? ?“賣房”抵借款 撲騰出一地雞毛||福州房屋律師推薦

? ? 來(lái)源：人民法院報(bào)；作者：張 焱 郭海麗；福州律師推薦案例

時(shí)間：2017年5月5日上午

地點(diǎn)：北京市昌平區(qū)人民法院東小口法庭

案由：合同糾紛

案情：因資金周轉(zhuǎn)，何女士向好友陳先生借款百萬(wàn)余元。因何女士未能按時(shí)歸還借款，二人簽訂一份協(xié)議書，約定：何女士將名下位于昌平區(qū)的一套房屋抵賬，但何女士可在六個(gè)月內(nèi)還清借款并按原價(jià)贖回房屋。后因房屋歸屬產(chǎn)生糾紛，何女士將陳先生、白女士夫婦訴至北京市昌平區(qū)人民法院，要求二人將房屋返還并協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)。

????案情回放

原告何女士是作家、詩(shī)人，因急需用錢，何女士經(jīng)朋友介紹認(rèn)識(shí)了一家小額貸款公司的陳先生。

2014年2月，何女士先后從陳先生處借款188萬(wàn)元，用于償還銀行貸款和其他資金周轉(zhuǎn)。借款利息按照月息4分計(jì)算。然而，在到期還款時(shí)，何女士卻無(wú)法按時(shí)償還借款，約定的利息尚有22萬(wàn)元沒有歸還。何女士便和陳先生商量，用自己名下位于昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)某房屋（房屋面積188平米）用于抵押，算上之前的本息，何女士一共欠陳先生借款210萬(wàn)元。

2016年4月28日，經(jīng)雙方協(xié)商，何女士與陳先生簽訂了第一份協(xié)議書，約定：何女士欠陳先生本息210萬(wàn)元，暫將何女士名下的房屋過(guò)戶給陳先生，房屋作價(jià)350萬(wàn)元，陳先生將余款140萬(wàn)元在房屋過(guò)戶的同時(shí)，分別打給何女士及何女士的兒子張某賬號(hào)。過(guò)戶后，何女士應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)償還借款并按原價(jià)贖回房屋，最長(zhǎng)時(shí)間不超過(guò)12個(gè)月。

協(xié)議書簽訂后，雙方辦理了房屋買賣合同的網(wǎng)簽手續(xù)。2016年5月4日，原告依約將涉案房屋過(guò)戶至陳先生妻子白女士名下。被告陳先生未依約向原告支付140萬(wàn)元，僅在房屋過(guò)戶當(dāng)日支付50萬(wàn)元。

2016年11月15日，何女士與陳先生就涉案房屋的騰退事宜又簽訂了一份協(xié)議書，約定簽訂該協(xié)議當(dāng)日支付房款50萬(wàn)元，何女士收到錢后于12月25日前搬離房屋，剩余尾款于搬家當(dāng)日支付。后何女士收到了陳先生支付的房款50萬(wàn)元。至此，何女士共收到陳先生房款100萬(wàn)元。

現(xiàn)原告何女士起訴請(qǐng)求將涉案房屋返還并辦理過(guò)戶手續(xù)。

????庭審現(xiàn)場(chǎng)

5月5日上午，昌平法院公開開庭審理了何女士與陳先生、白女士合同糾紛一案，這已是該案第二次開庭。庭審中，原告當(dāng)庭增加訴訟請(qǐng)求，要求撤銷2016年11月15日簽訂的協(xié)議書。因被告陳先生夫婦要求答辯期，此次開庭僅針對(duì)上次開庭后的訴訟請(qǐng)求進(jìn)行答辯和舉證質(zhì)證。

????以房抵債還是房屋買賣?雙方各執(zhí)一詞

庭審中，原告先后舉出協(xié)議書（第一份）、房屋網(wǎng)簽合同、房屋權(quán)屬約定、房屋登記部門查詢結(jié)果及工商銀行賬戶明細(xì)清單等5份證據(jù)，證明何女士將房屋過(guò)戶給被告夫婦“事出有因”，就是為了以房抵賬。現(xiàn)在何女士有能力還錢給陳先生夫婦，二人理應(yīng)配合自己“贖回”房屋。

