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建設(shè)部頒發(fā)使用的《商品房買賣合同》范本對(duì)于開(kāi)發(fā)商逾期辦理房屋權(quán)屬證書(shū)的違約金是要求有明確條款約定的。很多開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者都約定了如逾期辦理權(quán)屬證書(shū)，應(yīng)按購(gòu)房已出資款的日萬(wàn)分之一承擔(dān)違約責(zé)任，或者是規(guī)定一個(gè)限額比如以總房?jī)r(jià)的1%為限等。

經(jīng)過(guò)團(tuán)隊(duì)充分收集及努力，本人手上掌握了福州市中級(jí)人民法院2018年互聯(lián)網(wǎng)上公布的民事案件二審改判相關(guān)全部案例。該改判案例庫(kù)中針對(duì)商品房權(quán)屬證書(shū)逾期辦理違約金爭(zhēng)議的案例亦不少，研究了半天，發(fā)現(xiàn)福州中院對(duì)該類案件并沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，因案而異，因證而異，總體上支持按購(gòu)房款總額的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金很少。在開(kāi)發(fā)商有上訴的前提下，基本上都會(huì)對(duì)該逾期辦證違約金進(jìn)行調(diào)低，但標(biāo)準(zhǔn)不一。

參考案例

（2018）閩01民終450號(hào)

平潭法院：合同中所稱的房屋權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)包含房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證，鑒于目前已實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬統(tǒng)一登記，故星海公司應(yīng)負(fù)完備辦理訟爭(zhēng)房屋不動(dòng)產(chǎn)登記證（含國(guó)有土地使用權(quán)登記）的相關(guān)手續(xù)并協(xié)助李銀芳辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)之義務(wù)。判決星海公司應(yīng)按購(gòu)房款總額的日萬(wàn)分之一支標(biāo)準(zhǔn)付逾期辦證違約金。

福州中院：酌定逾期辦證違約金按每日0.0075％的標(biāo)準(zhǔn)

星海公司在辦理房屋所有權(quán)初始登記的過(guò)程中，并沒(méi)有惡意違約、故意拖延辦理手續(xù)的情形，其在申報(bào)相關(guān)審批手續(xù)的過(guò)程中確實(shí)存在影響了房屋權(quán)屬登記辦理時(shí)間的因素。且星海公司已按約向業(yè)主交付商品房，并未影響到業(yè)主的居住使用權(quán)，逾期辦證也不會(huì)給業(yè)主造成難以彌補(bǔ)的損失，目前商品房亦具備了辦證條件。考慮到我國(guó)合同法對(duì)違約金的規(guī)定系以補(bǔ)償損失為主、懲罰違約為輔，從衡平合同雙方利益、兼顧公平原則出發(fā)，可以酌情減輕星海公司的違約責(zé)任，故本院酌定逾期辦證違約金按每日0.0075％的標(biāo)準(zhǔn)。

參考案例

（2018）閩01民終593號(hào)

平潭法院：雖然雙方并未對(duì)買受人不退房情況下逾期辦證的違約責(zé)任進(jìn)行約定，但因出賣人的原因造成商品房不能在約定的時(shí)間辦理產(chǎn)權(quán)登記的，買受人選擇不退房的，出賣人應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

李惠珠主張違約金按房屋總價(jià)款的銀行同期貸款利率自2015年9月1日起計(jì)算至李惠珠取得土地使用權(quán)權(quán)利憑證之日止，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定，一審法院予以支持。

福州中院：酌定本案逾期辦理土地使用權(quán)證違約金按每日0.006％計(jì)算

結(jié)合本案實(shí)際情況，考慮到本案中房屋所有權(quán)證已經(jīng)辦理，隆江公司已經(jīng)履行了部分辦證義務(wù)，而在出現(xiàn)逾期辦理土地使用證的情形后，隆江公司在十年間未積極推進(jìn)辦證進(jìn)程，致使案涉樓盤(pán)至今未辦理國(guó)有土地使用權(quán)總證，導(dǎo)致買受人無(wú)法取得土地使用權(quán)證。根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，且為督促隆江公司積極履行辦證義務(wù)，本院酌定本案逾期辦理土地使用權(quán)證違約金按每日0.006％計(jì)算。

參考案例

（2018）閩01民終1092號(hào)

倉(cāng)山法院：福建紅星美凱龍置業(yè)有限公司卻未能在2015年2月28日前具備辦理土地使用權(quán)分割登記條件，已構(gòu)成違約，福建紅星美凱龍置業(yè)有限公司應(yīng)向楊盛豐支付自2015年2月28日起，按楊盛豐已付款的日0.01%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的違約金。

