一、承租方明知出租面積包含無(wú)產(chǎn)權(quán)面積，應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金

參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號(hào)民事判決：本院認(rèn)為，首先，雙方在補(bǔ)充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權(quán)建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無(wú)產(chǎn)權(quán)加建面積，該無(wú)產(chǎn)權(quán)加建面積不影響甲乙雙方對(duì)租金的約定。”可見(jiàn)在簽約時(shí)，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無(wú)產(chǎn)權(quán)加建面積，且同意不影響雙方對(duì)租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來(lái)美公司變更而來(lái)，博來(lái)美公司出具《情況說(shuō)明》，載明博來(lái)美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎(chǔ)，外加公共配套用房面積計(jì)入總租賃面積。該《情況說(shuō)明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來(lái)美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權(quán)面積不一致的情況下，長(zhǎng)期以來(lái)從未對(duì)租賃面積提出過(guò)異議。因此，華邦源公司應(yīng)根據(jù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金，并未多支付費(fèi)用，華邦源公司的訴訟請(qǐng)求，無(wú)法律和事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

二、即便針對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)部分的租賃合同無(wú)效，仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)

相關(guān)案例：湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院 (2019)湘01民終12072號(hào)民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項(xiàng)下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權(quán)登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應(yīng)認(rèn)定部分有效。《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋面積約定無(wú)效，但神州英才公司仍應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向隆明公司支付該部分無(wú)產(chǎn)權(quán)登記面積的房屋占有使用費(fèi)。因此，《房屋租賃合同》除對(duì)未辦理產(chǎn)權(quán)登記面積房屋的約定部分無(wú)效外，其他關(guān)于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。

三、合同部分無(wú)效的責(zé)任在于出租方，并且由于合同無(wú)效造成承租方無(wú)法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免

廣州市中級(jí)人民法院(2020)粵01民終17086號(hào)民事判決：關(guān)于租金及占用費(fèi)的計(jì)付。原則上，對(duì)于合同有效部分，即有產(chǎn)權(quán)房屋，因辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責(zé)任應(yīng)由樂(lè)高公司承擔(dān)，故應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金。對(duì)于合同無(wú)效部分，即無(wú)產(chǎn)權(quán)部分，如樂(lè)高公司正常占有使用房屋的，亦應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)付占用費(fèi)，但因本案中合同部分無(wú)效的責(zé)任在萬(wàn)力物業(yè)公司，如因無(wú)效而無(wú)法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則，房屋占用費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減免。

按樂(lè)高公司所述，涉案租賃場(chǎng)地中1號(hào)鋪?zhàn)鞑蛷d使用至2018年5月因消防問(wèn)題被勒令停業(yè)；2、3號(hào)鋪、自編38號(hào)二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場(chǎng)地；7號(hào)倉(cāng)由次承租人使用至交還場(chǎng)地之前，即使是無(wú)產(chǎn)權(quán)部分，樂(lè)高公司也實(shí)際占有使用了其中部分，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)占有使用費(fèi)。因此，樂(lè)高公司答辯認(rèn)為化工集團(tuán)公司無(wú)權(quán)收取租金并反訴要求返還租金于法無(wú)據(jù)，一審法院不予支持。對(duì)于樂(lè)高公司應(yīng)付租金及占用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，從租賃合同履行過(guò)程中雙方之間的函件及電子郵件來(lái)看，涉案租賃場(chǎng)地確實(shí)存在因化工集團(tuán)公司原因而部分無(wú)法正常使用的情形，萬(wàn)力物業(yè)公司代表化工集團(tuán)公司在2017年5月16日向樂(lè)高公司發(fā)送的電子郵件《XX號(hào)大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務(wù)費(fèi)統(tǒng)計(jì)表（按辦公算）》證明，化工集團(tuán)公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費(fèi)）減少至按照75513元/月計(jì)算。

綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會(huì)參照原合同的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費(fèi)，但如果合同無(wú)效的責(zé)任在于出租方，法院通常會(huì)根據(jù)公平合理、等價(jià)有償原則酌情調(diào)低占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

蔡思斌

2022年6月8日

男方與女方于2007年10月登記結(jié)婚，于2011年3月23日生育一女陳小芳，于2012年12月18日辦理離婚登記，離婚協(xié)議約定：女兒隨男方共同生活，女兒生活費(fèi)、教育費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)由男方男方承擔(dān)，直至十八歲止；雙方離婚后將東波路房屋歸女方所有，剩余的貸款由女方負(fù)責(zé)償還；雙方共同共有機(jī)動(dòng)車(chē)壹輛，雙方離婚后將上述機(jī)動(dòng)車(chē)歸男方男方所有，剩余的上述購(gòu)車(chē)貸款由男方男方負(fù)責(zé)償還。

