售樓廣告 是不是合同組成部分？||福州律師分享

作者：朱麗娟，來(lái)源：人民法院報(bào)

時(shí)間：2017年8月9日

地點(diǎn)：湖南省汝城縣人民法院

案由：房屋買(mǎi)賣合同糾紛

案情：2014年5月24日，黃某、朱某夫妻與某房產(chǎn)公司汝城分公司簽訂商品房買(mǎi)賣合同，黃某、朱某購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)公司汝城分公司開(kāi)發(fā)的盧陽(yáng)步行街二樓s西2-203號(hào)商鋪。黃某、朱某夫婦認(rèn)為開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按約定在2014年12月31日前將所購(gòu)商鋪交付給自己，已構(gòu)成違約，請(qǐng)求法院判令開(kāi)發(fā)商立即按合同交房，賠償逾期交房的違約金295571.5元、經(jīng)濟(jì)損失37500元，共計(jì)333071.5元。

案情回放

2014年5月24日，黃某、朱某夫妻與某房產(chǎn)公司汝城分公司簽訂商品房買(mǎi)賣合同，約定黃某、朱某購(gòu)買(mǎi)某房產(chǎn)公司汝城分公司開(kāi)發(fā)的汝城縣盧陽(yáng)步行街s西2-203號(hào)商鋪，建筑面積27.36平方米，每平方米7043.6元，總房款192713元。

合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2014年12月31日前交房，第九條約定賣房人逾期交房超過(guò)90天，自合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買(mǎi)受人支付已交付房款萬(wàn)分之二十的違約金。黃某、朱某按合同約定交清了全部房款及所有稅費(fèi)。

黃某、朱某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商至今未將商鋪交付自己，反而將商鋪出租給羅某，導(dǎo)致自己不能開(kāi)店經(jīng)營(yíng)，應(yīng)支付違約金295571.5元，并按市場(chǎng)行情每月1500元賠償?shù)?017年2月的損失為37500元。

庭審現(xiàn)場(chǎng)

原告：被告構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任

2017年8月9日，本案在汝城縣人民法院第二次公開(kāi)開(kāi)庭審理，原告黃某、朱某及其代理人，被告某房產(chǎn)公司汝城分公司的代理人、第三人羅某的代理人、第三人商業(yè)管理公司的代理人到庭參加訴訟，被告某房產(chǎn)公司經(jīng)傳票傳喚未到庭。

整個(gè)庭審，原、被告之間的矛盾凸顯。原告提交商品房買(mǎi)賣合同、收款收據(jù)。原告認(rèn)為自己已經(jīng)按照合同的約定交清了全部的房款、稅費(fèi)，履行了合同約定的全部義務(wù)，被告沒(méi)有按合同約定的時(shí)間交付商鋪，是被告違約。

審判長(zhǎng)問(wèn)：“房屋每平方米7043.6元的單價(jià)是怎么定下來(lái)的？”

原告答：“是我們和賣方協(xié)商的結(jié)果。協(xié)商后被告同意以每平米7043.6元的單價(jià)賣商鋪給我們，商鋪建筑面積27.36平米，總房款192713元我們已交清?！?/p>

原告說(shuō)：“根據(jù)房屋買(mǎi)賣合同約定，被告要在2014年12月31日前交付商鋪，但被告至今未將商鋪交付自己，反而將包含s西2-203號(hào)商鋪在內(nèi)的商鋪出租給羅某，被告自己收取租金，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

被告某房產(chǎn)公司汝城分公司對(duì)原告提交的證據(jù)的真實(shí)性沒(méi)有異議，但認(rèn)為原告提交的只是銷售過(guò)程中的部分證據(jù)，不能反映整個(gè)銷售過(guò)程。

被告：前三年是市場(chǎng)培育期，被告未違約

被告某房產(chǎn)公司汝城分公司辯稱，公司為了培育市場(chǎng)，吸引人氣，制定了專門(mén)的銷售政策，規(guī)定買(mǎi)房人按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買(mǎi)商鋪后，前三年由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一出租以吸引大的超市、商場(chǎng)等投資人入駐，房租由購(gòu)房人收??；或者是買(mǎi)房人在買(mǎi)房時(shí)享受7.9折的房?jī)r(jià)優(yōu)惠，等于是開(kāi)發(fā)商先將商鋪前三年的收益墊付給買(mǎi)房人，商鋪由開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)三年，租金由開(kāi)發(fā)商收取。同地段同樓層的店面早已超過(guò)每平米萬(wàn)元，原告購(gòu)買(mǎi)盧陽(yáng)步行街商鋪的單價(jià)才每平方米7043.6元，是開(kāi)發(fā)商將前三年委托培育經(jīng)營(yíng)期的收益以抵扣房款的形式返給買(mǎi)房人，由開(kāi)發(fā)商收取三年租金彌補(bǔ)房?jī)r(jià)損失。三年期滿后根據(jù)70%以上的委托業(yè)主的決定可以協(xié)商續(xù)簽協(xié)議。開(kāi)盤(pán)時(shí)我們制作了銷售廣告，廣告上已注明“商鋪委托經(jīng)營(yíng)期到2017年12月31日”，所以被告沒(méi)有違約。

