白置業(yè)公司并無法定約束力；金艷波提交的售樓宣傳單頁左上角標(biāo)注無理由退房，但并無對該無理由退房政策的具體解釋，雙方也沒有如其他大黑品牌地產(chǎn)項(xiàng)目簽訂無理由退房承諾書等書面文件，且金艷波對合同附件的全部內(nèi)容均已知曉，該合同附件中的內(nèi)容已明確否定了金艷波的任意解除權(quán)。綜上，金艷波要求解除與大白置業(yè)公司簽訂的《新建商品房買賣合同》（預(yù)售），理由不當(dāng)，一審法院不予支持。

二審山東威海中院觀點(diǎn)：

本院認(rèn)為，涉案《新建商品房買賣合同》（預(yù)售）由金艷波與大白置業(yè)公司簽訂，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。本案中，涉案《新建商品房買賣合同》補(bǔ)充協(xié)議中明確約定所購商品房及其所在樓宇、項(xiàng)目做的銷售資料及宣傳資料（包括但不限于售樓書、宣傳折頁、報紙、電視廣告等）僅供買受人購房時參考，并不視為正式要約之內(nèi)容，出賣人不因上述廣告、宣傳資料而承擔(dān)違約責(zé)任，上述廣告、宣傳資料與本合同及其附件內(nèi)容不一致的，以本合同及其附件為準(zhǔn)。據(jù)此涉案樓盤的相關(guān)宣傳資料均不構(gòu)成合同要約內(nèi)容，上述《新建商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議亦未約定上訴人可無理由退房或無理由解除購房合同，故上訴人要求根據(jù)大黑集團(tuán)公司關(guān)于無理由退房的廣告政策及涉案樓盤宣傳單頁等內(nèi)容要求解除合同，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

雖然根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，對于“無理由退房”這類宣傳應(yīng)當(dāng)視為要約。但本案不同之處在于，本案的開發(fā)商已經(jīng)在《商品房買賣合同》中明確約定宣傳資料等不視為合同內(nèi)容，并且已經(jīng)在合同加粗加黑處理，明確提醒購房者。在此前提下，購房者在簽訂合同后即無權(quán)再否定合同條款再以“無理由退房”的宣傳為由解除合同。此外，本案購房者還以大黑集團(tuán)的宣傳作為解除合同的依據(jù)，但大黑集團(tuán)與大白置業(yè)公司系兩個獨(dú)立法人，即便其存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，購房者亦不能依據(jù)大黑集團(tuán)的宣傳主張合同。

這就是律師辦理案件的難度所在。表面類似的案件，法院依據(jù)的法律條款基本相同，但法官在解讀案件事實(shí)可以作出不同的認(rèn)定，其裁判結(jié)果卻可能完全不同。

改判要點(diǎn)

案例索引：（2022)魯10民終48號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年6月29日

郝冰通過大白公司宣傳了解到出售房屋為“一梯一戶”，2019年3月，郝冰遂與大白公司簽訂《商品房買賣合同》，購買其開發(fā)的某房屋；合同簽訂后，雙方辦理了房屋網(wǎng)簽手續(xù)，郝冰于當(dāng)日向大白公司支付購房款。后大白公司向郝冰交付的房屋實(shí)際為“一梯兩戶”， 郝冰以大白公司交房與宣傳不符，提起訴訟要求解除購房合同。

審理過程中，法院查明郝冰親屬曾與大白公司處李姓銷售工作人員通過微信進(jìn)行聯(lián)系，從聊天記錄看，郝冰從大白公司處購買的應(yīng)為一梯一戶的房屋。庭審過程中，郝冰提交了案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目的部分宣傳彩頁，從彩頁載明的內(nèi)容看，宣傳的戶型亦為一梯一戶。另外，通過郝冰父親及與大白公司處孔姓經(jīng)理的談話錄音內(nèi)容可以確定：大白公司處確實(shí)曾有李姓銷售經(jīng)理，關(guān)于一梯一戶戶型前期宣傳確實(shí)與實(shí)際情況不符。

一審山東萊陽法院觀點(diǎn)

