2014年4月29日，張正因購(gòu)房所需，向某銀行南湖支行申請(qǐng)借款392萬(wàn)元，雙方簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》一份，合同約定：貸款金額392萬(wàn)元；若張正未按合同約定按時(shí)還本或付息的，某銀行南湖支行有權(quán)宣布本合同提前到期，提前收回已發(fā)放貸款的本息并要求支付費(fèi)用；貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款。

后該房屋“爛尾”， 開(kāi)發(fā)商因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無(wú)法交付房屋，張正因無(wú)法再取得房屋所有權(quán)而停止向銀行支付月供，銀行向法院提起訴訟要求支付剩余貸款。

一審浙江嘉興南湖區(qū)法院觀點(diǎn)

雙方簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，權(quán)利義務(wù)明確。現(xiàn)張正未按約還款，某銀行南湖支行依照合同約定宣布借款提前到期，鑒于張正也提起反訴要求解除該合同，故對(duì)合同解除予以確認(rèn)。但需特別指出的是，張正簽訂合同的目的就是為了獲取貸款以彌補(bǔ)其購(gòu)房資金不足，現(xiàn)某銀行南湖支行已按約發(fā)放貸款，張正在商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下應(yīng)支付的購(gòu)房款也得以支付完畢，故張正簽訂合同的目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，而非所謂“不能實(shí)現(xiàn)”。一審法院確認(rèn)合同解除是基于雙方在實(shí)質(zhì)上一致同意，而非基于所謂合同目的不能實(shí)現(xiàn)。

張正主張貸款人只能向房屋出賣(mài)人永欣公司主張債權(quán)、張正不必繼續(xù)還款以及要求某銀行南湖支行退還已還本息款項(xiàng)的依據(jù)為《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款，該條款規(guī)定為“商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人”，該條款規(guī)定的是房屋出賣(mài)人在此種情況下所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，但從中不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權(quán)利，司法解釋的此項(xiàng)規(guī)定與合同的規(guī)定并不矛盾，張正的相關(guān)主張缺乏依據(jù)。

二審浙江嘉興中院觀點(diǎn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。張正與永欣公司間的商品房買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，永欣公司因進(jìn)入破產(chǎn)清算程序而無(wú)法向張正交付房屋，致使商品房買(mǎi)賣(mài)合同解除，張正據(jù)此主張解除個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同，依據(jù)充分，應(yīng)予支持。根據(jù)前述規(guī)定，永欣公司應(yīng)承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任。個(gè)人購(gòu)房借款及擔(dān)保合同第38條約定“貸款發(fā)放后，借款人或抵押人與售房人或其他第三方就該房產(chǎn)有關(guān)質(zhì)量、價(jià)格、權(quán)屬、條件或其他事宜發(fā)生的任何糾紛，均與貸款人無(wú)關(guān)，貸款人有權(quán)選擇繼續(xù)履行本合同或要求借款人提前償還本合同項(xiàng)下的全部或部分貸款”。該條款系某銀行南湖支行為重復(fù)使用而提前擬定的格式條款，其中與《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》相抵觸的內(nèi)容，加重了張正的責(zé)任，該條款對(duì)張正不具有拘束力。故某銀行南湖支行提出的由張正歸還剩余貸款、支付利息及賠償律師費(fèi)的請(qǐng)求不能成立，不予支持。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為合同解除后購(gòu)房者是否承擔(dān)剩余貸款的還款責(zé)任？一二審裁判結(jié)果不同的原因在于對(duì)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條第二款的理解存在分歧，一審法院認(rèn)為根據(jù)本條規(guī)定不能直接反推出貸款人因此就喪失了依照與借款人的生效合同約定而要求借款人還款的權(quán)利。但二審法院則持相反觀點(diǎn)，認(rèn)為合同解除后應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)還款責(zé)任，購(gòu)房者無(wú)需繼續(xù)承擔(dān)。但本案二審法院并未對(duì)此進(jìn)行展開(kāi)說(shuō)理，直接推出該結(jié)論實(shí)際系有待商榷的。

需要說(shuō)明的是，因爛尾樓引發(fā)的相似類(lèi)型案件中，目前司法實(shí)踐中仍然是貸款銀行勝訴的案件居多。絕大部分仍然秉持本案一審法院的觀點(diǎn)，因此雖然本案判決對(duì)于爛尾樓的購(gòu)房者維權(quán)具有一定意義，但并不代表能夠適用所有案件。

案例索引：（2021）浙04民終1597號(hào)，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年4月18日