以非法目的簽訂的房屋買賣合同無效裁判規(guī)則5條||福州房產(chǎn)交易律師推薦
導(dǎo)讀：實(shí)踐中，常有當(dāng)事人借房屋買賣合同之名，掩蓋非法目的和意圖，實(shí)施規(guī)避法律的行為。本期法信小編整理了各類以合法形式掩蓋非法目的的房屋買賣合同被認(rèn)定無效的典型案例，供讀者參考。
以商品房買賣合同的合法形式掩蓋高息借貸的非法目的，屬于以合法形式掩蓋非法目的的民事行為，是規(guī)避法律行為，因高息借貸行為本身不合法，故商品房買賣的行為為無效民事行為，商品房買賣合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同。
案例來源：《最新民事法律文件解讀》2015年第6輯?總第90輯
以房屋作為民間借貸的擔(dān)保，擔(dān)保形式采用商品房買賣合同，在借款人無法還款的情況下直接以房屋過戶的方式將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)歸出借人所有。此種方式對于出借人而言，不僅可以獲得借款的高額利息，還可以獲得房屋價(jià)格上漲的超額利潤，由此導(dǎo)致雙方當(dāng)事人利益嚴(yán)重失衡。法院審理此類案件，應(yīng)按照雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示確定其法律關(guān)系的實(shí)質(zhì)。若屬于名為房屋買賣實(shí)為借貸的民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)按當(dāng)事人的真實(shí)意思表示履行，應(yīng)依法認(rèn)定為民間借貸關(guān)系，房屋買賣合同無效。
案例來源：江蘇法院網(wǎng) 2012年3月1日
雙方當(dāng)事人為規(guī)避國家經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，以借貸之名簽訂的經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，破壞經(jīng)濟(jì)適用房管理秩序，進(jìn)而損害了國家和社會(huì)公共利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
案例來源：人民法院報(bào)
一方當(dāng)事人不具有房地產(chǎn)經(jīng)營的權(quán)利能力，另一方當(dāng)事人與其以簽訂合作興建廠房協(xié)議的形式掩蓋買賣廠房的真實(shí)意圖，該行為屬于規(guī)避法律的行為，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第五十八條第一款第七項(xiàng)規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的民事行為是無效的民事行為，自始至終沒有法律效力，由此取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)相互返還。雙方當(dāng)事人的其他損失，應(yīng)按過錯(cuò)責(zé)任原則各自承擔(dān)。
案例來源：中國審判案例要覽
案號：(1991)粵法經(jīng)上字第254號
買方利用其具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，而與賣方簽訂房屋買賣合同，但其真實(shí)的目的是將房屋轉(zhuǎn)售第三人，并非要購買房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)意思表示，故該買賣合同不成立。
【法官說法】
濱海新區(qū)法院塘沽民二庭副庭長李桂華表示，此類案件多為房地產(chǎn)中介人員，利用具有的房源信息優(yōu)勢及熟悉房屋交易流程優(yōu)勢，與賣房人簽訂房屋買賣合同，再加價(jià)轉(zhuǎn)賣給他人從中牟利。為了保證其順利實(shí)施倒房行為，此類合同一般都約定交付定金后便騰空并移交房屋，此舉是為方便讓實(shí)際買房人看房。同時(shí)還會(huì)約定允許過戶給第三方，是為保證賣房人與實(shí)際買房人辦理過戶。當(dāng)賣方人陷入了倒房人的圈套，拒絕履行合同時(shí)就會(huì)被以違約為由起訴，并索要高額違約金。
濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)認(rèn)為，此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機(jī)會(huì)，同時(shí)另尋買主，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中牟利。而并非真要購買該房屋，其簽訂買賣合同并非真實(shí)意思表示，故該買賣合同不成立。此外，倒房人的行為既會(huì)造成實(shí)際買賣雙方互不了解，影響實(shí)際買賣雙方的締約選擇權(quán)，也會(huì)造成房屋交易的環(huán)節(jié)增多而增加實(shí)際買賣雙方的交易成本和違約風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際上已經(jīng)影響了實(shí)際買賣雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，有違誠實(shí)信用原則，干擾了正常的市場交易秩序，故依法不予保護(hù)。
案例來源：法信精選