本院認(rèn)為，第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處李姓銷售經(jīng)理的微信聊天記錄、原告等人與被告處孔姓經(jīng)理及萊陽市建設(shè)部門王姓主任的現(xiàn)場談話錄音、房屋存在質(zhì)量問題的視頻光盤及照片打印件等證據(jù)，可以相互佐證，能夠形成一個較為完整的證據(jù)鏈條，足以證實(shí)被告在前期宣傳過程中，確曾將相關(guān)戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計(jì)，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，然被告實(shí)際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問題的事實(shí)。第二，雖然原告在案涉《商品房買賣合同》附件一《房屋平面圖》中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明，結(jié)合實(shí)踐中《商品房買賣合同》大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)性知識，難以通過《房屋平面圖》直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實(shí)，應(yīng)認(rèn)為僅憑原告在該《房屋平面圖》上的簽名捺印，不足以證實(shí)原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實(shí)原告變更了自身的意思表示，同意購買非一梯一戶房屋。第三，案涉《商品房買賣合同》附件四《補(bǔ)充協(xié)議》第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達(dá)和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認(rèn)，但該條款從性質(zhì)上看屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時被告應(yīng)根據(jù)公平及誠實(shí)信用原則，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條之規(guī)定，盡到合理提示及說明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對原告不發(fā)生法律效力。綜上，因被告向原告交付的案涉房屋不符合原告購買一梯一戶戶型的真實(shí)意愿，違反了雙方的事先約定，且交付的房屋客觀上存在一些質(zhì)量問題，應(yīng)認(rèn)為被告構(gòu)成違約，且因被告的違約行為導(dǎo)致原告合同目的無法實(shí)現(xiàn)，考慮到目前房價較高、普通購房者往往為購買房屋背負(fù)大量債務(wù)等客觀實(shí)際，現(xiàn)原告要求與被告解除案涉《商品房買賣合同》，被告協(xié)助原告辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)，事實(shí)清楚、于法有據(jù)，本院依法予以支持。

二審山東煙臺中院觀點(diǎn)

本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的商品房買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議均系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。合同簽訂后，被上訴人依約履行了支付購房款的義務(wù)，上訴人亦應(yīng)向被上訴人交付符合雙方約定交付條件的房屋。現(xiàn)被上訴人提交的涉案房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁、被上訴人親屬與上訴人工作人員微信聊天記錄、被上訴人等與上訴人工作人員及萊陽市建設(shè)部門工作人員談話錄音等證據(jù)，能夠證明上訴人曾在前期宣傳中宣傳相關(guān)戶型為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計(jì)，被上訴人本意也是購買一梯一戶戶型房屋等事實(shí)。根據(jù)《最高人民法關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”規(guī)定，涉案商品房戶型一梯一戶應(yīng)視為雙方商品房買賣合同內(nèi)容。現(xiàn)上訴人交付的涉案房屋并非被上訴人購房時所期望的一梯一戶戶型，上訴人的行為違反了雙方合同約定，致使被上訴人合同目的無法實(shí)現(xiàn)，一審法院判令解除涉案《商品房買賣合同》并無不當(dāng)，本院予以支持。

福州律師蔡思斌評析：

2014年4月29日，張正因購房所需，向某銀行南湖支行申請借款392萬元，雙方簽訂《個人購房借款及擔(dān)保合同》一份，合同約定：貸款金額392萬元；若張正未按合同約定按時還本或付息的，某銀行南湖支行有權(quán)宣布本合同提前到期，提前收回已發(fā)放貸款的本息并要求支付費(fèi)用；貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款。

后該房屋“爛尾”， 開發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法交付房屋，張正因無法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供，銀行向法院提起訴訟要求支付剩余貸款。

一審浙江嘉興南湖區(qū)法院觀點(diǎn)

雙方簽訂的《個人購房借款及擔(dān)保合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)明確。現(xiàn)張正未按約還款，某銀行南湖支行依照合同約定宣布借款提前到期，鑒于張正也提起反訴要求解除該合同，故對合同解除予以確認(rèn)。但需特別指出的是，張正簽訂合同的目的就是為了獲取貸款以彌補(bǔ)其購房資金不足，現(xiàn)某銀行南湖支行已按約發(fā)放貸款，張正在商品房買賣合同項(xiàng)下應(yīng)支付的購房款也得以支付完畢，故張正簽訂合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，而非所謂“不能實(shí)現(xiàn)”。一審法院確認(rèn)合同解除是基于雙方在實(shí)質(zhì)上一致同意，而非基于所謂合同目的不能實(shí)現(xiàn)。