另，2009年3月，男方與案外人共同申請(qǐng)投資設(shè)立帕費(fèi)克公司，男方系四股東之一，實(shí)繳出資2.5萬(wàn)元。2009年5月，帕費(fèi)克公司增加注冊(cè)資本，男方實(shí)繳出資共計(jì)125萬(wàn)元，股權(quán)比例25％。該股權(quán)離婚協(xié)議未述及。

2019年7月8日，經(jīng)司法鑒定排除男方為陳小芳的生物學(xué)父親。

為此，男方提起訴訟，要求重新分割東波路房子出售款并占70%份額等。

上海虹口區(qū)法院觀點(diǎn)：

一審法院認(rèn)可女方辯稱(chēng)離婚協(xié)議中的子女撫養(yǎng)和財(cái)產(chǎn)分割屬相互獨(dú)立的條款的意見(jiàn)，也認(rèn)可孩子撫養(yǎng)權(quán)的歸屬不直接影響夫妻財(cái)產(chǎn)分割的約定。但在離婚過(guò)程中，婚姻的解除、婚生子女的撫養(yǎng)、夫妻共同財(cái)產(chǎn)的分割同為離婚重要事項(xiàng)，需要統(tǒng)籌、綜合考量。雙方離婚協(xié)議涉及分配的財(cái)產(chǎn)主要為東波路房屋及凱迪拉克越野車(chē)。離婚協(xié)議約定：東波路房屋歸女方所有，剩余貸款由女方負(fù)責(zé)清償；凱迪拉克越野車(chē)歸男方所有，剩余貸款由男方負(fù)責(zé)清償。從價(jià)值上看，女方分得的財(cái)產(chǎn)較多。男方稱(chēng)其為爭(zhēng)取撫養(yǎng)權(quán)對(duì)女方讓步了財(cái)產(chǎn)權(quán)利，女方辯稱(chēng)因男方出軌在先故堅(jiān)持要男方撫養(yǎng)孩子，均符合情理。但因女方過(guò)錯(cuò)，男方對(duì)孩子血緣存在重大誤判，足以影響其離婚事項(xiàng)決斷。男方基于該重大誤解作出的離婚財(cái)產(chǎn)分配方案并非其真實(shí)的意思表示。現(xiàn)男方作出上述財(cái)產(chǎn)權(quán)利處分的基礎(chǔ)條件完全喪失，男方據(jù)此主張重新調(diào)整財(cái)產(chǎn)分割方案，一審法院予以支持。

關(guān)于女方抗辯的除斥期間，相關(guān)司法解釋確對(duì)離婚后一方請(qǐng)求變更或撤銷(xiāo)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議規(guī)定了一年的除斥期間。但該條款的適用前提是夫妻離婚時(shí)基于真實(shí)的意思表示作出財(cái)產(chǎn)分割安排而事后反悔的情況。而本案女方隱瞞其在婚姻關(guān)系存續(xù)期間與其他異性發(fā)生過(guò)性行為，男方無(wú)從知曉孩子非親生，進(jìn)而導(dǎo)致其未能及時(shí)行使撤銷(xiāo)或變更的權(quán)利。若繼續(xù)機(jī)械適用司法解釋關(guān)于除斥期間的規(guī)定，對(duì)男方顯失公平，有違法律精神。故女方認(rèn)為男方要求重新分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求已超過(guò)法定期間的抗辯，一審法院不予認(rèn)可。

上海二中院觀點(diǎn)：

本院認(rèn)為，雙方共同財(cái)產(chǎn)不宜重新分割，理由如下：

首先，男方無(wú)論主張因重大誤解或?qū)Ψ狡墼p而要求撤銷(xiāo)離婚協(xié)議，均應(yīng)受到除斥期間的約束。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)、重大誤解的當(dāng)事人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起三個(gè)月內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。當(dāng)事人自民事法律行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒(méi)有行使撤銷(xiāo)權(quán)的，撤銷(xiāo)權(quán)消滅。2012年12月18日雙方簽訂了離婚協(xié)議，直至2020年5月，男方才起訴要求撤銷(xiāo)該協(xié)議，已經(jīng)超過(guò)最長(zhǎng)的除斥期間，故撤銷(xiāo)權(quán)業(yè)已消滅。雖然一審法院鑒于本案特殊情形，即男方于2019年8月經(jīng)親子鑒定才知道孩子并非親生，對(duì)于男方要求對(duì)雙方的共同財(cái)產(chǎn)重新予以分割的訴請(qǐng)進(jìn)行了審理，但仍應(yīng)對(duì)上述請(qǐng)求是否成立嚴(yán)格審查。

