福州商品房律師推薦||【實(shí)務(wù)案件】開(kāi)發(fā)商逾期交房，購(gòu)房者卻遭敗訴，竟是因?yàn)椴恢肋@條規(guī)定？
文 |?楊文戰(zhàn)律師，來(lái)源 |?楊文戰(zhàn)律師的法律博客（首發(fā)于實(shí)用法律知識(shí)微信公眾號(hào)）
2012年11月,江蘇的王先生與某開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，以94萬(wàn)余元的價(jià)格購(gòu)買了一套196平方米的房子。發(fā)商在合同中承諾于2013年4月30日前交付房屋。該處房周圍環(huán)境較好，而且離自己公司又近，先生簽訂合同后非常滿意。
但是，開(kāi)發(fā)商因資金鏈緊張，無(wú)法按時(shí)向王先生交付房屋。按合同約定開(kāi)發(fā)商交房逾期超過(guò)60日的，王先生就有權(quán)解除合同。不過(guò)王先生沒(méi)有急著去談解除合同的事情，心想反正開(kāi)發(fā)商違約已是板上釘釘?shù)氖虑椋斫环恳惶欤约哼€可以多拿到一天的違約金。
直到2013年7月3日，開(kāi)發(fā)商通知王先生可以收房。但此時(shí)正好遇上公司搬遷新址，新地址離這處房子較遠(yuǎn)，王先生就有些動(dòng)搖，沒(méi)去收房。后來(lái)王先生終于決定退房，但開(kāi)發(fā)商不同意。于是，2014年8——王先生將開(kāi)發(fā)商訴至法院，請(qǐng)求法院判令解除雙方簽訂的商品房買賣合同，并判令開(kāi)發(fā)商退還其購(gòu)房款94萬(wàn)余元和逾期交付商品房違約金28萬(wàn)余元。
濱湖區(qū)人民法院對(duì)此案審理后，認(rèn)定王先生本來(lái)?yè)碛械暮贤獬龣?quán)因超期已消滅，據(jù)此判決駁回王先生的訴訟請(qǐng)求。
王先生與房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同合法有效。開(kāi)發(fā)商未按約定日期（2013年4月30日）交付符合約定的商品房，王先生可按合同約定在逾期超過(guò)60日（2013年6月30日）起行使合同解除權(quán)。
但是合同解除權(quán)的行使是有一定期限的。
根據(jù)《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》規(guī)定，法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月；對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
本案中，王先生的解除權(quán)發(fā)生之日為2013年6月30日，在對(duì)方?jīng)]有催告的情況下，應(yīng)當(dāng)在2014年6月30日前行使解除權(quán)，但是其于2014年8月才訴至法院，已超過(guò)規(guī)定的1年時(shí)間，解除權(quán)已消滅。
據(jù)該案承辦法官胡正建介紹，該案系因開(kāi)發(fā)商逾期交房引發(fā)的商品房銷售合同糾紛。因當(dāng)事人的認(rèn)識(shí)誤區(qū)，認(rèn)為反正開(kāi)發(fā)商違約已成事實(shí)，晚一點(diǎn)索賠可能拿到更多的違約賠償，從而忽略了除斥期間的概念，導(dǎo)致敗訴。
這個(gè)案件的判決結(jié)果，可能讓很多人覺(jué)得迷惑，為什么明明是開(kāi)發(fā)商嚴(yán)重違約，購(gòu)房者要求解約反到被判敗訴？楊律師給大家介紹一下具體的法律規(guī)定并做個(gè)分析。
合同解除權(quán)是指在合同成立、生效后具備約定或法定的條件時(shí)，合同當(dāng)事人所享有的僅憑一定的行為即可使合同權(quán)利義務(wù)消滅的權(quán)利。
《商品房買賣合同》中一般都會(huì)有約定“出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期超過(guò)XX日后，買受人有權(quán)解除合同”的內(nèi)容。這就屬于約定的解除權(quán)。
合同解除權(quán)是一種形成權(quán)，即符合條件后，權(quán)利人就有權(quán)單方解除合同，不需要征得對(duì)方同意。
比如本案，約定的逾期解除日期是60日，也就是說(shuō)2013年6月30日起，王先生就有權(quán)單方解除合同了。
合同解除權(quán)能單方解除合同，顯然對(duì)當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)有重大的影響。如果權(quán)利人長(zhǎng)期既不行使也不放棄該權(quán)利，就會(huì)使合同長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。這既與《合同法》維護(hù)交易穩(wěn)定的目的相悖，也有悖于誠(chéng)實(shí)信用的原則。
比如本案，王先生的解除權(quán)是在2013年6月30日形成的，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商在2013年7月3日就通知王先生可以收房了。此后，王先生由于個(gè)人原因無(wú)法決定是收房還是解除，既不收房也不提出解除合同，過(guò)了一年多后才向法院起訴要求解約。從誠(chéng)信信用的角度來(lái)看，王先生在這一年多的時(shí)間里，顯然不屬于誠(chéng)信的狀態(tài)。
為杜絕此類濫用權(quán)利行為，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)于商品房買賣行為的解除權(quán)做了時(shí)間限制，超過(guò)期限不行使解除權(quán)的會(huì)喪失權(quán)利。按該解釋，王先生握有解除權(quán)后，開(kāi)發(fā)商如果進(jìn)行了催告（即通知要求王先生就是否解除進(jìn)行表態(tài)），王先生的解除權(quán)應(yīng)在三個(gè)月內(nèi)行使。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有催告，王先生的解除權(quán)，應(yīng)該在一年內(nèi)行使。
本案開(kāi)發(fā)商在通知交房后，并沒(méi)有就解除權(quán)的催告，王先生行使解除權(quán)的時(shí)間應(yīng)該是一年，超過(guò)期間后就喪失解除權(quán)了。
需要說(shuō)明的是解除權(quán)行使的合理期限在性質(zhì)上屬于除斥期間，跟普通時(shí)效不同，不存在期間的中止、中斷和延長(zhǎng)的情形。
了解了上述規(guī)定的，法院判決駁回王先生的訴求，從法律上和情理上看，就可以理解了！楊律師在這里要提醒大家，權(quán)利要依法行使，碰到法律問(wèn)題，不要想當(dāng)然，必要時(shí)要尋求專業(yè)律師的幫助。
《合同法》
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十四條 【合同的法定解除】有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；
（五）法律規(guī)定的其他情形。
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》
法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