張正主張貸款人只能向房屋出賣人永欣公司主張債權(quán)、張正不必繼續(xù)還款以及要求某銀行南湖支行退還已還本息款項(xiàng)的依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款，該條款規(guī)定為“商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人”，該條款規(guī)定的是房屋出賣人在此種情況下所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，但從中不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權(quán)利，司法解釋的此項(xiàng)規(guī)定與合同的規(guī)定并不矛盾，張正的相關(guān)主張缺乏依據(jù)。

二審浙江嘉興中院觀點(diǎn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。張正與永欣公司間的商品房買賣合同履行過程中，永欣公司因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無法向張正交付房屋，致使商品房買賣合同解除，張正據(jù)此主張解除個人購房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持。根據(jù)前述規(guī)定，永欣公司應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。個人購房借款及擔(dān)保合同第38條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。該條款系某銀行南湖支行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，其中與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》相抵觸的內(nèi)容，加重了張正的責(zé)任，該條款對張正不具有拘束力。故某銀行南湖支行提出的由張正歸還剩余貸款、支付利息及賠償律師費(fèi)的請求不能成立，不予支持。

福州律師蔡思斌評析：

本案爭議焦點(diǎn)為合同解除后購房者是否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任？一二審裁判結(jié)果不同的原因在于對《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十一條第二款的理解存在分歧，一審法院認(rèn)為根據(jù)本條規(guī)定不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權(quán)利。但二審法院則持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為合同解除后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)還款責(zé)任，購房者無需繼續(xù)承擔(dān)。但本案二審法院并未對此進(jìn)行展開說理，直接推出該結(jié)論實(shí)際系有待商榷的。

需要說明的是，因爛尾樓引發(fā)的相似類型案件中，目前司法實(shí)踐中仍然是貸款銀行勝訴的案件居多。絕大部分仍然秉持本案一審法院的觀點(diǎn)，因此雖然本案判決對于爛尾樓的購房者維權(quán)具有一定意義，但并不代表能夠適用所有案件。

案例索引：（2021）浙04民終1597號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年4月18日

原告郝某與被告萊陽某置業(yè)有限公司簽訂了購房合同，購買了萊陽某小區(qū)一處房屋。被告未按合同約定時間交房，且原告稱購房前被告宣傳房屋是一梯一戶，交房后實(shí)際房屋為兩梯兩戶，房內(nèi)多處需要修補(bǔ)改造，實(shí)際房屋與宣傳不符。原告訴至法院，要求與被告解除商品房買賣合同，被告返還其已付房款首付、已償還的按揭貸款本金及利息，并賠償違約金及重新購房的差價損失，協(xié)助其辦理解除網(wǎng)簽手續(xù)。

被告認(rèn)為，未如期交付房屋是由于新冠肺炎疫情這一不可抗力導(dǎo)致，不應(yīng)承擔(dān)逾期交付的責(zé)任。案涉房屋自始至終都是兩梯兩戶設(shè)計(jì)，原告也在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，代表原告已經(jīng)知曉房屋設(shè)計(jì)構(gòu)造，被告從未將一梯一戶作為賣點(diǎn)在銷售過程中進(jìn)行宣傳。原告所說案涉房屋存在質(zhì)量問題，屬于保修范圍事項(xiàng)，不構(gòu)成民事欺詐行為，原告亦無權(quán)解除商品房買賣合同。

法院審理后認(rèn)為，第一，原告提交的案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目前期宣傳彩頁、原告親屬與被告處某銷售經(jīng)理的微信聊天記錄等證據(jù)，足以證實(shí)被告在前期宣傳過程中，確曾將相關(guān)戶型宣傳為一梯一戶，樣板間亦按照一梯一戶設(shè)計(jì)，原告本意也是購買一梯一戶戶型房屋，但被告實(shí)際向原告交付的房屋并非一梯一戶，且存在電源插座漏水浸泡地板、窗框邊緣不整齊等質(zhì)量問題的事實(shí)。

第二，雖然原告在案涉商品房買賣合同附件一“房屋平面圖”中簽名捺印，但該附件中并未對房屋戶型等信息作出文字性的具體說明。結(jié)合實(shí)踐中商品房買賣合同大多為制式合同，購房人一般缺乏房地產(chǎn)方面的專業(yè)性知識，難以通過房屋平面圖直接看懂房屋的具體狀況，普遍按照出售方的要求簽名捺印等客觀事實(shí)，應(yīng)認(rèn)為僅憑該簽名捺印，不足以證實(shí)原告在簽訂合同時已明知自己購買的并非一梯一戶房屋，亦不足以證實(shí)原告變更了自身的意思表示。