其次，從離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)分割來(lái)看，男方主張女方在離婚時(shí)隱瞞重大事項(xiàng)致其在離婚的財(cái)產(chǎn)分配以及孩子撫養(yǎng)問(wèn)題上作出錯(cuò)誤意思表示。而女方則認(rèn)為孩子撫養(yǎng)與財(cái)產(chǎn)分割是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的事項(xiàng)，結(jié)合雙方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房產(chǎn)、車(chē)輛及公司股權(quán)等具體財(cái)產(chǎn)，雙方離婚時(shí)的財(cái)產(chǎn)分割是公平合理的，故不應(yīng)當(dāng)重新分割共同財(cái)產(chǎn)。本院認(rèn)為，雖然女方稱(chēng)其對(duì)孩子非男方親生并不知情，其并非故意隱瞞該事實(shí)，但女方作為成年女性，應(yīng)當(dāng)知道與異性發(fā)生性行為可能導(dǎo)致懷孕生子，其在離婚時(shí)未主動(dòng)告知該事項(xiàng)確實(shí)使得男方對(duì)孩子的血緣問(wèn)題產(chǎn)生了重大誤判。但男方對(duì)孩子血緣的誤解與其在離婚時(shí)夫妻共同財(cái)產(chǎn)的處分之間是否存在因果關(guān)系，值得探討。從孩子撫養(yǎng)權(quán)歸屬與財(cái)產(chǎn)分割的關(guān)聯(lián)性來(lái)看，離婚協(xié)議約定孩子歸男方撫養(yǎng)并自行負(fù)擔(dān)撫養(yǎng)費(fèi)，東波路房屋歸女方所有，對(duì)此，男方稱(chēng)其為爭(zhēng)取撫養(yǎng)權(quán)對(duì)女方讓步了財(cái)產(chǎn)權(quán)利，雖然該說(shuō)法尚符合情理，但不具有邏輯上的必然性。離婚時(shí)，除離婚協(xié)議約定男方分得車(chē)輛并負(fù)責(zé)償還車(chē)輛貸款，女方分得東波路房屋并負(fù)責(zé)償還房屋貸款外，雙方均認(rèn)可男方名下帕費(fèi)克公司股權(quán)歸男方所有，該股權(quán)未再作分割，故從雙方實(shí)際共同的財(cái)產(chǎn)分割結(jié)果來(lái)看，雙方所分得的財(cái)產(chǎn)并未明顯失衡，尚難以看出男方對(duì)女方進(jìn)行了財(cái)產(chǎn)讓步，亦難以看出孩子血緣對(duì)雙方的離婚財(cái)產(chǎn)分割具有重大影響。否則，男方認(rèn)為公司的股權(quán)雙方已經(jīng)處分完畢難有合理解釋?zhuān)鄷?huì)引發(fā)新的訴訟。何況，孩子歸男方撫養(yǎng)并由其負(fù)擔(dān)全部撫養(yǎng)費(fèi)，其亦缺乏在財(cái)產(chǎn)上進(jìn)行再次讓步的必要性。據(jù)此，男方認(rèn)為其對(duì)孩子血緣的錯(cuò)誤認(rèn)知而在財(cái)產(chǎn)分割上作出錯(cuò)誤處分的意見(jiàn)，缺乏依據(jù)，本院難以采納。

綜合以上兩點(diǎn)，本院認(rèn)為，男方要求重新分割雙方共同財(cái)產(chǎn)的請(qǐng)求不能成立，本院不予支持。

蔡思斌律師評(píng)析：

類(lèi)似本案情形并非少見(jiàn)。查閱人民法院裁判文書(shū)網(wǎng)，二種判法都有。有的法院認(rèn)為這是重大誤解，不適用一年除斥期間；還有的法院根本不引用法律，直接以公平及并非當(dāng)事人真實(shí)意思為由而重新分割財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然也有的法院認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格適用一年除斥時(shí)效，不應(yīng)該重新分割。不過(guò)本案二審法官我相信內(nèi)心也是矛盾的，否則如堅(jiān)定認(rèn)為應(yīng)適用一年除斥時(shí)效的，就沒(méi)有必要花一定的篇幅去論述財(cái)產(chǎn)分配相對(duì)公平，并未明顯失衡。筆者個(gè)人傾向于一審法院的觀點(diǎn)。

畢竟民法典適用之前，《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)婚姻法》若干問(wèn)題的解釋(二)》第九條：“男女雙方協(xié)議離婚后一年內(nèi)就財(cái)產(chǎn)分割問(wèn)題反悔，請(qǐng)求變更或者撤銷(xiāo)財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。人民法院審理后，未發(fā)現(xiàn)訂立財(cái)產(chǎn)分割協(xié)議時(shí)存在欺詐、脅迫等情形的，應(yīng)當(dāng)依法駁回當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求。”針對(duì)的是就欺詐、脅迫主張撤銷(xiāo)，而本案原告基于重大誤解而簽署《離婚協(xié)議書(shū)》，依法不適用上述規(guī)定。且，上述規(guī)定針對(duì)的是離婚后一年，但并未明確規(guī)定離婚一年后均不得再以任何理由要求撤銷(xiāo)離婚協(xié)議書(shū)財(cái)產(chǎn)分割內(nèi)容。

改判要點(diǎn)

案例索引：(2020)滬02民終11030號(hào)，以上涉及人名均為化名。

蔡思斌

2021年12月1日