房屋交易磋商過程中，基于成交房產(chǎn)的期許，基本上房產(chǎn)中介對所謂的賣方委托人都不會審查太嚴格，只要有產(chǎn)權(quán)證復印件及確實與賣家有親屬關(guān)系等中介都會將其視為賣方有權(quán)代表人，讓其充分參與交易談判。但等到正式簽署《房屋買賣合同》時，如這時賣方仍不能出面或無法辦理授權(quán)委托書公證等，中介會讓賣方代理人簽署一份《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》的法律文件，該文件主要內(nèi)容一般有：

1、《房屋買賣合同合同》系由聲明人代表產(chǎn)權(quán)人真實意愿簽訂，同時保證除上述產(chǎn)權(quán)人外無其他共有權(quán)人及保證產(chǎn)權(quán)人在指定日期前至中介處對上述合同進行簽字確認或向買方及居間方提供關(guān)于出售上述房產(chǎn)公證委托書。

2、因有其他共有權(quán)人主張權(quán)利或上述人員中任何人未在合同上簽字造成合同無效、無法履行或被撤銷，聲明人將向買方承擔相當于違約金數(shù)額（人民幣壹拾萬元整）的損害賠償金。

3、同時一般還會約定該《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》是獨立的法律文件，效力不依附《房屋買賣合同》，即便《房屋買賣合同》未生效或無效等，仍不影響聲明人依據(jù)該聲明書向買房承擔法律責任等。

此前的福州法院判例中，基本上如果賣方代理人（聲明人）最終未取得授權(quán)書公證或房主拒絕追認或補充簽署該房屋買賣合同的，則買方代理人就要向買方承擔《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》所約定的違約責任。

但是，2017年11月福州中院對于類似情況案件的改判，卻給廣大房屋中介及二手房買家敲響警鐘，即《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》約定的違約金或賠償金未必管用，法院基于各種過錯因素的考量，仍有調(diào)整違約金或賠償金的可能性。

一審法院觀點

在徐艷月與陳芝芬、福州中聯(lián)立信房產(chǎn)代理有限公司房屋買賣合同糾紛一案（(2017)閩01民終5715號）中，一審臺江法院認為陳芝芬擅自與徐艷月簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》，上述處分行為未得到房主郭某的認可或追認，因此，該《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》損害了訟爭屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，應認定為無效，不具有法律約束力。而陳芝芬所作出的《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》系其對徐艷月的承諾，意思表示真實，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。由于房主郭某已明確拒絕認可《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》，陳芝芬事實上已無法履行上述聲明中約定的義務，故陳芝芬構(gòu)成違約，應當按照該聲明的約定承擔因合同無效所產(chǎn)生的損害賠償責任人民幣10萬元。

二審法院觀點

但福州中院二審認為:案涉《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》對房主郭某不發(fā)生效力，應由陳芝芬承擔責任，徐艷月有權(quán)就其受到的損害請求陳芝芬賠償。但因徐艷月并未舉證證明其具體損失額，本案損失賠償數(shù)額的認定應當兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。

陳芝芬與徐艷月在《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》中約定違約金數(shù)額為100000元，但考慮到徐艷月并未證明其實際損失，且陳芝芬在簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》時并未出示郭某的授權(quán)委托書，代為售房屬于重大事項，僅憑陳芝芬是郭某的母親，并不構(gòu)成足以相信其具有代為售房代理權(quán)的理由，故徐艷月在簽訂合同時應當知道陳芝芬沒有得到郭某的授權(quán)，其僅憑中聯(lián)立信公司當日從陳芝芬微信上打印出來的訟爭房產(chǎn)房屋所有權(quán)證信息及所有權(quán)人郭某的身份證復印件，便與陳芝芬簽訂《房地產(chǎn)經(jīng)紀合同》，亦未盡到應有的謹慎審查義務，具有一定過錯，故本院酌定按約定金額的30%支付賠償金，即由陳芝芬向徐艷月支付30000元，更符合公平原則和誠實信用原則.

福州中院該二審判決在基本認可一審法院查明事實及法律關(guān)系判斷的基礎(chǔ)上，卻根據(jù)過錯原則及購房者未能證明實際損失為由，對賠償金作了大幅調(diào)整，僅讓《產(chǎn)權(quán)人未到場聲明》簽署人承擔30%即30000元的過錯賠償，這明顯出乎大家意料，作為律師我個人也是持保留意見的。調(diào)整賠償金（違約金）的幅度是法官行使裁量權(quán)的權(quán)利，但調(diào)整幅度過大其實是給后續(xù)相關(guān)房屋買賣起到不好的示范作用，等于后續(xù)出賣代理人僅承擔小額成本即可以隨意撕毀合同。

前事不忘，后事之師，以后二手房買家或者房屋中介可以進一步完善手續(xù)，充分收集證據(jù)，以全面維護自己的合法權(quán)益。為此，在此提醒大家：

1、若日常生活中出現(xiàn)親屬代簽的情況，一定要審查對方是否具有代理權(quán)，尤其處分財產(chǎn)為房產(chǎn)、土地、車輛等具有較高價值的動產(chǎn)或不動產(chǎn)，最好要求對方出具書面的授權(quán)委托書。即便不能出示或當面確認的，亦可以通過微信視頻確認授權(quán)或電話錄音明確同意等方式來保證授權(quán)確實有效，相關(guān)合同簽署確實有經(jīng)授權(quán)人同意。

2、雖然事前已經(jīng)約定違約金額，但受害人實際損失仍然是法院裁判的依據(jù)之一，尤其在受害人具有一定過錯的情況下，對責任范圍大小的確定具有一定的負面影響。