文 |?楊文戰律師

來源 |?楊文戰律師的法律博客

（首發于實用法律知識微信公眾號）

北京一家房地產經紀公司（以下簡稱經紀公司）在接待王先生看房后，雙方簽訂了《買賣看房確認書》，并且為王先生與房主商談了房屋價格，但是此后，王先生通過其他經紀公司購買了該套房屋。經紀公司認為王先生行為屬于“跳單”，要求其按確認書支付3萬5千余元的違約金。法院對本案作出了一審判決。

經紀公司起訴稱，王先生通過該公司實地查看了某區一套房屋，簽署了《買賣看房確認書》，并要求經紀公司與房主商談房屋價格。但經紀公司幫忙談好價格后，王先生卻答復不買了。此后，經紀公司得知王先生通過其他經紀公司購買了該套房屋，并辦理了網簽公示。

經紀公司認為，《買賣看房確認書》中約定，自簽署后十二個月內，如王先生自行成交、及通過其他方以代理、居間方式與房屋出售人達成交易的，王先生應按房屋實際成交價格的百分之二點二向經紀公司支付違約金。故訴至法院，請求判令王先生支付違約金35000元。

庭審中，王先生答辯稱，自己對《買賣看房確認書》并不知情，僅說是看房記錄。涉案房屋并非經紀公司獨家代理。確認書屬于格式條款、霸王條款。

法院審理后認為：王先生通過經紀公司獲取涉訴房屋的房源信息，實地查看了涉訴房屋后，并委托經紀公司與房主商談價格后，又通過其他經紀公司成交涉訴房屋的行為構成違約，應承擔相應的違約責任。而王先生針對通過其他經紀公司獲取涉案房屋信息、看房確認書的簽訂存在蒙騙行為等辯稱，因其沒有提供充足的證據加以證明，法院未予采信。

此外，法院認為，違約金本身具有懲罰性和補償性。經紀公司主張的違約金應以補償性為主，以懲罰性為輔，故對于經紀公司要求王先生付違約金的訴訟請求金額，法院予以酌減。

最終，法院判決王先生給付經紀公司違約金三千元，駁回了經紀公司的其他訴訟請求，雙方均未表示上訴，本案現已生效。

購房者通過某家中介看房后，未通過該中介交易，而是直接同房主交易或是通過其它中介交易引發的“跳單”糾紛，時有發生。

“跳單”后，中介訴到法院要求購房者承擔賠償責任的案件在結果上卻不盡相同，有的中介訴求被完全駁回，也有的被支持得到一定賠償。

通常來講，法院會視不同情況分別處理。

第一、未簽訂約束性文件

如果中介帶客戶看房，但未簽訂書面《看房確認書》等書面文件，或者書面文件中并沒有限制購房人交易的條款，發生所謂的“跳單”情況，中介無法主張賠償。

第二、簽訂了約束性文件

那么簽訂了《看房確認書》等限制性文件是否就肯定能得到賠償呢？楊律師要說也不一定。

有的案子，購房人雖然簽訂了《看房確認書》，但由于通過該中介與房主未達成一致，服務已經結束。之后又確實通過其他中介與房主達成交易，且另一中介也確實掌握該房源，并提供了相應服務，這種情況表面看違反了當初的約定是“跳單”了。但是以楊律師的經驗看，考慮到實際情況和中介要求簽署的文件通常是格式條款的情形，法院也未必支持中介的索賠。

如果本案這樣，王先生沒有證明是通過其他中介獲取的房源信息，又確實簽署了《看房確認書》后與房主交易，通常會被法認為構成違約。當然即使構成違約，賠償數額也要看實際情況。比如本案并沒有支持中介數萬元的索賠要求，而只支持了幾千元。

給看房者的建議：

針對這一亂象，律師提示購房者，在通過中介購房時，如被要求在任何文件上簽字，一定要事先對文件內容進行全面審核。

發生“跳單”糾紛時，經常有購房人提出當初不了解簽字的內容，但沒有特別證據，很難讓法院相信你對自己親筆簽字的文件毫不知情。對不同中介的中介費標準最好事先有所了解，如果對中介《看房確認單》等文件中標明的中介費等標準不認可，最好拒絕簽署，另尋其他中介。如果簽署了此類文件，但最終不是通過該中介完成交易，就存在被認為“跳單”的風險，那么應該對自己的行為作出合理的解釋和準備，如果確實是通過其他渠道另外得到同樣房源信息，應注意提前收集準備相關證據證明該事實。

給中介的建議：

對相關房產中介而言，碰到“跳單”確實是對中介勞動的不尊重。但中介一方對自己的服務和法律風險防范也有值得改進的地方。

發生“跳單”后，即使“跳單”行為被法院認定，中介按《看房確認書》的標準主張購房人賠償全額中介費，也很難被全額支持。

因為中介提供的是服務，原中介費中的服務既包括提供房源信息，還包括為促成雙方簽約的服務、提供房屋過戶手續的服務、甚至貸款服務等其他相關服務。跳單肯定是發生在簽約前，為此主張全額的中介服務費，顯然是很難得到法律支持的。中介往往是想通過《看房確認書》中高額的中介費違約責任給購房人施加壓力，以達到讓購房人不敢“跳單”的目的，但這實際上也給中介自己在通過法律維護權利時增加了難度。沒提供全部服務，索要全額中介費明顯不合理，法院很難支持，該支持多少，只能由法官酌情確定，不確定性很大。從更合理的角度講，應該對中介提供的各項服務的價格予以細化，發生違約情況，按合理的標準主張賠償，能避免爭議，減少不確定的法律風險。

當然，中介如果在提供服務時，能首先為客戶著想，給客戶滿意的服務、不過分提價，讓客戶明白中介提供服務的價值所在，相信客戶大多數也不會隨意跳單。