改判要點：

二手房買賣雙方在簽訂協(xié)議時所有權人尚未登記領取權屬證書，但在案證據體現其系訟爭房屋的權利人，登記領取權屬證書屬于未來可期待的事項，其有義務配合辦理房屋登記手續(xù)并過戶。

案情簡介：

陳慶與林力、程意于2002年2月22日簽訂了《房地產買賣協(xié)議》一份，協(xié)議約定：林力將訴爭房屋以140000元賣給陳慶，付款方式為現金，協(xié)議簽訂之日陳慶支付現金130000元，余款10000元待房產證過戶手續(xù)辦理完成之日再支付給林力，協(xié)議簽訂之日林力將房屋交給陳慶。協(xié)議第五條還約定房屋所有權歸林力及林力女兒享有，無論發(fā)生任何情況都不會影響房產證過戶手續(xù)。協(xié)議簽訂當日，陳慶向林力支付了現金130000元。林力于2002年2月22日向陳慶交付房屋，陳慶居住至今。

另查，林力至今未取得訟爭房屋權屬證書。

陳慶向一審法院起訴請求：一、判令林力、程意辦理訴爭房屋所有權登記手續(xù)；二、判令林力、程意將訴爭房屋轉移登記給陳慶；三、判令林力、程意共同賠償陳慶逾期登記造成的損失。

一審倉山區(qū)法院觀點：

原、林力簽訂的《房地產買賣協(xié)議》合法有效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法律條款的立法目的就是為制止權屬不清的房地產轉讓。本案買賣標的為尚未進行權屬登記的房屋，較之明確產權的房屋買賣有較高的交易風險。《中華人民共和國合同法》第一百一十條規(guī)定，當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事實上不能履行……。即使如林力在庭審中所述訟爭房屋來源于單位房改房，但其也僅取得了房屋的占有使用權，尚未登記取得房屋的物權，尚不能處分該房屋即辦理買賣過戶手續(xù)，陳慶要求履行尚不具備可執(zhí)行性。綜上判決：駁回陳慶的訴訟請求。

二審中，陳慶提交了位于同一樓棟的4樓業(yè)主林英于2014年8月13日取得的房屋產權證（復印件），即訟爭房屋辦理產權證并不存在法律上或事實上不能履行的情況。結合福州市住房保障和房產管理局《關于林英相關房屋產權轉移的函》及當事人陳述，可以證實訟爭房屋已具備辦理產權登記條件。

林力原單位回函稱訟爭房屋確系林力2002年出資購買。

二審福州中院觀點：

陳慶和林力簽訂的《房地產買賣協(xié)議》合法有效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條系對房屋權屬變更登記的行政管理性質的規(guī)定，并非對房屋轉讓合同效力的強制性規(guī)定。雖然雙方在簽訂協(xié)議時林力尚未登記領取權屬證書，但在案證據體現林力系訟爭房屋的權利人，登記領取權屬證書屬于未來可期待的事項，且林力已收到協(xié)議約定的購房款并將房屋交付給陳慶居住使用，應當在登記領取房屋權屬證書后依約過戶至陳慶名下。現訟爭房屋已具備辦理產權登記和過戶條件，林力能夠履行而拒不履行合同義務，已構成違約。但雙方買賣協(xié)議并未約定房屋辦理權屬過戶的具體時間，且陳慶亦未提供證據證明從2015年10月1日開始陳慶即要求林力辦理訟爭房屋產權登記及過戶手續(xù)而遭到林力的拒絕，故陳慶要求賠償逾期登記的損失不予支持。綜上，改判：林力辦理房屋產權登記手續(xù)，并辦理變更登記手續(xù)，費用均由陳慶承擔。

福州律師蔡思斌評析：

• 法律規(guī)定：“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。”房屋買賣合同效力是否有影響？

一審認為該法律條款的立法目的就是為制止權屬不清的房地產轉讓。本案雙方買賣尚未進行權屬登記的房屋有較高的交易風險，賣方尚未登記則尚未取得房屋的物權，其尚不能處分該房屋即辦理買賣過戶手續(xù)，故駁回買方要求賣方履行過戶手續(xù)的訴訟請求。二審認為該法律條款的目的并非對房屋轉讓合同效力的強制性規(guī)定，本案房屋買賣合同有效應依法履行。因此，房屋買賣合同的效力不受房屋是否辦理過戶登記手續(xù)的影響。

• 購買未辦理登記的房屋，買方該如何救濟？

如本案當事人所做，提交房屋買賣合同、占有房屋的事實、同一樓棟業(yè)主已經取得房屋產證的證據以證明房屋已經交付買方使用且訟爭房屋辦理產權證不存在法律上或事實上不能履行的情況，此時協(xié)助辦理房屋過戶手續(xù)則具備現實可能性，訴請便會被支持。

案例索引：(2019)閩01民終6235號，以上涉及人名均為化名。