福州家事審判觀察匯編。福州家事審判觀察系專業(yè)福州離婚、繼承律師–蔡思斌律師在長期關(guān)注、搜集福州以及其他地區(qū)法院家事審判實例，并結(jié)合自身多年辦理婚姻、繼承案件經(jīng)驗的基礎上歸納、編輯、原創(chuàng)而成

【案情簡述】

王某與沈某系夫妻關(guān)系，為上海市河南南路X弄X號601室房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。2011年12月20日，王某訴沈某離婚糾紛案中法院駁回了王某離婚訴訟請求。

2011年12月29日，沈某以王某、沈某的名義與張某就上海市河南南路X弄X號601室房屋簽訂《上海市房屋買賣合同》，沈某代王某在合同上簽名。合同約定房屋總價款為5,950,000元，（建筑面積171.70平方米）。

上海市東方公證處于2011年12月30日對《上海市房屋買賣合同》作出（2011）滬東證字第X號公證，證明：合同雙方當事人簽約行為符合《中華人民共和國民法通則》第五十五條的規(guī)定，合同上雙方當事人的簽名均屬真實，合同內(nèi)容符合《中華人民共和國合同法》的規(guī)定。張某分兩次通過銀行轉(zhuǎn)帳方式向沈某支付了購房款人民幣2,620,000元，通過貸款方式向沈某支付了購房款人民幣3,330,000元。2012年1月，沈某向張某交付房屋。2012年2月16日，張某登記為上海市河南南路X弄X號601室房屋產(chǎn)權(quán)人。

沈某在與張某交易時出具了落款時間為2011年12月26日的王某授權(quán)委托書。上海市東方公證處于2011年12月27日作出（2011）滬東證字第X7號公證，證明：王某于2011年12月26日至上海市東方公證處，在公證員面前簽署授權(quán)委托書。2013年4月2日，北京民生物證司法鑒定所作出京民司鑒[2013]文鑒字第X號司法鑒定書，鑒定意見為授權(quán)委托書上王某簽名并非本人所寫。2013年4月25日，上海市東方公證處對（2011）滬東證字第X7號、第X號公證書作出撤銷決定。

王某得知后，訴請法院確認被告沈某以王某、沈某名義與被告張某就上海市河南南路X弄X號601室房屋簽訂的房屋買賣合同無效。

【法院判決】

沈某在與張某交易時所出具的王某授權(quán)委托書及雙方所簽訂之《上海市房屋買賣合同》均經(jīng)過公證,雖然兩份公證現(xiàn)均已被撤銷,但并不影響對張某在交易過程中系善意購買的認定。

《上海市房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》約定的房屋交易價格能夠通過房地產(chǎn)交易中心的審核，王某亦未就房屋交易價格不合理的低于市場價格予以舉證，故可以認定該約定價格系合理的對價。張某善意購買房屋，并已向沈某支付了全額購房款及辦理了產(chǎn)權(quán)登記，依法取得該房屋的產(chǎn)權(quán),故對于王某要求確認《上海市房屋買賣合同》無效之訴訟請求，本院難予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條、《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國婚姻法＞若干問題的解釋（三）》第十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

原告王某要求確認被告沈某以王某、沈某名義與被告張某就上海市河南南路X弄X號601室房屋簽訂的《上海市房屋買賣合同》無效之訴訟請求，不予支持。

【裁判要旨】

法院裁判嚴格依據(jù)《物權(quán)法》第106條規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件，即便沈某偽造王某簽名，事實未經(jīng)王某同意擅自處分了共有房屋，法院綜合考慮到第三人張某善意購買；房屋交易價格已通過房地產(chǎn)交易中心審核，購房價格合理；且張某支付對價辦理房屋過戶手續(xù)要件，仍駁回原告的訴請。

附錄-我國善意取得相關(guān)法律規(guī)定簡述

1.1988年4月2日最高人民法院印發(fā)《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》的通知（法(辦)發(fā)[1988]6號）

第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！?/p>

2. 2011年8月9日最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（三）（20法釋〔2011〕18號）

第11條規(guī)定：“一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持?！?/p>

1988年出臺的民法通則司法解釋確立了共有人擅自處分共有財產(chǎn)，處分行為無效為原則，但第三人善意、有償取得擅自處分財產(chǎn)予以保護為例外司法原則。時至2011年，婚姻法司法解釋三確立夫妻共有關(guān)系存續(xù)期間一方擅自處分共有房屋，第三人善意取得為基本司法原則。在夫妻房屋共有房屋處分的問題上，扭轉(zhuǎn)了1988年民法通則司法解釋共有人擅自處分共有財產(chǎn)一般無效的司法原則，符合保護現(xiàn)今房產(chǎn)市場交易安全，鼓勵交易的價值取向。