但讓當事人萬萬沒想到，一二審法院都不支持他們分割房屋的請求。

一審法院：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，須經(jīng)依法登記方發(fā)生法律效力。案涉房屋（現(xiàn)中山路23號）雖與原房證字第11770號產(chǎn)權(quán)證所登記房屋為同一地址，但原房證字第11770號產(chǎn)權(quán)證所載房屋已經(jīng)擴建、改建，其中衛(wèi)雜間（面積8.33平方米）被拆除，該部分物權(quán)已消滅。從測繪報告來看，現(xiàn)房屋的結(jié)構(gòu)、層數(shù)、四至長度、實際面積與原房證字第11770號產(chǎn)權(quán)證登記情況不符，雙方當事人未提供有關(guān)部門認可現(xiàn)建筑為合法建筑及擁有合法產(chǎn)權(quán)的依據(jù)，故原告依據(jù)原房證字第11770號房屋所有權(quán)證要求繼承享有中山路23號房屋產(chǎn)權(quán)份額的訴訟請求不予支持。

二審法院：……上訴人（原告）對案涉217路425號房屋享有繼承權(quán)。但鑒于案涉房屋因被改建、擴建，且其中衛(wèi)雜間（面積8.33平方米）拆除，經(jīng)一審委托測繪，該房實際面積與產(chǎn)權(quán)登記情況存在不符，而對于不符部分是否屬于違章建筑的認定和處理屬于國家行政機關(guān)的職權(quán)范圍，故該房的現(xiàn)狀不具備進行分割的條件，一審對于上訴人要求繼承分割該房的訴求未予支持，并無不當。當事人可待房屋產(chǎn)權(quán)完備后另行處理。

總結(jié)一二審法院意見，就是法院認可案涉房屋地址雖有變更，但確系同一地址。雖然原房屋有產(chǎn)權(quán)證，但后面發(fā)生改擴建，房屋實際情況已與原產(chǎn)權(quán)證不符，而對于不符部份雙方當事人沒有提供是否合法的證據(jù)，而認定是否屬于違章建筑那是行政部門的職權(quán)范圍。法院承認當事人有繼承權(quán)，但現(xiàn)在相關(guān)建筑沒有合法手續(xù)，法院就無法分割了。

法院處理手法很雞賊吧，法院不沾這渾水，你們當事人自己先將手續(xù)弄合法了，沒有任何問題我們再來處理。可這能解決問題么，法院本來就是定紛止爭，處理糾紛，并不是可以將所有糾紛都推給行政部門的。法院這樣判了省心省力，那當事人怎么辦。房屋已被老大使用幾十年，用于出租也有實際收益，他肯定不會去積極處理，重新辦證。而且這種有加建房屋，讓房產(chǎn)登記部門認可再重新辦證的機會微乎其微。如此，房屋就這樣讓老大一直占著，其他子女都不能分割，都不能有任何收益，這又公平么，這又合理么。

其實，這不算新問題，該種情況其他地方法院都已經(jīng)有很成熟的處理方法了。

《北京市高級人民法院關(guān)于審理繼承糾紛案件若干疑難問題的解答》（2018年6月頒布）

“11、問：作為遺產(chǎn)的城市住宅平房未經(jīng)審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產(chǎn)權(quán)證或者經(jīng)明確無法辦理新產(chǎn)權(quán)證，繼承人要求繼承該房屋，如何處理？

答：作為遺產(chǎn)的城市住宅平房未經(jīng)審批翻建、改建、擴建，沒有取得新的產(chǎn)權(quán)證或者經(jīng)明確無法辦理新產(chǎn)權(quán)證的，繼承人要求繼承該房屋及分割使用的，人民法院應(yīng)予支持。但人民法院應(yīng)在判決中明確，該判決不作為拆遷補償依據(jù)；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產(chǎn)證、應(yīng)由相關(guān)行政主管部門依相關(guān)規(guī)定確定。”

這理由其實很簡單。“未經(jīng)審批翻建、改建、擴建的房屋，屬于違章建筑，建造人違法建造的事實行為應(yīng)受到否定性評價，往往無法獲得不動產(chǎn)物權(quán)登記。但違法建筑在被有權(quán)機關(guān)依法拆除之前仍應(yīng)作為一種財產(chǎn)性權(quán)益進行看待，在所有權(quán)人死亡后，應(yīng)列入遺產(chǎn)范圍，當事人要求確認分割使用份額的，法院應(yīng)予支持，以避免該財產(chǎn)處于無主狀態(tài)。但為防止當事人利用法院判決將違章建筑合法化，法院在確定繼承分割該房產(chǎn)同時，應(yīng)在判決論理部分中明確，該判決不作為拆遷補償依據(jù)；并明確對于該房屋是否屬于違章建筑、能否取得房產(chǎn)證、應(yīng)由相關(guān)行政主管部門依相關(guān)規(guī)定確定。”

這觀點其實也無新奇之處。福建省高級人民法院在（2019）閩民申2297號案中同樣秉持該觀點：“本案中，訟爭房屋建設(shè)雖未經(jīng)合法審批手續(xù)，屬于違法建筑，但違法建筑在被有權(quán)機關(guān)依法拆除前仍具有一定的使用價值，應(yīng)作為一種財產(chǎn)性權(quán)益進行看待；同時，基于維護正常的財產(chǎn)秩序和避免社會資源的浪費，對違法建筑人的事實上的占有狀態(tài)亦應(yīng)給予一定的法律保護，故陳某花以繼承人身份訴請對訟爭房屋的居住使用權(quán)益進行分割，不違反法律的規(guī)定。二審法院在查明訟爭房屋出資建設(shè)情況的基礎(chǔ)上，認定該房屋屬劉某輝與陳某花夫妻共同財產(chǎn)，并將屬于劉某輝部分的財產(chǎn)性權(quán)益的使用價值在繼承人之間分析亦無不當。”

