所托非人 抵押房轉(zhuǎn)眼被出售|福州房屋買(mǎi)賣(mài)律師分享
12月6日上午，朝陽(yáng)法院召開(kāi)涉老案件審理情況新聞通報(bào)會(huì)。會(huì)后，該院奧運(yùn)村人民法庭副庭長(zhǎng)蔡峰接受采訪。
因女兒向他人借款150萬(wàn)元，付女士夫婦同意以名下房產(chǎn)抵押提供擔(dān)保，然而房屋卻在不知情的情況下被他人惡意轉(zhuǎn)賣(mài)。福州二手房屋買(mǎi)賣(mài)律師分享
北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院調(diào)研發(fā)現(xiàn)，老年人訴訟涉房比例高，投資理財(cái)需求大，未來(lái)家庭養(yǎng)老能力令人擔(dān)憂，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)亟待提升，建議相關(guān)單位謹(jǐn)慎辦理老年人大額資產(chǎn)處置業(yè)務(wù)、加大金融監(jiān)管力度、開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化示范建設(shè)、建立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)責(zé)任保險(xiǎn)制度等，提高老年人權(quán)益保障水平。
65歲的付女士夫婦在朝陽(yáng)區(qū)雙井附近有一處房產(chǎn)，登記在付女士名下。2013年，因女兒向他人借款150萬(wàn)元，應(yīng)出借人要求，付女士夫婦同意以房屋作抵押，承擔(dān)連帶還款責(zé)任，并為出借人指定的代辦人陳先生出具了相關(guān)手續(xù)。
然而，令付女士沒(méi)有想到的是，在女兒正常還款的同時(shí)，自己名下的房屋卻被變賣(mài)了，而且購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)后未收房就再次出售。2013年6月，第二手的買(mǎi)受人譚某上門(mén)收房，強(qiáng)行拆除了防盜門(mén)，無(wú)奈之下付女士夫婦搬出房屋。福州房屋律師提醒
因認(rèn)為借款的出借人崔先生、代理人陳先生和購(gòu)房人段女士惡意串通，擅自以不合理的低價(jià)將房屋過(guò)戶至段女士名下，損害合法權(quán)益，2013年8月，付女士夫婦將陳先生、段女士訴至法院，要求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)效，賠償差價(jià)損失85.62萬(wàn)元。
法院經(jīng)審理查明，付女士夫婦曾為崔先生的朋友陳先生出具委托書(shū)，聲明自愿委托其辦理涉案房屋提前償還銀行貸款、解抵押登記、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記、代繳相關(guān)稅費(fèi)、收取售房款等相關(guān)事宜。該委托書(shū)經(jīng)北京市某公證處公證。
2013年5月，陳先生代理付女士與段女士簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以150萬(wàn)元的價(jià)格將房屋出售給段女士。段女士稱150萬(wàn)元分兩次現(xiàn)金支付給陳先生，因家中有現(xiàn)金，故無(wú)任何提款記錄。段女士稱與借款的出借人崔先生不相識(shí)，至法院訴訟才得知此人及其與付女士女兒之間的借款關(guān)系。段女士還稱，崔先生曾委托中介出售房屋，購(gòu)房前其在中介陪同下實(shí)地察看了房屋，然而崔先生到庭作證時(shí)則陳述未參與房屋出售過(guò)程，否認(rèn)曾委托中介售房。福州房產(chǎn)律師提示
段女士購(gòu)房后并未收房，而是將房屋再次出售。2013年7月，段女士與譚某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定價(jià)款150萬(wàn)元，由譚某自行帶人收房。段女士稱，實(shí)際成交價(jià)格為165萬(wàn)元，其中10萬(wàn)元為定金。合同簽訂當(dāng)日，段女士銀行賬戶內(nèi)進(jìn)賬155萬(wàn)元，該款項(xiàng)進(jìn)賬后，其中150萬(wàn)元轉(zhuǎn)回給了崔先生。對(duì)此，段女士解釋為委托他人理財(cái)。
庭審中，陳先生、段女士否認(rèn)惡意串通，并稱房屋銷(xiāo)售價(jià)格高于政府指導(dǎo)價(jià)，系正常交易。
案件審理期間，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，鑒定結(jié)果為235.62萬(wàn)元。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，陳先生作為受托人，應(yīng)當(dāng)秉承全面維護(hù)委托人利益的原則處理委托事務(wù)，且應(yīng)將處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)交委托人。然而，陳先生在實(shí)際辦理過(guò)程中，僅考慮并非其委托人的崔先生的債權(quán)實(shí)現(xiàn)，以過(guò)分低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售涉案房屋，且售房款亦未交予委托人，嚴(yán)重?fù)p害委托人付女士夫婦的利益，應(yīng)認(rèn)定存在故意損害委托人利益的行為。
段女士與陳先生之間所謂150萬(wàn)元的款項(xiàng)往來(lái)，無(wú)任何銀行提款、轉(zhuǎn)款或存款記錄佐證；而在再次出售房屋的過(guò)程中，買(mǎi)受人付款后段女士卻剛好將150萬(wàn)元轉(zhuǎn)至崔先生賬戶，該轉(zhuǎn)賬事實(shí)，否定了段女士訴訟前并不認(rèn)識(shí)崔先生的陳述。另，段女士購(gòu)買(mǎi)后未實(shí)際控制房屋即將房屋轉(zhuǎn)售他人，并讓買(mǎi)受人自行接收房屋，違反正常交易習(xí)慣。
綜上，法院認(rèn)定陳先生與段女士惡意串通，通謀虛假簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并將房屋過(guò)戶至段女士名下；段女士既未真實(shí)付款，亦未取得房屋實(shí)際占有，非真實(shí)交易。上述行為損害了付女士夫婦的利益，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)屬無(wú)效，陳先生、段女士應(yīng)予賠償。
最終，法院判決確認(rèn)付女士與段女士簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判令陳先生、段女士賠償85.62萬(wàn)元。
朝陽(yáng)法院奧運(yùn)村人民法庭副庭長(zhǎng)蔡峰指出，像付女士這樣，將房屋抵押登記等手續(xù)委托給出借人指定的陌生人代理，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@樣的代理人難以代表自己一方的利益，甚至惡意串通損害委托人利益。蔡峰提示，老年人在處分房產(chǎn)時(shí)應(yīng)格外審慎，務(wù)必在充分理解文件內(nèi)容、法律后果和交易風(fēng)險(xiǎn)的情況下，簽署相關(guān)書(shū)面文件，建議提前與家人、子女協(xié)商，必要時(shí)咨詢專(zhuān)業(yè)人士。
福州二手房買(mǎi)賣(mài)律師福州房產(chǎn)律師分享；來(lái)源：人民法院 ；石 巖/文
