買房為逃稅款偽造賣房人離婚證 中介應否擔責||福州房屋買賣交易律師推薦案例

來源：中國法院網?|??作者：劉瑾 王梓茜

【案情】

孫某通過中介購買張某“滿五不唯一”房屋。合同履行過程中張某發現自己“被離婚”導致買房人不需繳納個人所得稅。買賣雙方就稅費問題引發爭議，孫某起訴要求繼續履行合同，張某則反訴要求解除。

法院經審理查明，孫某在中介居間下購買張某名下“滿五不唯一”住房?！斗课葙I賣合同》約定，孫某承擔交易中應繳納的所有稅、費。若不按約定繳稅導致合同不能履行或解除的，其應向對方支付房屋成交總價20%的違約金。后孫某僅繳納了契稅，并未交納“滿五不唯一”住房所應繳納的個人所得稅。張某經查詢發現交易稅費檔案中有自己的離婚證以及售房人家庭唯一住房承諾表且上面均有自己簽名。張某認為中介公司與孫某中的一方或者兩方共同偽造了上述文件，故訴至法院要求解除合同。

孫某稱不知情張某離婚證一事，并起訴張某要求繼續履行合同。張某稱交給中介公司的材料中并無離婚證復印件，自己是已婚，承諾表中“離異”二字也不是其本人所寫，故反訴要求解除合同。

【裁判要點】

一審法院認為買賣雙方對合同解除均有過錯，判決解除雙方房屋買賣合同，張某返還購房定金5萬元。后雙方均表示不服，上訴至北京一中院。北京一中院判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案爭議焦點在于導致合同未能履行的過錯認定及相應法律責任的承擔問題。關于偽造的離婚證及虛假的唯一住房承諾表的出現原因，張某主張是由中介公司與孫某合謀故意偽造，應當就此提供相應的證據。現張某提交的證據無法證明孫某對于偽造離婚證等材料具有主觀故意并實施了相關行為，法院對此不予采信。

盡管本案中并無充分證據證明偽造離婚證的行為主體，但張某的離婚證客觀上實現了少交納稅款的目的，并最終影響了合同的履行。對于少交納稅款的結果而言，張某在相關手續上簽字時未盡到謹慎的注意義務，具有主觀過錯。孫某作為買受人對于購買標的房屋應當承擔的稅費應有心理預期，在其少交納19萬余元的稅款的情況下，并未及時提出異議，且事后未主動要求解決，其主觀狀態有悖于誠實信用原則的要求，孫某對于少交稅款亦具有主觀過錯。中介公司作為從事專業居間服務的經紀公司，其合同義務并非僅限于促成房屋買賣合同的簽訂，而應當包含購房款支付、房屋過戶在內，最終促成合同履行完畢。對于少交稅款的結果，中介公司作為專業的居間服務公司負有主要過錯，孫某對于其少交稅款的放任態度相對于張某未對其簽字材料進行謹慎審查的過失而言，過錯程度更重。

一審法院認定張某的合同目的無法實現，并支持張某要求解除合同的訴訟請求正確，法院對此予以確認。對于孫某要求繼續履行合同的上訴請求，法院不予支持。

由于本案是孫某依據房屋買賣合同關系，向張某提起本訴，張某所提出的要求中介公司賠償損失的訴訟請求與本訴之間并非同一法律關系，已超出了本案反訴的審理范圍，故本案對此不應進行處理。各方當事人可以就合同解除后的損失問題另行解決。

（作者單位：北京市第一中級人民法院）