二被告則提交了同等戶型的房屋價(jià)值參考。他們認(rèn)為，雙方一開始的確是“以房抵賬”，但通過(guò)第二份協(xié)議書進(jìn)行了變更。房屋是原告何女士賣給被告陳先生夫婦的，而且房屋的交易價(jià)格符合市場(chǎng)價(jià)格，因此不同意何女士的訴訟請(qǐng)求。

“當(dāng)時(shí)與被告簽訂買賣合同，就是為了擔(dān)保陳先生的債權(quán)，所以房子才以350萬(wàn)元成交，之所以作價(jià)這么低，就是為了原價(jià)贖回房屋。而且陳先生就是小額貸款公司的，何女士的目的就是借資金，不存在把房屋賣掉而獲取資金。”原告回答法庭提問(wèn)時(shí)說(shuō)道。

????稱脅迫簽訂第二份協(xié)議書?是否自愿存疑點(diǎn)

對(duì)于雙方為何簽訂第二份協(xié)議書，原告何女士稱：“自2016年10月開始，被告經(jīng)常半夜到涉案房屋騷擾我們，對(duì)我的人身安全構(gòu)成威脅。由于不想再受到騷擾，我才被迫簽訂的這份協(xié)議書。”

原告何女士認(rèn)為，該協(xié)議書是在受到脅迫，且是在不公平的情況下簽訂的，簽訂協(xié)議時(shí)房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止350萬(wàn)元，應(yīng)該在800萬(wàn)元到900萬(wàn)元左右。因此，要求撤銷這份協(xié)議書。

對(duì)此，被告陳先生夫婦并不認(rèn)可。他們提出，這份重新簽訂的協(xié)議書，對(duì)房屋騰退時(shí)間、房屋價(jià)款支付及違約責(zé)任重新進(jìn)行了約定，應(yīng)視為對(duì)第一份協(xié)議書的修改，應(yīng)當(dāng)按照第二份協(xié)議書履行。

????拒還房屋雙方各有“委屈”?究竟誰(shuí)先違約

法庭上，被告陳先生表示原告所述情況與事實(shí)不符。雙方簽訂第一份協(xié)議書后，原告沒有按照約定時(shí)間支付回贖款項(xiàng)，是何女士違約在先。

在回答法庭關(guān)于過(guò)戶當(dāng)日為何只給付50萬(wàn)元的提問(wèn)時(shí)，被告陳先生夫婦表示：“這是因?yàn)樵谄匠５慕煌校覀円庾R(shí)到原告不按期支付利息，債務(wù)纏身且經(jīng)常變卦。”他們無(wú)法信任原告，2016年4月28日，在原告既不還錢又不協(xié)助辦理貸款手續(xù)的情況下，雙方才簽訂了第一份協(xié)議書將房屋價(jià)款變更為350萬(wàn)元。2016年11月15日雙方又將房屋價(jià)款變更為360萬(wàn)元。原告屢屢違約，房屋價(jià)款一漲再漲，不履行騰房義務(wù)，還將上門要求騰房的白女士打成輕傷，因涉嫌刑事犯罪，現(xiàn)該案已由公安機(jī)關(guān)立案。

何女士表示，被告陳先生在2017年1月，已經(jīng)撬門斷電，把屋內(nèi)的東西都搬空了，現(xiàn)在房屋由陳先生占有使用，并且陳先生已經(jīng)把房屋掛在網(wǎng)上銷售了。何女士希望可以一次性給付被告310萬(wàn)元，被告配合她辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。對(duì)于原告何女士提出的解決方案，被告陳先生當(dāng)庭表示拒絕：“原價(jià)贖回不可能。而且兩份協(xié)議書約定的違約金也不止310萬(wàn)元。”

因被告對(duì)原告增加的訴訟請(qǐng)求要求答辯期，且原告申請(qǐng)調(diào)取被告強(qiáng)迫其騰退房屋時(shí)發(fā)生沖突的報(bào)警記錄，本案將擇期繼續(xù)開庭。