時(shí)間：2017年11月21日

地點(diǎn)：北京市第二中級(jí)人民法院

案由：房屋買賣合同糾紛

案情：2016年4月26日，施先生與彭先生簽訂房屋買賣合同，彭先生購(gòu)買施先生位于北京市豐臺(tái)區(qū)一處房屋。同年9月初，房?jī)r(jià)上漲，施先生拒絕配合房屋貸款事宜。當(dāng)月18日，彭先生支付第二筆購(gòu)房款154萬(wàn)元同日被施先生退回。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項(xiàng)為由，訴至法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，支付64萬(wàn)余元違約金以及案件訴訟費(fèi)。一審判定施先生協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，彭先生支付剩余購(gòu)房款。施先生不服判決，提出上訴。福州律師

案情回放

2016年4月26日，施先生（出賣人）與彭先生（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同(自行成交版)》及《補(bǔ)充協(xié)議》約定，彭先生購(gòu)買施先生位于北京市豐臺(tái)區(qū)一處房屋，房屋成交價(jià)格為324萬(wàn)余元。關(guān)于購(gòu)房款的支付，2016年4月26日前，彭先生向施先生共支付定金10萬(wàn)元；第一筆購(gòu)房款80萬(wàn)元，彭先生于中央在京單位已購(gòu)公房上市出售單辦理后支付；第二筆購(gòu)房款154萬(wàn)元，彭先生于過戶前2日，以建委資金監(jiān)管的方式支付給施先生；第三筆購(gòu)房款80萬(wàn)元，彭先生向公積金管理中心貸款方式支付。

合同簽訂后，2016年4月26日，彭先生向施先生支付10萬(wàn)元定金。2016年5月13日，在中央和國(guó)家機(jī)關(guān)住房交易辦公室出具同意施先生就涉訴房屋辦理已購(gòu)公房出售產(chǎn)權(quán)變更登記的通知單后，同年6月7日，彭先生以轉(zhuǎn)賬方式支付第一筆購(gòu)房款80萬(wàn)元。2016年9月13日，施先生、彭先生的涉訴房屋交易信息經(jīng)網(wǎng)上填報(bào)后生成《存量房屋買賣合同（自行成交版）》。該網(wǎng)簽合同第四條約定：彭先生向公積金管理中心申辦抵押貸款，貸款金額為80萬(wàn)元（第三筆購(gòu)房款）。雙方未簽署《存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。2016年9月18日，彭先生以轉(zhuǎn)賬方式向施先生支付第二筆購(gòu)房款154萬(wàn)元，同日，施先生以轉(zhuǎn)賬方式將154萬(wàn)元退還給彭先生。彭先生以施先生一直推諉、拒絕配合辦理房屋貸款事宜，拒收房屋款項(xiàng)為由，訴至法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，支付違約金64萬(wàn)余元以及案件訴訟費(fèi)。

一審法院經(jīng)審理，判決施先生協(xié)助彭先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。彭先生向施先生支付剩余購(gòu)房款234萬(wàn)元（第二筆購(gòu)房款154萬(wàn)元和第三筆購(gòu)房款80萬(wàn)元之和）。

庭審現(xiàn)場(chǎng)

上訴人施先生要求解除合同，由彭先生承擔(dān)違約責(zé)任

施先生說，雙方在2016年4月26日簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，約定80萬(wàn)元公積金貸款（第三筆購(gòu)房款）。4月26日，彭先生向自己支付定金10萬(wàn)元。2016年6月7日，彭先生以轉(zhuǎn)賬方式支付購(gòu)房款80萬(wàn)元（第一筆購(gòu)房款）。2016年9月12日才完成房屋核驗(yàn)，9月13日網(wǎng)簽后，僅剩下6個(gè)工作日辦理公積金貸款。

