案情簡介

2015年12月20日，以大黑公司為出讓方（甲方），陳飛為受讓方（乙方），雙方簽訂一份《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定：甲方同意將BM層D區(qū)H008號商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方；乙方使用權(quán)限為肆拾伍年；合同期內(nèi)乙方對標的商鋪依本合同約定擁有使用權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)；3.2甲方違約責任甲方逾期交鋪的，按逾期時間，應(yīng)承擔如下違約責任……3.2.2逾期交付超過180日后，乙方有權(quán)解除合同。……，并按乙方已付款的0.2%向乙方支付違約金。如乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行……若乙方已與甲方或甲方關(guān)聯(lián)公司簽訂《商鋪委托租賃協(xié)議》，甲方則不承擔逾期交鋪的違約責任。同日，以陳飛為甲方，大黑公司為乙方，雙方簽訂一份《商鋪委托租賃協(xié)議》，該協(xié)議約定：甲方將其所購的上述BM層D區(qū)H008號商鋪委托乙方納入統(tǒng)一經(jīng)營管理，由乙方對外租賃經(jīng)營；委托租賃期限為三年，起止期為2016年10月1日至2019年9月30日。委托期滿，雙方是否續(xù)約，依據(jù)當時市場情況另行議定；租金收益方式……甲方同意將商鋪免費交給乙方經(jīng)營管理，商鋪租賃經(jīng)營收入均歸乙方所有；等等。

上述兩份合同簽訂后，陳飛依約向大黑公司支付款項。2017年7月3日，大黑公司向陳飛發(fā)出《商鋪交付通知書》，通知陳飛前往大黑公司辦理商鋪交付手續(xù)。后雙方發(fā)生糾紛，陳飛以大黑公司逾期交付為由要求解除合同。

一審臺江法院觀點

大黑公司與陳飛簽訂的《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，系雙方當事人真實意思表示，且內(nèi)容未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定合法有效，雙方應(yīng)依約履行。大黑公司辯稱，因陳飛同時已與其簽訂《商鋪委托租賃協(xié)議》，故根據(jù)《商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》第3.2.2條第2款約定，其不承擔逾期交鋪的違約責任。但該約定的內(nèi)容僅為陳飛不能追究其逾期交鋪的違約責任，并未約定其可不必依合同約定向陳飛履行交鋪的義務(wù)，且實際履行中，大黑公司也已向陳飛發(fā)出交鋪通知書，因此，大黑公司應(yīng)于合同約定的期限內(nèi)向陳飛交付符合合同約定的商鋪系其應(yīng)當履行的合同義務(wù)，而大黑公司于2017年7月3日才向陳飛發(fā)出《商鋪交付通知書》，已違反合同約定的2016年9月30日前向陳飛交付案涉商鋪的約定，且已逾期180天，根據(jù)“逾期交付超過180日后，乙方有權(quán)解除合同”的合同約定，合同解除條件已成就，故陳飛選擇要求解除合同，符合合同約定，一審法院對其要求判令解除合同的訴訟請求予以支持

二審福州中院觀點

首先，就合同的表述而言，陳飛主張“違約責任”與“解除合同”系不同的法律概念，不能將“解除合同”視為“違約責任”。關(guān)于“違約責任”的概念范疇，《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”《合同法》這一規(guī)定列舉了三種違約責任的承擔形式，但“等”字表明違約責任不限于該三種形式。而“解除合同”的主要規(guī)定雖位于《合同法》的權(quán)利義務(wù)的終止這一章節(jié)，但這僅是基于其作為合同權(quán)利義務(wù)終止的原因行為作出的法條結(jié)構(gòu)編排，并未排除其可作為“違約責任”的責任承擔形式。因此，在《合同法》未禁止的情況下，否定“解除合同”可作為“違約責任”的責任承擔形式在合同中予以約定有悖于合同自由原則。況且，在上述三種“違約責任”承擔形式中亦包含與“解除合同”相對立的“繼續(xù)履行”這一概念，既允許“繼續(xù)履行”作為違約責任的承擔形式，邏輯上亦無理由將“解除合同”排除于外。因此，陳飛關(guān)于“解除合同”不屬于“違約責任”范疇的主張缺乏法律依據(jù)。

其次，從合同條款的結(jié)構(gòu)來分析，案涉《轉(zhuǎn)讓合同》第3.2條甲方違約責任約定：“甲方逾期交鋪的，按逾期時間，應(yīng)承擔如下違約責任3.2.1逾期交付不超過180日的，……3.2.2逾期交付超過180日后，乙方有權(quán)解除合同。……”根據(jù)該條款，陳飛的合同解除權(quán)的約定位于違約責任條款項下，故從其位置而言，系違約責任之內(nèi)容。而上述排除大黑公司逾期交鋪違約責任的約定亦緊隨上述3.2.2條之后，位于同一條款下，故應(yīng)視為對該條款中所列違約責任之排除的約定。故根據(jù)該條款結(jié)構(gòu)，大黑公司因簽訂《委托租賃協(xié)議》而免除的違約責任應(yīng)當包含陳飛對于合同解除權(quán)的行使。