福州中院：按已付款項(xiàng)5032517元的0.005%支付被上訴人逾期辦證違約金。

鑒于本案上訴人延遲履行協(xié)助辦證義務(wù)可區(qū)分為兩個(gè)階段：未辦理房屋所有權(quán)初始登記也未辦理土地分割登記階段；遲延辦理土地分割登記及遲延履行通知義務(wù)階段。依據(jù)案涉《商品房買賣合同》，因第一階段上訴人未履行任何房屋權(quán)屬登記協(xié)助義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照案涉合同約定即每日以已付款項(xiàng)5032517元的0.01%向被上訴人支付違約金。第二階段因被上訴人在2015年6月18日后即可辦理《房屋所有權(quán)證》，并不處于完全無(wú)權(quán)屬證書(shū)的狀態(tài)，且在房屋依約交付后，業(yè)主可以正常占有、使用、收益與處分房屋，上訴人并于2016年8月18日完成了土地分割登記，僅因遲延履行了通知被上訴人領(lǐng)取辦理土地權(quán)屬登記資料的義務(wù)，導(dǎo)致違約期間延長(zhǎng)至2017年8月17日。綜上，經(jīng)本院審判委員會(huì)研究，決定適當(dāng)下調(diào)第二個(gè)階段的違約金數(shù)額，即上訴人應(yīng)當(dāng)按已付款項(xiàng)5032517元的0.005%支付被上訴人逾期辦證違約金。

參考案例

（2018）閩01民終2227號(hào)

晉安法院：所謂“權(quán)屬登記”，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條規(guī)定，已經(jīng)明確定義為，房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。故林昇與世歐公司于《商品房買賣合同》第十四條約定的辦理權(quán)屬登記依法不包括土地使用權(quán)登記。……故林昇請(qǐng)求世歐公司支付自2016年4月4日起的違約金6237元（330000×189天×0.01%）部分的訴請(qǐng)可以支持。

福州中院：酌定本案逾期辦理土地使用證違約金比例為每日0.0025%

訟爭(zhēng)《商品房買賣合同》所約定的“權(quán)屬登記”在沒(méi)有其他特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定包括商品房所有權(quán)登記和商品房土地使用權(quán)登記。世歐公司對(duì)按期協(xié)助買受人辦理房地信息完備的權(quán)屬證書(shū)負(fù)有義務(wù)，如果逾期則均應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

世歐公司不存在故意、惡意拖延辦證的情形，本院綜合買受人實(shí)際損失、預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)信原則，酌定本案逾期辦理土地使用證違約金比例為每日0.0025%。

參考案例

（2018）閩01民終2573號(hào)

平潭法院：如意城公司卻未能依約協(xié)助施蓮玉辦理房屋權(quán)屬證書(shū)，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。依照相關(guān)規(guī)定，案涉合同中所稱的房屋權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)包含房屋所有權(quán)證與土地使用權(quán)證，如意城公司主張系因政府原因?qū)е挛茨苻k理案涉房屋權(quán)屬證書(shū)，但未能提交充分證據(jù)予以佐證，不予采信。違約金以購(gòu)房款1300138元的日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

福州中院：維持一審逾期辦證違約金按購(gòu)房款日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)

如意城公司主張案涉合同約定的違約金過(guò)高，但并未就此進(jìn)行舉證，故其要求本院就合同約定的違約金進(jìn)行調(diào)整依據(jù)不足，不予支持。

參考案例

（2018）閩01民終6825號(hào)

平潭法院：游克兵已領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證，但權(quán)屬并非只有房屋所有權(quán)證，應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)的內(nèi)容，故游克兵訴請(qǐng)海昇公司為其辦理涉案房產(chǎn)的權(quán)屬登記手續(xù)并訴請(qǐng)海昇公司按已付購(gòu)房款日萬(wàn)分之一計(jì)至代為辦妥房屋權(quán)屬登記之日止的違約金，未違反法律規(guī)定，亦符合雙方約定，一審法院予以支持。

福州中院：酌定本案逾期辦理土地使用權(quán)證違約金為已付商品房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之0.5

權(quán)屬證書(shū)應(yīng)當(dāng)包括商品房所有權(quán)登記和商品房土地使用權(quán)登記，因此，考慮到本案中房屋權(quán)屬證書(shū)已經(jīng)辦理，且無(wú)證據(jù)證明海昇公司存在故意、惡意拖延辦證的情形，本院綜合購(gòu)房者實(shí)際損失、預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，酌定本案逾期辦理土地使用權(quán)證違約金為已付商品房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之0.5。

雜錄：

“話說(shuō)得不利索，功夫也那么爛，還想血洗我們中原武林，真是笑話。”張三豐看都不看滿地的東瀛人尸體，拂手而去。

愣在原地的張翠山顫抖著問(wèn)宋遠(yuǎn)橋：”大師兄……真的不告訴師父……東瀛人說(shuō)的是‘學(xué)習(xí)’嗎……”

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福州律師蔡思斌原創(chuàng)–2018年福州中院關(guān)于商品房逾期辦證違約金裁判觀點(diǎn)集成

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