施先生認(rèn)為，因?yàn)榕硐壬脑驅(qū)е聝H剩下6個(gè)工作日辦理房屋貸款手續(xù)，工作人員明確表示在9月22日之前拿不到批貸函，6個(gè)工作日辦理網(wǎng)簽這是任何銀行網(wǎng)簽都不可能完成批貸的。在無(wú)法拿到批貸函的情況下，根據(jù)一審提交證據(jù)證明，9月22日前，彭先生不具備支付全部剩余購(gòu)房款的能力，不能完成轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，因此彭先生是根本違約。彭先生一審表示愿意支付全款，但是其存款證明無(wú)法證明具備履行能力。不能完成轉(zhuǎn)移登記手續(xù)是彭先生根本違約導(dǎo)致。

庭審中，施先生向法院展示合同關(guān)于支付首付款及違約責(zé)任條款的規(guī)定，2016年4月26日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第2條第4款關(guān)于權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記約定為：“雙方同意，在自本合同簽訂之日起150日內(nèi)，雙方應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。”上述協(xié)議第4條關(guān)于違約責(zé)任約定為：“雙方任何一方逾期履行本補(bǔ)充協(xié)議約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計(jì)算向守約方支付房屋總價(jià)款萬(wàn)分之五的違約金。”福州房屋律師分享案例

被上訴人彭先生要求繼續(xù)履行合同，由施先生承擔(dān)違約責(zé)任

彭先生說，2016年9月22日前自己按照約定履行了合同，2016年9月18日，自己通過轉(zhuǎn)賬方式向施先生支付購(gòu)房款154萬(wàn)元（第二筆購(gòu)房款），2016年9月18日，施先生以轉(zhuǎn)賬方式將154萬(wàn)元退還給自己。施先生拒絕收款表示其拒絕履行合同，構(gòu)成根本違約。申請(qǐng)80萬(wàn)元公積金貸款（第三筆購(gòu)房款）有發(fā)放日期，之所以造成晚于辦理過戶手續(xù)日期，是因?yàn)?016年9月13日施先生一直稱9月22日辦理不好貸款因而拒絕提交手續(xù)，施先生拒絕提交辦理手續(xù)是根本違約。施先生有兩個(gè)根本違約，一個(gè)是拒絕出售房屋，提高房屋價(jià)格是根本違約；另一個(gè)是拒絕提交辦理手續(xù)是根本違約，自己不存在違約問題，合同也不存在履行障礙，應(yīng)該繼續(xù)履行，施先生沒有約定也沒有法定解除權(quán)。

此外，彭先生說，根據(jù)雙方微信聊天記錄可以看得出，施先生要求上漲房款是合同不能履行的根本原因，自己一直在微信中說不需要辦理貸款可以全款，但遭到施先生的拒絕。施先生要求必須辦理貸款，對(duì)施先生來(lái)講，提前支付全款并不妨礙他的利益，只因貸款機(jī)構(gòu)工作人員無(wú)法保證在9月22日之前辦理完批貸手續(xù)，施先生就拒絕協(xié)助辦理后續(xù)手續(xù)。彭先生認(rèn)為，涉訴房屋無(wú)抵押查封等情況，具備繼續(xù)履行條件，繼續(xù)履行合同也不存在障礙，要求付全款積極履行合同，故請(qǐng)求法庭駁回施先生的相關(guān)請(qǐng)求。福州房產(chǎn)律師推薦案例

二審?fù)徶校硐壬峤恢袊?guó)工商銀行于2017年11月16日出具的個(gè)人資信存款證明書，說明彭先生存款賬戶下有238萬(wàn)元存款，該個(gè)人資信存款證明書持續(xù)有效至2018年2月16日，證明彭先生有能力支付購(gòu)房款。