再次，從合同目的而言，《轉(zhuǎn)讓合同》的轉(zhuǎn)讓標的為商鋪使用權(quán)，在雙方未簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，大黑公司的逾期交付行為將導致陳飛無法占有使用商鋪，其《轉(zhuǎn)讓合同》之目的當然受阻，然而在雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，陳飛已將受讓標的使用權(quán)在委托租賃期限內(nèi)轉(zhuǎn)移給大黑公司，其在此期間內(nèi)無需占有使用該商鋪，該期間已覆蓋了自《轉(zhuǎn)讓合同》約定之交付商鋪之日至本案起訴之日，且《轉(zhuǎn)讓合同》亦明確委托租賃期限為確定不變的期限，故陳飛關(guān)于《轉(zhuǎn)讓合同》之締約目的在委托租賃期內(nèi)并不會因為大黑公司的逾期交付行為而受到影響。因此，陳飛關(guān)于解除權(quán)的行使，因雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》而被排除這一約定與合同目的并不相悖。

綜上分析，案涉《轉(zhuǎn)讓合同》3.2條中約定的大黑公司與陳飛簽訂《委托租賃協(xié)議》后則不承擔逾期交鋪的“違約責任”，該“違約責任”應(yīng)包含該合同3.2.2條賦予的陳飛對于大黑公司逾期交鋪超過180日后的合同解除權(quán)的行使。因此，在雙方簽訂《委托租賃協(xié)議》的情況下，陳飛以大黑公司逾期交付商鋪超過180日為由行使合同解除權(quán)不符合合同約定，不能成立。因陳飛無權(quán)行使合同解除權(quán)，故其關(guān)于解除合同并要求退還轉(zhuǎn)讓款的訴請，本院不予支持。此外，案涉合同系商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，陳飛主張該合同為租賃合同并要求確認該合同中關(guān)于超過20年使用期限部分的約定無效，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。

蔡思斌律師評析

售后返租是不少商業(yè)項目慣用的銷售模式，主要運營模式為購買者購買商鋪后將商鋪交由開發(fā)公司委托租賃，開發(fā)公司承諾每月支付租金。本案即因此引發(fā)糾紛。

本案爭議焦點在于“《轉(zhuǎn)讓合同》3.2條約定的“若乙方已與甲方或甲方關(guān)聯(lián)公司簽訂《委托租賃協(xié)議》，甲方則不承擔逾期交鋪的違約責任”所指向的“違約責任”是否包含該合同3.2.2條賦予的陳飛對于大黑公司逾期交鋪超過180日后的合同解除權(quán)的行使。”基于《合同法》以及合同結(jié)構(gòu)，二審法院認為此處的“解除合同”屬于“違約責任”的范疇，免除的違約責任應(yīng)當包含對于合同解除權(quán)的行使。但筆者認為這一觀點有待商榷，《民法典》第一百七十九條規(guī)定了十一種承擔民事責任的方式即：（一）停止侵害；（二）排除妨礙；（三）消除危險；（四）返還財產(chǎn)；（五）恢復原狀；（六）修理、重作、更換；（七）繼續(xù)履行；（八）賠償損失；（九）支付違約金；（十）消除影響、恢復名譽；（十一）賠禮道歉。其中并不包含解除合同。且從法理層面，合同解除權(quán)作為形成權(quán)顯然是一種權(quán)利，亦不宜認為是違約責任的范疇。

二審法院后續(xù)從合同目的的角度出發(fā)來解釋進而得出買受人不享有合同解除權(quán)顯然在法律邏輯上更為合理。本案《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》雖然約定，大黑公司需于2016年9月30日前向陳飛交付訟爭商鋪，但合同簽訂后雙方隨即簽訂《委托租賃協(xié)議》，協(xié)議明確約定，在2016年10月1日至2019年9月30日期間，陳飛許需將訟爭商鋪委托大黑公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，此約定類似于《民法典》第二百二十八條“動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時，當事人又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時發(fā)生效力。”規(guī)定的占有改定，最終導致的結(jié)果是大黑公司無需向陳飛實際交付商鋪。因此本案大黑公司逾期交付并不會實際影響買受人的權(quán)利，故認為其不享有合同解除顯然更為合適。

但本案也揭示了購買此類商鋪的風險。對于一般商品房合同，房地產(chǎn)開發(fā)公司爛尾逾期交付，購房者顯然可以解除合同。但如是此類委托租賃商鋪爛尾，法院就可能會以本案的裁判邏輯駁回購房者解除合同的訴請。

另外，法院關(guān)于商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不等同于租賃合同，無需受到租賃合同最長20年期限限制的觀點不能說不對，但后續(xù)可能會被一些人玩出花樣來的。

案例索引：(2020)閩01民終189號，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年11月17日