回到本案中，當事人錯就錯在直接要求繼承產(chǎn)權(quán)份額。當事人現(xiàn)在其實可以另起爐灶，重新提起訴訟，要求分割案涉房屋使用權(quán)，如此法院就避無可避應(yīng)該予以處理的。

福州律師蔡思斌

2024年6月15日

法律常識：房屋產(chǎn)權(quán)最高使用年限有何區(qū)別？

40年、50年、70年產(chǎn)權(quán)的區(qū)別

首先是土地規(guī)劃用途不同，按照我國相關(guān)法律法規(guī)，我們平常的住宅建設(shè)用地最高是70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地，以及綜合用地，最高為50年，而商業(yè)、旅游和娛樂用地，最高只有40年。所以40年、50年和70年這三種不同產(chǎn)權(quán)的房子，用途是不一樣的；

第二，產(chǎn)權(quán)為70年的房子，也就是住宅，可以落戶口，而產(chǎn)權(quán)為40年或者50年的房子，雖然很多也能夠滿足居住的要求，但是其土地的使用性質(zhì)，決定了房屋本身仍然是非住宅性質(zhì)，所以一般來說不能落戶口，子女也就不能劃分到相應(yīng)的學(xué)區(qū)，就近入學(xué)；

同時，生活費用也不一樣，70年產(chǎn)權(quán)的住宅，在水電費上是按照民用標準收取，價格相對較低，而非住宅性質(zhì)的、40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，則是按照商用標準來收取，價格要貴很多，并且一般不通燃氣；

另外，貸款條件也不同，購買非住宅性質(zhì)的、40年或50年產(chǎn)權(quán)的房子，一般不能申請公積金貸款，如果辦理商業(yè)貸款，也只能得到總房款的五成或六成按揭。

第一“不”，是不需要提出續(xù)期申請。少數(shù)住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請。

第二個“不”，不收取費用。就是國家法律沒有規(guī)定之前，我們不收取相關(guān)的有償使用的費用。

第三是“正常”辦理交易和登記手續(xù)。

王廣華指出，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)時，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》辦理相關(guān)手續(xù)”。 王廣華指出，“兩不一正常”是現(xiàn)階段的過渡性辦法。

國土資源部副部長王廣華：之所以是過渡性辦法，一方面是溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性；另一方面，相關(guān)法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺后再與之做好銜接。

今年4月，一條消息震驚整個溫州房產(chǎn)市場。溫州出現(xiàn)一部分市民，他們正常買賣二手房后卻無法完成交易，原因是土地到期了。如果要續(xù)期，必須繳納占房價總額約三分之一的土地出讓金。其中，不少市民發(fā)現(xiàn)，他們持有的土地證上寫著土地年限20年到期。

據(jù)報道，經(jīng)當?shù)貒临Y源局初步排查，溫州市鹿城區(qū)內(nèi)即有600余宗(套)。而從去年開始，20年期限的這批住宅土地使用權(quán)到期或即將面臨到期。而且，這次市區(qū)一批上世紀90年代初期住宅用地使用權(quán)到期面臨續(xù)期的問題，在全國可能也屬先例。

國務(wù)院1990年發(fā)布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中明確，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，其中居住用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)旅游娛樂用地40年、其他或綜合用地50年。

當時，為了順利推進國有土地使用權(quán)出讓工作，在不超過居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分檔，由受讓方自行選擇辦理出讓手續(xù)，并交納相應(yīng)的土地出讓金額。

溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清表示，在國家沒有具體實施細則的情況下，基層國土部門只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

從全國范圍內(nèi)來看，大部分住宅的土地使用權(quán)年限都是70年。公眾關(guān)注，不論是最高年限70年，還是低于這個年限，到期了該如何續(xù)期呢？

今年11月27號，中共中央 國務(wù)院發(fā)布關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見。其中一大焦點是“住宅70年大限”的問題，來回顧一下當時的報道。

《意見》指出，研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排。專家認為，不足70年產(chǎn)權(quán)的房屋應(yīng)自動續(xù)期至70年，而產(chǎn)權(quán)應(yīng)該是一次付費永久使用的，產(chǎn)權(quán)到期后房屋應(yīng)該自動續(xù)期。

中國人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任 楊立新：我們提出的意見呢就是，因為他已經(jīng)不用再有期限了，那這樣就是一個永久使用這樣一個土地的權(quán)利，那么這樣一個權(quán)利就等于是，作為土地使用權(quán)人，和國家作為所有權(quán)人，他們這樣的關(guān)系用什么來調(diào)整呢？就應(yīng)當用稅金的方法來調(diào)整。

也有專家表示，意見盡管沒有出臺具體的內(nèi)容，但特別重要的是，指明了要向有利于財產(chǎn)保護的方向進行制度設(shè)計。

中國（海南）改革發(fā)展研究院院長?遲福林：就承認房產(chǎn)已成為，城鎮(zhèn)居民重要的財產(chǎn)的現(xiàn)實，按照這個現(xiàn)實，來提出這個法律制度和法律設(shè)計。