?對(duì)無繼續(xù)履行可能的合同，可予解除并確定合同責(zé)任 ——浙江義烏法院判決椰浪公司訴派森公司房屋租賃合同糾紛案||福州律師推薦
? ? 裁判要旨
合同無繼續(xù)履行可能的，法院可予解除，但合同的解除不影響違約方承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
案情
2012年10月3日，浙江省義烏市椰浪制衣有限公司（以下簡(jiǎn)稱“椰浪公司”）與義烏市派森服飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱“派森公司”）簽訂了《租賃合同》。雙方約定將椰浪公司所有的廠房出租給派森公司使用，租期至2017年12月底，雙方還對(duì)房屋租金、電梯折舊費(fèi)、維保費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等作了約定。2015年10月起，雙方就租房事宜發(fā)生爭(zhēng)議，但未達(dá)成一致意見。椰浪公司遂起訴要求派森公司繼續(xù)履行合同，支付2016年的租金及相應(yīng)費(fèi)用。另，派森公司于2015年12月16日與案外人孫松年訂立租房協(xié)議，租賃期限為2016年2月1日至2019年2月1日止。
裁判
浙江省義烏市人民法院認(rèn)為，派森公司的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任，故酌定被告支付椰浪公司八個(gè)月租金及相關(guān)費(fèi)用共計(jì)379229.33元。雙方發(fā)送的有關(guān)解除合同的短信、商議函等系要約，未得到對(duì)方的承諾，雙方未就解除合同達(dá)成一致意見。派森公司關(guān)于雙方就解除合同達(dá)成了一致，沒有依據(jù)，不予支持。
浙江省金華市中級(jí)人民法院認(rèn)為，從雙方短信、商議函來看，雙方雖有就合同解除事宜進(jìn)行過協(xié)商，但并未達(dá)成一致意見，派森公司理應(yīng)支付房屋租金，其拒付租金行為已構(gòu)成違約。因椰浪公司在一審判決后已將涉案房屋重新租賃，相應(yīng)的損失應(yīng)予以重新確定，故酌定派森公司支付六個(gè)月的房租及相關(guān)費(fèi)用。
評(píng)析
1.椰浪公司訴訟請(qǐng)求的請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)
在本案中，原告椰浪公司向法院提出的訴訟請(qǐng)求為“判令被告支付房屋租金556644元，電梯折舊費(fèi)5000元，維保費(fèi)2800元，檢測(cè)費(fèi)800元，衛(wèi)生費(fèi)3600元”，結(jié)合原、被告于2014年11月23日簽訂的《租賃合同》第三條“租賃第二年的租金為4217.11*11*12=556644元”、第四條“電梯折舊費(fèi)5000元，維保費(fèi)2800元，檢測(cè)費(fèi)800元”及第五條“衛(wèi)生費(fèi)3600元”可以判斷，該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為合同法上的請(qǐng)求權(quán)，椰浪公司要求按合同約定支付2016年全年的租金、電梯折舊費(fèi)、維保費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)，請(qǐng)求權(quán)基礎(chǔ)為合同法第一百零七條，即要求派森公司承擔(dān)繼續(xù)履行的合同責(zé)任。
2.本案《租賃合同》是否已經(jīng)解除
在椰浪公司已經(jīng)按合同約定交付租賃物的情況下，派森公司并不享有法定解除權(quán)，那么雙方是否在履行過程中就合同解除協(xié)商一致。從2015年10月起，雙方就租房事宜進(jìn)行了多次協(xié)商，椰浪公司發(fā)送短信稱“按照合同辦事，既然不租了到三十日止，物歸原主!”?派森公司回復(fù)稱“1月20日之前是搬不出去的，隨你們處置了”；2015年12月27日，椰浪公司又向派森公司發(fā)送商議函，載明“你方如不遵守合同也不續(xù)租的，在12月31日前把廠房交于我方，并恢復(fù)原樣”。?派森公司則于2015年12月29日回復(fù)稱“于次日開始動(dòng)手搬，盡量在5至6日左右結(jié)束”，但至起訴日派森公司并未支付房屋租金?？疾焐鲜鐾鶃砗?nèi)容，雙方實(shí)際上并未就合同解除達(dá)成一致意見，派森公司也未返還租賃物，因而其以合同解除為由對(duì)抗椰浪公司的主張無法成立。
3.本案《租賃合同》能否繼續(xù)履行
那椰浪公司繼續(xù)履行的訴請(qǐng)是否存在障礙，根據(jù)審理過程中查明的事實(shí)，派森公司于2015年12月16日已經(jīng)另行租賃房屋，故要求其繼續(xù)使用涉案房屋在事實(shí)上已經(jīng)不可能，且房屋租賃是一個(gè)持續(xù)性的履約過程，法院強(qiáng)制要求一方租賃房屋也無實(shí)際操作可能，此類判決進(jìn)入執(zhí)行程序也將面臨各種問題。因此，法院在審理過程中不宜判決繼續(xù)履行合同。同時(shí)，為避免損失擴(kuò)大及當(dāng)事人訴累，且雙方均同意，法院遂認(rèn)定合同解除。
4.損害賠償?shù)姆秶?/p>
筆者認(rèn)為，房屋租賃合同不同于買賣等類型合同，后者的損害賠償范圍可及于預(yù)期利益，即合同如期履行可以獲得的利益，包括利潤(rùn)；而房屋租賃合同系繼續(xù)性合同，若承租人違約，在承租人已經(jīng)返還房屋的情況下，出租人可就房屋另行使用、租賃，以獲得收益。
本案案號(hào)：（2016）浙0782民初1266號(hào)，（2016）浙07民終2366號(hào)
案例編寫人：浙江省義烏市人民法院?陳成建?郭翔峰?賈晨斌