該案將擇日宣判。

來(lái)源：人民法院報(bào)，作者：徐鶯歌、 曹 華；福州律師網(wǎng)分享

?【案情】

2015年3月，因資金緊張，李某、過某夫婦為李某作為投資人的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)A廠向B銀行辦理2年期經(jīng)營(yíng)性貸款。李某、過某夫婦為該筆貸款提供連帶責(zé)任保證，同時(shí)以兩人年僅10歲的女兒李某某名義與B銀行簽訂了貸款抵押擔(dān)保合同，以李某某名下房產(chǎn)進(jìn)行抵押擔(dān)保，并辦理了抵押登記手續(xù)；而在辦理抵押登記時(shí)，李某、過某夫婦向B銀行及房產(chǎn)登記部門出具保證書，承諾借款用于A廠企業(yè)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)部分用于李某某的生活支出。嗣后，B銀行按約發(fā)放了貸款。貸款到期后，因經(jīng)營(yíng)不善，A廠無(wú)力償還。

2017年4月，B銀行訴至法院，要求：A廠償還貸款；李某、過某夫婦就此承擔(dān)連帶保證責(zé)任；就拍賣、變賣李某某名下房產(chǎn)的所得行使優(yōu)先受償權(quán)。訴訟中，李某某辯稱其對(duì)父母處分其房產(chǎn)并不知情，其父母無(wú)權(quán)為貸款抵押其名下房產(chǎn)，請(qǐng)求駁回B銀行的相應(yīng)訴請(qǐng)。

【分歧】

本案爭(zhēng)議問題是：李某、過某夫婦辦理貸款抵押未成年女兒名下房產(chǎn)的效力如何認(rèn)定？

第一種意見認(rèn)為，A廠系不具備獨(dú)立人格的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)，與李某、過某夫婦家庭財(cái)產(chǎn)難以有效實(shí)際區(qū)分，且李某、過某承諾經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)部分用于李某某的生活開銷，可以認(rèn)定為了李某某利益而處分其財(cái)產(chǎn)，抵押行為合法、有效。

第二種意見認(rèn)為，無(wú)論李某、過某是否為李某某利益處分案涉房產(chǎn)，因已辦理抵押登記手續(xù)，B銀行作為抵押權(quán)人有權(quán)處分。

第三種意見認(rèn)為，李某、過某夫婦作為未成年人李某某法定監(jiān)護(hù)人理應(yīng)審慎、為李某某利益最大化而處分其名下財(cái)產(chǎn)，卻為充滿不確定性和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)抵押房產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保，不能認(rèn)為系為李某某利益，處分無(wú)效。雖然案涉房產(chǎn)已經(jīng)抵押登記，但設(shè)立上存有瑕疵，我國(guó)學(xué)界通說及物權(quán)法均否認(rèn)物權(quán)行為無(wú)因性，B銀行不得行使抵押權(quán)。

【評(píng)析】

筆者贊同第三種意見，理由如下：

第一，監(jiān)護(hù)人行使監(jiān)護(hù)權(quán)應(yīng)確保被監(jiān)護(hù)人利益最大化（這是《兒童權(quán)利國(guó)際公約》所倡導(dǎo)，也是即將生效的民法總則對(duì)于我國(guó)監(jiān)護(hù)制度作出的重要完善之一），否則不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。企業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)存在內(nèi)在的、不可預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)，難以確保必然、穩(wěn)定的收益或利潤(rùn)，涉入其間，則使未成年人財(cái)產(chǎn)處于“風(fēng)雨飄搖之中”，遭受難以挽回的損失。未成年人的核心利益在于身心健康成長(zhǎng)、發(fā)展，其名下財(cái)產(chǎn)正是構(gòu)筑良好成長(zhǎng)環(huán)境的重要物質(zhì)根基，故財(cái)產(chǎn)及收益應(yīng)確保用于未成年人的生存、教育、醫(yī)療、培訓(xùn)等直接關(guān)聯(lián)未成年人利益之處，處分財(cái)產(chǎn)亦應(yīng)從財(cái)產(chǎn)增值、保值或風(fēng)險(xiǎn)最小化出發(fā)，如租賃、置換學(xué)區(qū)房等，方可謂以最有利未成年人利益原則處分其財(cái)產(chǎn)。