被告某房產(chǎn)公司汝城分公司陳述：“原告購(gòu)買(mǎi)的商鋪單價(jià)是每平方米10445元，面積27.36平米，減去認(rèn)籌抵扣10000元后，分期付款享受9.7折，如期簽約享受9.9折，三年培育期享受7.9折優(yōu)惠，減去增值16500元后，房?jī)r(jià)總款192713元，即每平方米7043.6元。在售房時(shí)我們的銷售人員會(huì)詳細(xì)講解銷售政策，會(huì)為每一位顧客書(shū)面列出可以享受的優(yōu)惠并計(jì)算出房屋價(jià)款。原告與我們簽訂商品房買(mǎi)賣合同后，我們多次催原告簽訂委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，但原告一直推脫，所以至今未簽協(xié)議。盧陽(yáng)步行街大部分業(yè)主在買(mǎi)房后與本案第三人商業(yè)管理公司簽訂了委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議?！?/p>

為支持自己的主張，某房產(chǎn)公司汝城分公司提交了公司的銷售政策、銷售廣告，與原告簽訂的購(gòu)房合同，價(jià)格計(jì)算清單，同時(shí)提交了被告與其他買(mǎi)房人簽訂的商品房買(mǎi)賣合同，商業(yè)管理公司與其他買(mǎi)房人簽訂的委托經(jīng)營(yíng)合同，商業(yè)管理公司與本案第三人羅某簽訂的出租合同，銷售廣告。

對(duì)此，原告稱：“買(mǎi)房前我們沒(méi)有見(jiàn)到過(guò)被告方的售樓廣告，也沒(méi)有人講解過(guò)所謂的銷售政策，被告提交的房?jī)r(jià)計(jì)算表沒(méi)有我們的簽名，無(wú)法證明商鋪價(jià)格是被告陳述的那樣得出的。實(shí)際上房屋價(jià)格是我和開(kāi)發(fā)商協(xié)商的結(jié)果。委托培育經(jīng)營(yíng)期是十分重要的內(nèi)容，如果真實(shí)存在必然要寫(xiě)進(jìn)房屋買(mǎi)賣合同中。既然合同上沒(méi)有委托培育經(jīng)營(yíng)期的約定，且已明確約定了交房日期為2014年12月31日前，就應(yīng)該按合同約定在2014年12月31日前交房。現(xiàn)在被告還沒(méi)交房，屬嚴(yán)重違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我們不否認(rèn)有其他的買(mǎi)房人簽訂了委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，但也有買(mǎi)房人和我們一樣沒(méi)簽委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議，其他人有沒(méi)有簽委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議和我們沒(méi)有關(guān)系?！?/p>

第三人商業(yè)管理公司稱已將s西2-203號(hào)商鋪出租給羅某。

羅某方稱：“原告已找我好幾次，要求我把他的店面還給他，我是與商業(yè)管理公司簽訂的房屋租賃合同，我租用商業(yè)管理公司908平米的商鋪開(kāi)辦網(wǎng)咖，投入巨大，如果因?yàn)槌鲎馊藷o(wú)權(quán)出租房屋造成我的損失，我必定索賠?！?/p>

法庭：售樓廣告是否屬于合同組成部分

在廣告的內(nèi)容沒(méi)有寫(xiě)入合同時(shí)，廣告是邀約還是邀約邀請(qǐng)，廣告的內(nèi)容是否屬于合同的組成部分，買(mǎi)賣雙方是否需要受廣告內(nèi)容的約束。從本案售樓廣告的內(nèi)容上看，廣告上關(guān)于委托經(jīng)營(yíng)期的規(guī)定對(duì)商品房買(mǎi)賣合同的訂立、房屋價(jià)格的確定、交房日期有重大影響。原被告之間對(duì)銷售廣告的法律地位的認(rèn)識(shí)分歧巨大。對(duì)于廣告是否屬于合同組成部分、開(kāi)發(fā)商是否違約將由法官結(jié)合全案事實(shí)進(jìn)行裁判，本案將擇期進(jìn)行宣判。