第三，案涉商品房買賣合同附件四“補(bǔ)充協(xié)議”第十四條“宣傳資料/公示文件/樣板區(qū)”第1款中約定，被告以口頭、宣傳單張等形式表達(dá)和提供的信息，僅供原告參考，均不構(gòu)成要約，如后期發(fā)生變化，不再另行通知。雖然原告在該協(xié)議落款處簽字捺印予以確認(rèn)，但該條款從性質(zhì)上屬限制或免除被告責(zé)任且與原告有重大利害關(guān)系的條款，訂立合同時被告應(yīng)根據(jù)公平及誠實(shí)信用原則，盡到合理提示及說明義務(wù)，但被告未履行上述義務(wù)，應(yīng)認(rèn)為該條款對原告不發(fā)生法律效力。

第四，對原告主張的被告延期交房問題，經(jīng)查，延期交房確因突發(fā)疫情影響案涉房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度所導(dǎo)致，在被告已向原告履行告知義務(wù)，扣除順延期間后最終交房時間并未違反雙方約定的情況下，應(yīng)認(rèn)為原告該項(xiàng)主張不構(gòu)成解除合同的法定事由。

最終，法院依法判決解除原告郝某與被告萊陽某置業(yè)有限公司簽訂的案涉商品房買賣合同，被告萊陽某置業(yè)有限公司于判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告郝某辦理案涉房屋的解除網(wǎng)簽手續(xù)，同時返還原告郝某已付案涉房屋購房首付款、已償還的按揭貸款本金，以及賠償原告郝某案涉房屋按揭貸款產(chǎn)生的利息。（張明武）

■法官提醒■

買賣商品房時，銷售者要堅(jiān)持誠實(shí)信用原則，不作誤導(dǎo)性、夸大性的前期宣傳，同時在訂立商品房買賣合同過程中，要充分盡到提示說明義務(wù)，讓買房人全面準(zhǔn)確了解所購買房屋的架構(gòu)、戶型等信息，而不能利用自身專業(yè)優(yōu)勢地位進(jìn)行片面引導(dǎo)。否則，一旦構(gòu)成根本違約，買房人即有權(quán)根據(jù)法律規(guī)定或合同約定行使合同解除權(quán)，并要求賠償合理損失。

來源：人民法院報

惟勝道律師事務(wù)所?原創(chuàng)

作者：顏嘉駿

?關(guān)于合同解除權(quán)除斥期間法條梳理

合同解除權(quán)行使期間屬于除斥期間，《合同法》第九十五條第一款“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅”規(guī)定解除權(quán)行使的除斥期間既可以由法律規(guī)定，也可以由當(dāng)事人約定。

合同解除權(quán)除斥期間相關(guān)法律規(guī)定梳理如下：

第一｜關(guān)于合同解除權(quán)可隨時行使的規(guī)定

1.《合同法》第二百三十二條“當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人”；

2.《合同法》第四百一十條“委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的事由以外，應(yīng)當(dāng)賠償損失”；

3.《合同法》第二百六十八條“定作人可以隨時解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失”。

第二｜關(guān)于合同解除權(quán)除斥期間的規(guī)定

1.《合同法》第九十五條第二款“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅”；

2.《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十六條“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”；

3.《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《商品房買賣合同司法解釋》）第十五條“根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。

? “三無”情形下合同解除權(quán)行使是否受期限約束

在有法律規(guī)定或當(dāng)事人之間有約定時，合同解除權(quán)行使的除斥期間不會發(fā)生明顯的爭議。在法律沒有規(guī)定或當(dāng)事人沒有約定的情況下，《合同法》第九十五條第二款也兜底規(guī)定，經(jīng)對方催告后的合理期間為除斥期間。此款規(guī)定的合理期間沒有固定的標(biāo)準(zhǔn)，屬于法官自由裁量權(quán)的范疇，需要法官考慮個案的事實(shí)、合同標(biāo)的的性質(zhì)、交易的習(xí)慣和目的等一系列具體情況來具體的認(rèn)定。

但在實(shí)務(wù)過程中我們會發(fā)現(xiàn)，《合同法》第九十五條還遺漏了一種特殊的情況，即法律既沒有規(guī)定、當(dāng)事人也沒有約定合同解除權(quán)行使期限，且對方當(dāng)事人也沒有發(fā)出催告，此時合同解除權(quán)的行使是否受期限約束，還是可以無限期隨時行使？

第一｜理論界的兩種觀點(diǎn)

