一般情況下，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽署《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》，確定定購(gòu)商品房并同意在指定日期前簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》后，如買(mǎi)受人反悔，則前面所繳納的定金就要被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收，很難索回。但今年福州一位周先生卻巧妙應(yīng)付，多方收集證據(jù)，最終打贏一二審訴訟，將定金5萬(wàn)元全額拿回來(lái)，真真不容易。周先生訴訟維權(quán)經(jīng)歷非常值得當(dāng)事人及律師借鑒。

此后，周先生因個(gè)人原因及考慮到案涉房屋有捆綁精裝修、價(jià)格虛高因素遂不想購(gòu)買(mǎi)案涉房屋。但周先生知道如明確告知開(kāi)發(fā)商其不想履約，則其構(gòu)成違約，所交5萬(wàn)元定金就要被沒(méi)收。周先生又不傻，當(dāng)然不想白白損失這5萬(wàn)元。為此，他決定不能直白承認(rèn)自己不想履約，而要以其他條件來(lái)迫使開(kāi)發(fā)商無(wú)法與其簽約，讓開(kāi)發(fā)商無(wú)法沒(méi)收定金。

周先生于2018年5月30日簽收《簽約通知函》，并于同日向開(kāi)發(fā)商寄發(fā)《簽約確認(rèn)函》，告知開(kāi)發(fā)商其同意按照《定購(gòu)協(xié)議》簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同內(nèi)容僅限于《定購(gòu)協(xié)議》中的房屋價(jià)款670505元，房屋買(mǎi)賣(mài)合同本身不包含裝修款，且不在本合同之外簽訂其他類(lèi)似包含裝修的合同，要求開(kāi)發(fā)商在接到該函件3日內(nèi)通知其簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并稱(chēng)如果開(kāi)發(fā)商強(qiáng)行要與周先生簽訂裝修合同，周先生有權(quán)向法院提起民事訴訟。

在收集完上述證據(jù)后，周先生向一審法院起訴請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元并向周先生賠償5萬(wàn)元等。

最終一、二審法院都支持了周先生要求返還購(gòu)房定金5萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，但對(duì)于要求開(kāi)發(fā)商賠償5萬(wàn)元主張不予支付。

周先生與開(kāi)發(fā)商簽訂《定購(gòu)協(xié)議》后，雙方的主要權(quán)利和義務(wù)即為按上述協(xié)議的約定簽訂案涉房屋的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。根據(jù)雙方間的信函往來(lái)可知，開(kāi)發(fā)商已發(fā)函要求周先生與其簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，周先生在接到開(kāi)發(fā)商的通知后也發(fā)函表示同意，僅是強(qiáng)調(diào)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》不得捆綁任何裝修合同。

可見(jiàn)，在《定購(gòu)協(xié)議》履行過(guò)程中，雙方對(duì)于簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》都是認(rèn)可的，并不存在一方拒絕履行的情況。根據(jù)雙方往來(lái)函件及電話錄音內(nèi)容，可以認(rèn)定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》最終未能簽訂的原因在于雙方對(duì)《定購(gòu)協(xié)議》所指向的房屋是精裝房還是毛坯房存在嚴(yán)重分歧，雖經(jīng)溝通但最終未能達(dá)成一致，故本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未能簽訂的原因不應(yīng)只歸責(zé)于其中一方，雙方均上訴主張系對(duì)方違約致使《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未能簽訂，不能成立，不予采納。

本案雙方既已確認(rèn)《定購(gòu)協(xié)議》已經(jīng)解除，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)將收取的定金退還周先生，周先生主張已支付定金的利息，沒(méi)有依據(jù)，一審未予支持并無(wú)錯(cuò)誤。

蔡思斌

2019年11月21日