第二，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會(huì)公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。未成年人李某某的父母作為法定監(jiān)護(hù)人，未能從最大限度保護(hù)未成年人利益原則出發(fā)處分其名下房產(chǎn)，損害了李某某利益，屬于無(wú)權(quán)處分。同時(shí)，通過承諾書可知，B銀行應(yīng)明知抵押房產(chǎn)系經(jīng)營(yíng)借貸處分未成年人李某某名下房產(chǎn)，故不能認(rèn)定為善意相對(duì)人。因此，李某某可以申請(qǐng)登記機(jī)關(guān)撤銷設(shè)在其財(cái)產(chǎn)之上的抵押登記；在本案中，抵押登記屬于無(wú)權(quán)處分行為，B銀行不得行使抵押權(quán)，否則侵害了所有權(quán)人李某某的合法利益。

（作者單位：江蘇省無(wú)錫市新吳區(qū)人民法院）

來(lái)源：人民法院報(bào)

本報(bào)訊??近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，因房屋買賣產(chǎn)生的糾紛日益增多，因房屋面積誤差產(chǎn)生的糾紛也時(shí)有發(fā)生，但房屋誤差達(dá)到三分之一以上極為罕見。日前，浙江省三門縣人民法院審結(jié)了一起房屋買賣合同糾紛案件。

事情要從2009年說起。為了方便家里老人居住，來(lái)自三門縣的姚女士看中了某醫(yī)藥公司的房子，地理位置好，既靠近菜場(chǎng)，又離醫(yī)院不遠(yuǎn)。于是，姚女士一次性付款買了一套一樓的房子，與某醫(yī)藥公司簽訂了一份《房屋買賣合同》，雙方在合同中約定了房屋基本情況、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款、面積確認(rèn)及面積差異處理、產(chǎn)權(quán)登記約定等內(nèi)容。合同簽訂后，姚女士付清房款39.74萬(wàn)元，并支付了委托辦理產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)費(fèi)用1.5萬(wàn)元，某醫(yī)藥公司也按約向其交付了房屋。姚女士對(duì)房子進(jìn)行了裝修，家里老人也已入住多年。

根據(jù)合同約定，某醫(yī)藥公司應(yīng)在2012年12月1日前將房屋的權(quán)屬證書登記在姚女士名下。而某醫(yī)藥公司逾期辦證數(shù)年，也沒能給個(gè)說法。無(wú)奈之下，今年5月，姚女士一紙?jiān)V狀將某醫(yī)藥公司告至法院，請(qǐng)求判令被告辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書，并支付逾期辦證違約金，違約金按照購(gòu)房款為基數(shù)，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

而某醫(yī)藥公司辯稱，涉案房屋是公司經(jīng)批準(zhǔn)后開發(fā)的城鎮(zhèn)住宅房屋，初次設(shè)計(jì)時(shí)姚女士購(gòu)買的房屋面積是99.35平方米，后根據(jù)城建局的意見，要求在一層姚女士購(gòu)買的房屋處留一個(gè)過道，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行了更改，但施工時(shí)并沒有按照更改后的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，出售時(shí)，由于公司工作人員的疏忽，參照旁邊房屋的面積與姚女士簽訂了房屋買賣合同。也是因?yàn)檫@個(gè)情況，涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證遲遲做不下來(lái)，現(xiàn)在實(shí)際做下來(lái)的房屋面積只有64.42平方米。某醫(yī)藥公司表示，愿意承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同案件的相關(guān)司法解釋規(guī)定，面積誤差比超出3%時(shí)，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋面積誤差比大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

本案中，被告雖不是專門的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，但原、被告簽訂的房屋買賣合同內(nèi)容是參照商品房買賣合同，面積確認(rèn)、面積差異處理及違約責(zé)任在合同中進(jìn)行了明確約定，對(duì)雙方均具有法律約束力，被告某醫(yī)藥公司應(yīng)承擔(dān)合同的違約責(zé)任。經(jīng)法官調(diào)解，雙方達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，由被告某醫(yī)藥公司返還房?jī)r(jià)款25.8萬(wàn)元、支付逾期辦證違約金8000元，合計(jì)26.6萬(wàn)元。（鄭??俊）

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