對于上述問題法學(xué)界流行著兩種觀點(diǎn)，其中一種觀點(diǎn)認(rèn)為，既然對方?jīng)]有進(jìn)行催告，那么享有解除權(quán)的一方當(dāng)事人可以隨時行使解除權(quán)，主要理由是，對方?jīng)]有催告解除合同，表明其對解除事由存在疑慮，不想也不愿意解除合同。這時解除權(quán)的行使期限完全由解除權(quán)人自由選擇，對方享有對解除權(quán)的異議權(quán)，使作為合同雙方的當(dāng)事人都享有決定解除權(quán)行使期限的權(quán)利和機(jī)會，并相互制約。

另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，如果說賦予守約方解除權(quán)，是為了保護(hù)守約方合法權(quán)益，防止違約方利用違約獲取’不當(dāng)?shù)美@是公平正義要求的體現(xiàn)。那么，允許解除權(quán)人在過長的期限內(nèi)享有合同解除權(quán)利，動輒廢止既有的合同關(guān)系，且恢復(fù)原狀，則不利于交易的穩(wěn)定性，且極容易讓守約方變成投機(jī)的主體，走到了公平正義的反面。因此，仍應(yīng)對權(quán)利人解除合同的行使期限進(jìn)行約束。

第二｜實(shí)務(wù)中的對于上述問題的認(rèn)定

目前司法審判不認(rèn)可“無法定、無約定、亦無催告時合同解除權(quán)不受除斥期間限制”的觀點(diǎn)。以商品房買賣合同為例，最高人民法院在《商品房買賣合同司法解釋》第十五條第二款規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定……，對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅”。可以看出，最高人民法院認(rèn)為，無規(guī)定、無約定且無催告情況下，解除權(quán)權(quán)利人仍然受到解除權(quán)行使期限的限制。

我們贊同該觀點(diǎn)：

其一，合同解除權(quán)作為一種形成權(quán)，其行使的后果將導(dǎo)致原有的合同關(guān)系廢止，合同當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系也隨之消失。若不通過除斥期間將合同解除加以限制，賦予合同解除權(quán)人長時間內(nèi)任意解除合同的權(quán)利，那此時的合同解除權(quán)就如同是懸在合同當(dāng)事人頭頂?shù)倪_(dá)摩克里斯之劍，將已形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系長期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)中，不利于市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于交易安全；

其二，法律并不保護(hù)怠惰的當(dāng)事人，雖然《合同法》對于不定期租賃合同、委托合同、承攬合同等特殊有名合同，賦予了相關(guān)當(dāng)事人任意解除的合同權(quán)利。但并不意味著所有的合同都可以不受合同解除權(quán)的除斥期間的限制，也并不意味著權(quán)利人可以“躺著睡覺”；

在廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一終字第60號民事判決書中，廣東省高院亦認(rèn)為：雖然當(dāng)事人沒有在合同中約定解除權(quán)行使的期限，法律也未規(guī)定此類合同的解除權(quán)行使期間，同時也沒有證據(jù)表明被告向原告催告行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人仍然應(yīng)當(dāng)在合同期限內(nèi)行使該權(quán)利。

“海岸公司至今尚未支付上述合同約定的土地轉(zhuǎn)讓款，合同約定的解除條件早已成就。但白蕉水利委和白藤大閘管理處一直沒有向海岸公司作出解除合同的意思表示。解除權(quán)的行使可導(dǎo)致原有合同關(guān)系廢止，產(chǎn)生恢復(fù)原狀的法律效果。若可行使合同解除權(quán)的期間過長，將使業(yè)已形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系長期處于不穩(wěn)定狀態(tài)。因此，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)有合理的行使期限。《中華人民共和國合同法》第九十五條規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。”雖然當(dāng)事人沒有在合同中約定解除權(quán)的行使期限，法律也未規(guī)定此類合同的解除權(quán)行使期限，也沒有證據(jù)表明海岸公司曾經(jīng)催告白蕉水利委或白藤大閘管理處行使合同解除權(quán)，當(dāng)事人仍應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)行使該權(quán)利。”

?“三無”情形下合同解除權(quán)行使期限的認(rèn)定??

