改判要點(diǎn)：

根據(jù)雙方合同約定，銀行放款后將定金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款。因定金沒有約定具體支付日期，則應(yīng)以催告后的寬限時(shí)間為準(zhǔn)開始起算違約時(shí)間。?

案情簡(jiǎn)介：

2016年12月12日，康榕（賣方）與林國(guó)（買方）簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》，約定：采用商業(yè)銀行按揭貸款方式，在乙方（林國(guó)）領(lǐng)取其名下產(chǎn)權(quán)證當(dāng)日且銀行同意解凍首付款及差額款后，乙方應(yīng)配合甲方（康榕）前往銀行解凍首付款及差額款給甲方。……乙方未能按照約定的時(shí)間付款，乙方應(yīng)按成交價(jià)日萬(wàn)分之五向甲方支付違約金。遷移戶口：甲方應(yīng)在乙方貸款銀行放款前將上述房產(chǎn)內(nèi)的戶口移出。否則乙方認(rèn)定甲方承擔(dān)違約責(zé)任，甲方自愿將預(yù)留在丙方處的戶口保證金賠償給乙方。”

林國(guó)確認(rèn)2017年5月17日，訴爭(zhēng)屋產(chǎn)權(quán)過戶至其女兒名下。6月5日，林國(guó)向康榕支付了60萬(wàn)元首付款。2017年8月1日，康榕收到銀行貸款50萬(wàn)元，除由小白公司監(jiān)管的1萬(wàn)元外，林國(guó)還需支付9萬(wàn)元給康榕。2017年10月30日，林國(guó)向康榕支付9萬(wàn)元。2017年11月20日，康榕將戶口遷出訴爭(zhēng)房屋。

康榕向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令林國(guó)向康榕支付逾期支付購(gòu)房款的違約金99600元；2.判令林國(guó)、小白公司向康榕支付戶口保證金、遲延履行違約金。

林國(guó)向一審法院提出反訴請(qǐng)求：判令康榕、小白公司向林國(guó)支付逾期遷移戶口的違約金。

一審鼓樓法院觀點(diǎn)：

訴爭(zhēng)房屋于2017年5月17日過戶至林國(guó)女兒名下，其直至2017年10月30日才付清首付款和差額款共計(jì)70萬(wàn)元，康榕要求林國(guó)依約支付違約金，支持。計(jì)120萬(wàn)元×萬(wàn)分之五/日×166天=99600元。康榕于2017年8月1日收到銀行貸款，但未按約于該日之前遷移戶口，故其要求林國(guó)、小白公司支付戶口保證金5000元及遲延履行違約金300元，缺乏合同依據(jù)。該款應(yīng)由小白公司返還給林國(guó)。

判決：一、林國(guó)向康榕支付逾期付款違約金99600元；三、小白公司向林國(guó)支付戶口保證金。

二審另查明，2016年9月29日，林國(guó)支付了10萬(wàn)元定金，其中1萬(wàn)元定金交由至小白公司監(jiān)管，另9萬(wàn)元定金存入雙方在銀行設(shè)立的聯(lián)名賬戶。根據(jù)合同約定，首付款和差額款應(yīng)為60萬(wàn)元（購(gòu)房款120萬(wàn)元-銀行按揭貸款50萬(wàn)元-定金10萬(wàn)元）。另查明，2017年5月17日，林國(guó)辦理過戶手續(xù)，2017年6月5日房屋產(chǎn)權(quán)過戶至林國(guó)女兒名下。2017年9月22日，小白公司催告林國(guó)配合賣方解凍人民幣90000元定金給賣方。

二審福州中院觀點(diǎn)：

根據(jù)約定，林國(guó)支付600000元首付款及差額款并未逾期，不構(gòu)成違約。但根據(jù)雙方合同約定，銀行放款后，林國(guó)、康榕、小白公司三方應(yīng)進(jìn)行結(jié)算，并將定金轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，2017年9月22日，小白公司通過郵寄方式向林國(guó)發(fā)出《催告函》，催告林國(guó)在發(fā)出函件后三個(gè)工作日內(nèi)配合賣方去凍結(jié)銀行解凍90000元定金給賣方，即2017年9月27日之前，林國(guó)應(yīng)配合康榕去辦理90000元定金的解凍手續(xù)，但林國(guó)直至2017年10月30日才支付90000元，其怠于行使付款義務(wù)構(gòu)成違約，應(yīng)支付違約金。故林國(guó)應(yīng)向康榕支付逾期付款違約金19800元（1200000元×萬(wàn)分之五/日×33天）。

康榕未按約遷移戶口，亦無證據(jù)證明康榕曾與林國(guó)協(xié)商解決戶口問題，故其要求林國(guó)、小白公司支付戶口保證金及遲延履行違約金,不予支持。該款應(yīng)由小白公司返還給林國(guó)。

綜上，改判：林國(guó)向康榕支付逾期付款違約金19800元。

福州律師蔡思斌評(píng)析：

本案改判的要點(diǎn)在于二審認(rèn)定定金沒有約定具體日期，應(yīng)以催告后的寬限時(shí)間為準(zhǔn)，故違約期限起算時(shí)間不同一審。一審認(rèn)為，依照約定，買方應(yīng)在2017年6月5日履行完畢付款義務(wù)，而其直至2017年10月30日才付清全部購(gòu)房款，違約時(shí)間共166天。二審分析認(rèn)為應(yīng)區(qū)分首付款、差額款、定金的支付，合同中約定首付款和差額款為60萬(wàn)元，買方依約已支付完該筆款項(xiàng)，定金10萬(wàn)履約期限應(yīng)在被催告后的三個(gè)工作日內(nèi)即2017年9月27日，故違約期限應(yīng)由此開始計(jì)算，共33天。

提醒賣方注意：首付款、差額款、定金有專門定義，當(dāng)買方履行支付款項(xiàng)義務(wù)存有瑕疵時(shí)，應(yīng)區(qū)分系哪筆款項(xiàng)尚未支付并合理履行催告義務(wù)，不可混淆以致錯(cuò)誤主張違約責(zé)任等。反之，買方也可根據(jù)履約事實(shí)進(jìn)行相應(yīng)的抗辯。

案例索引：(2018)閩01民終10272號(hào)，以上涉及人名均為化名。