商品房預(yù)售合同是否屬于預(yù)約合同？

不屬于。

預(yù)約的目的在于當(dāng)事人將來訂立本約，預(yù)約的標(biāo)的是在一定期限內(nèi)簽訂本約，當(dāng)事人的義務(wù)在于訂立本約合同，但不能按照預(yù)約合同的權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力。故而不能否定預(yù)約的獨(dú)立性，不能將預(yù)約合同當(dāng)做磋商本約過程中的文件和本約合同的附件。

如果雙方在商品房預(yù)售合同中已約定當(dāng)事人名稱、商品房坐落情況、位置、面積、價(jià)格、價(jià)款交付方式與期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等，則具備了房屋買賣合同的實(shí)質(zhì)要件，該預(yù)售合同視為本約。

未取得商品房預(yù)售許可證的，出賣人與買受人簽訂的商品房預(yù)售合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？

根據(jù)我國法律、行政法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證前不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號(hào)等形式收取或變相收取定金、預(yù)訂款等性質(zhì)的費(fèi)用進(jìn)行變相的商品房預(yù)售。但實(shí)踐中，尚未取得商品房預(yù)售許可證的開發(fā)商與買受人簽訂認(rèn)購書、意向書、定購協(xié)議等預(yù)約合同的情形非常普遍。

最高人民法院頒布的《商品房買賣合同司法解釋》第二條規(guī)定，尚未取得商品房預(yù)售許可證的，該商品房買賣合同無效，但在起訴前取得預(yù)售許可證的，該合同有效。該條司法解釋是針對(duì)商品房預(yù)售合同而言的強(qiáng)制性規(guī)定，其并不適用于認(rèn)購協(xié)議。認(rèn)購協(xié)議是預(yù)約合同，其效力并不以出賣人是否取得商品房預(yù)售許可證明為要件，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證與認(rèn)購協(xié)議有效與否無必然聯(lián)系。

最高人民法院《民事審判指導(dǎo)與參考》：“作為預(yù)約合同的《商品房認(rèn)購書》是出賣人與買受人雙方為將來訂立作為本約合同的《商品房買賣合同》所做的承諾，而非正式的商品房預(yù)售行為，作為法定的商品房預(yù)售行為強(qiáng)制性前提條件的商品房預(yù)售許可證明就不應(yīng)對(duì)出賣人訂立預(yù)約合同的行為干預(yù)禁止。未取得商品房預(yù)售許可證前簽訂的《商品房認(rèn)購書》等預(yù)約合同均為有效”。

商品房預(yù)售合同簽訂后，因建筑材料或房地產(chǎn)價(jià)格上漲，出賣人主張?zhí)岣叻績r(jià)的，應(yīng)如何認(rèn)定？

堅(jiān)持合同效力，謹(jǐn)慎適用情勢(shì)變更。為防止情勢(shì)變更原則的濫用，最高人民法院《關(guān)于正確適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋(二)》明確根據(jù)案件的特殊情況，在個(gè)案中適用情勢(shì)變更，應(yīng)由高級(jí)人民法院審核。必要時(shí)應(yīng)報(bào)請(qǐng)最高人民法院審核。

欠缺行政許可的商品房買賣合同效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定？

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第37、40條，進(jìn)行工程建設(shè)必須取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。第39條，規(guī)劃條件未納入的國有土地使用權(quán)出讓合同，該出讓合同無效。

《國有土地使用權(quán)合同解釋》第9條，轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。

欠缺消防、綠化等專項(xiàng)許可不影響買賣合同的效力。

商品房預(yù)售合同簽訂后，規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證各自被行政部門撤銷，是否影響商品房預(yù)售合同效力？

不影響。合同簽訂后，規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證被撤銷，致使出賣人的預(yù)售資格喪失，影響的是出賣人的繼續(xù)履約能力，導(dǎo)致預(yù)售合同無法繼續(xù)履行，買受人無法辦理房屋權(quán)屬證書的，買受人可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

《城市房地產(chǎn)管理法》第45條，房屋預(yù)售的四個(gè)條件非并列關(guān)系。一般情況下，預(yù)售許可證的取得意味著已滿足了前三個(gè)要件，即便獲得了預(yù)售許可證而未滿足其他前三個(gè)要件，也是開發(fā)商與行政主管部門之間的關(guān)系，不影響合同有效。

若商品房預(yù)售合同簽訂時(shí)，預(yù)售許可證已被撤銷，則應(yīng)當(dāng)視出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，此時(shí)合同無效。

預(yù)購商品房預(yù)告登記能否對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)？

最高法《建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)批復(fù)》，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利層次，規(guī)定該優(yōu)先受償權(quán)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但不得對(duì)抗交付了購買商品房全部或大部分（50%以上）款項(xiàng)后的消費(fèi)者。

預(yù)告登記不影響承包人申請(qǐng)折價(jià)、拍賣的優(yōu)先權(quán)；單純的商品房預(yù)售登記備案也不能對(duì)抗建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)；對(duì)預(yù)告登記的房屋法院可以查封，除非預(yù)告登記權(quán)利人證明其已符合取得預(yù)告登記物權(quán)的條件，可取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，法院才解除查封。

開發(fā)商在預(yù)售商品房時(shí)未告知買受人所購房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道的，是否承擔(dān)民事賠償責(zé)任？

《合同法》第42條第（2）項(xiàng)，在訂立合同過程中，一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。賠償金額的確定可考慮因開發(fā)商應(yīng)告知而未告知，導(dǎo)致買受人多支出的交易成本或給買受人造成的損失。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人簽訂商品房預(yù)售合同后，將部分在建商品房抵押的，商品房買受人是否可以請(qǐng)求中止履行付款義務(wù)？

不安抗辯權(quán)，可以請(qǐng)求中止。

如果房屋上存在抵押權(quán)，商品房購買人無法完成房屋的權(quán)屬變更登記，買受人可請(qǐng)求解除合同，出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

因買受人原因，導(dǎo)致商品房預(yù)售合同解除的，由此造成的開發(fā)商已繳稅款損失是否應(yīng)由買受人承擔(dān)？

稅款作為交易或經(jīng)營成本的組成部分，法律并不禁止交易當(dāng)事人在履行納稅義務(wù)的前提下就稅款的最終承擔(dān)進(jìn)行約定，分配交易雙方的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

但納稅義務(wù)是法定納稅人的法定義務(wù)，這種義務(wù)不能轉(zhuǎn)讓。商品房預(yù)售合同解除的，相應(yīng)的稅款應(yīng)由開發(fā)商請(qǐng)求稅務(wù)機(jī)關(guān)予以退回。如果該稅款未退回，由于合同雙方當(dāng)事人并無就該項(xiàng)費(fèi)用作出明確約定，這部分費(fèi)用不能由買受人承擔(dān)，而應(yīng)由納稅義務(wù)人開發(fā)商承擔(dān)。