前面提到，《商品房買賣合同司法解釋》第十五條對無規(guī)定、無約定、無催告情形下的解除權(quán)行使期限進(jìn)行了一年的規(guī)定，這對法院在其他案件中認(rèn)定“三無”情形下的解除權(quán)行使期限提供了一定的認(rèn)定參考。但值得提醒的是，這類參考并非直接參照認(rèn)定1年，而是以商品房買賣合同法律關(guān)系的特點(diǎn)與1年解除權(quán)行使期限的關(guān)系，得出“三無”情形下解除權(quán)期限宜長或宜短的判斷，并結(jié)合案件具體情況予以認(rèn)定判斷。

在（2016）最高法民終173號民事判決書中，最高人民法院明確了嚴(yán)格限制《商品房買賣合同司法解釋》的使用范圍，禁止在其他合同關(guān)系中類推適用其規(guī)定。

“本案所涉合同是井建設(shè)備以及選廠設(shè)備買賣合同，與商品房買賣合同所涉標(biāo)的不同，當(dāng)事人利益關(guān)系也不一致，阿美礦產(chǎn)品公司要求參照適用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款之規(guī)定，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。阿美礦產(chǎn)品公司關(guān)于和成礦業(yè)公司解除合同超過行使期間的主張，缺乏依據(jù)，本院不予支持。”

在廣東省高級人民法院（2014）粵高法民一終字第60號民事判決書中，廣東省高院即參照《商品房買賣合同司法解釋》第十五條的規(guī)定得出合同解除權(quán)的宜短的判斷，再依據(jù)本案中合同解除權(quán)人長達(dá)17年未行使該權(quán)利的事實(shí)，得出其合同解除權(quán)已經(jīng)消滅的結(jié)論。

“最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”可見，合同解除權(quán)的除斥期間是一個比較短的期間。本案合同的解除權(quán)分別發(fā)生在1993年3月底和1993年6月1日，至本案訴訟已有20年之久，至權(quán)利人將合同債權(quán)2010年轉(zhuǎn)讓給第三人也有17年之久，該權(quán)利在電白紅花公司取得涉案債權(quán)之前應(yīng)當(dāng)早已消滅。”

由此可以看出，合同中未約定解除權(quán)行使的期限，法律也未規(guī)定此類合同的解除權(quán)行使期間，當(dāng)事人也未催告的，合同解除權(quán)也應(yīng)在一個合理期間內(nèi)行使，否則該合同解除權(quán)將消滅。而對于該合理期間的認(rèn)定，則屬于法官自由裁量權(quán)的范疇，需依據(jù)需要法官考慮個案的事實(shí)、合同標(biāo)的的性質(zhì)、交易的習(xí)慣和目的等一系列具體情況來具體的認(rèn)定。《中華人民共和國最高人民法院公報》2013年第10期（總第204期）（2012）民再申字第310號公報案例重申了這種觀點(diǎn)。

“《商品房買賣合同司法解釋》第一條明確規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。”濱海公司并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其系向特定的對象天益公司及王錫鋒出售房屋，而非向社會銷售，故案涉協(xié)議并非該司法解釋所稱的商品房買賣合同，本案不適用上述司法解釋。解除權(quán)行使期限屬于除斥期間，超過權(quán)利行使期限，解除權(quán)消滅，故該期限的確定對當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)具有重大影響，在法無明文規(guī)定的情況下，天益公司請求參照適用上述司法解釋就商品房買賣合同所規(guī)定的解除權(quán)行使期限，缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。其次，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十五條的規(guī)定，法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定解除權(quán)行使期限，經(jīng)對方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅。對房屋買賣合同的解除權(quán)行使期限，法律沒有規(guī)定，本案當(dāng)事人在合同中亦未約定，何為“合理期限”，應(yīng)當(dāng)由人民法院結(jié)合具體案情予以認(rèn)定。”

? 結(jié) 語

綜上，我們認(rèn)為，合同解除權(quán)行使期間對當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系影響重大。建議當(dāng)事人應(yīng)在合同中對合同解除權(quán)行使期限進(jìn)行明確約定。對沒有法律規(guī)定亦沒有約定解除權(quán)行使期限的，在對方當(dāng)事人催告后應(yīng)及時行使解除權(quán)；若對方未進(jìn)行催告的，亦應(yīng)當(dāng)注意把握解除權(quán)行使的時機(jī)和期限。

前面已經(jīng)說到，對合理期限的判斷需要結(jié)合具體合同類型、性質(zhì)、糾紛情況等進(jìn)行綜合判斷，因此建議發(fā)生此類情形時，應(yīng)當(dāng)積極借助專業(yè)律師的幫助，避免行權(quán)不及時導(dǎo)致權(quán)力消滅的不利后果。