改判要點：合同已明確約定“如遇特殊原因，開發(fā)商可據(jù)實予以延期”，故出現(xiàn)暴雨、交通管制等特殊情況，開發(fā)商可以順延相應(yīng)交房天數(shù)，計算逾期違約金時應(yīng)予扣除相應(yīng)天數(shù)?

案情簡介：

2015年張云與大黑公司簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，約定購買位于福清市某房屋，該合同第八條第一款約定：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2016年12月31日前，符合條件的商品房交付買受人使用”，第八條第三款約定：“……如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：……施工期間發(fā)生日降雨量超過25MM或六級以上（含六級）大風(fēng)及其他惡劣天氣，出賣人可根據(jù)氣象部門出具的證明順延交房日期；3）因政府相關(guān)部門作出特定時間內(nèi)不準(zhǔn)施工的決定，以及中高考期間，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延交房時間” 2017年4月20日張云經(jīng)大黑公司通知，辦理了交房手續(xù)。?

一審福清法院觀點：

張云與大黑公司簽訂的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同，雙方當(dāng)事人均應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。雙方約定于2016年12月31日前交房，但實際交房時間為2017年4月20日，且小區(qū)內(nèi)部道路、綠化及安全欄桿未建設(shè)完成，尚不符合交房條件，已構(gòu)成逾期交房違約。按照合同第九條約定，逾期不超過365日，出賣人應(yīng)按日向買受人支付已付購房款萬分之一的違約金，現(xiàn)張云訴請大黑公司支付逾期交房違約金30191.7元（274.47元/天×110天），符合合同約定，一審法院予以支持。

二審中，大黑公司提交了竣工驗收報告、消防驗收意見書、《入伙通知書》及其EMS快遞單及回執(zhí)、入伙須知、照片、福清市氣象局氣象資料、中高考期間實行交通管制的新聞資料、入伙手續(xù)書。

二審福州中院觀點：

本院認為，張云經(jīng)大黑公司通知，于2017年4月20日與大黑公司辦理了交房手續(xù)，一審認定逾期交房違約金于2017年4月20日終止計算并無不當(dāng)，本院予以支持。

關(guān)于交房期限順延天數(shù)的問題，依據(jù)案涉房屋《竣工驗收報告》載明開工日期為2014年2月1日，竣工日期為2016年12月2日，故大黑公司主張案涉房屋于2013年1月動工的主張本院不予支持。依據(jù)大黑公司二審提交的2013-2016年福清市氣象局氣象資料、中高考期間實行交通管制的新聞資料等證據(jù)，自2014年2月1日至2016年12月2日期間福清市六級以上大風(fēng)、降雨量超過25mm及中高考期間天數(shù)共85天（其中大風(fēng)大雨及中高考重合天數(shù)為19天）。案涉合同第八條第三款約定：“……如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：……施工期間發(fā)生日降雨量超過25MM或六級以上（含六級）大風(fēng)及其他惡劣天氣，出賣人可根據(jù)氣象部門出具的證明順延交房日期；3）因政府相關(guān)部門作出特定時間內(nèi)不準(zhǔn)施工的決定，以及中高考期間，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延交房時間；……”據(jù)此，應(yīng)認定可順延交房天數(shù)為66天。據(jù)此，扣除可順延交房天數(shù)后大黑公司逾期交房44天，大黑公司應(yīng)支付逾期交房違約金應(yīng)為12077元（2744685元×0.01%×44天）。?

福州律師蔡思斌評析：

一、本案的主要爭議焦點是否應(yīng)當(dāng)順延交房期限，一審認為雙方在合同中已明確約定交房期限，因此大黑公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)逾期交房違約金。

二、二審過程中大黑公司提交福清市氣象局氣象資料、中高考期間實行交通管制的新聞資料等證據(jù)，證明確實存在客觀因素導(dǎo)致無法正常按期交房，二審法院考慮到雙方在合同中已經(jīng)明確約定“如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期”，最終綜合客觀情況予以延期44天，計算逾期違約金時亦予以扣減相應(yīng)天數(shù)。

案例索引：(2019)閩01民終4425號，以上涉及人名均為化名。