福州律師蔡思斌評析：

本案一審法院認(rèn)為房屋買受人基于買賣合同而對房屋享有的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)屬于債權(quán)請求權(quán)，而房屋抵押權(quán)人則對房屋享有優(yōu)先受償權(quán)，屬于法定擔(dān)保物權(quán)，故機(jī)械適用了“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”原則，認(rèn)定買受人享有的債權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但仍劣后于擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。

二審法院改判的關(guān)鍵點(diǎn)在于對買受人和抵押權(quán)人所享有的民事權(quán)益進(jìn)行了比較和分析。案涉房屋售出先于抵押權(quán)設(shè)立，買受人已足額支付購房款且實(shí)際占有房屋七年。雖然一直未辦理過戶手續(xù)，但原因在于房屋轉(zhuǎn)讓人而非買受人。抵押權(quán)人作為專業(yè)出借人，未對房屋實(shí)際占有情況盡到審慎注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。故本案買受人就涉案房屋享有足以排除抵押權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，最終改判不得執(zhí)行案涉房屋。

就本案例來說，買受人實(shí)在是被轉(zhuǎn)讓人坑慘了。交了購房款一直未能辦理過戶不說，期間轉(zhuǎn)讓人還玩失蹤，不管是報(bào)警還是訴訟都找不到人。住了七年的房屋險(xiǎn)被執(zhí)行，執(zhí)行異議和一審?fù)ㄍo果，好在二審得到改判，算是有驚無險(xiǎn)，但也徒增了訟累。蔡律師在此給各位購買二手房的提個(gè)醒，一定要及時(shí)辦理過戶登記，當(dāng)下無法過戶的也必須時(shí)刻緊盯相關(guān)進(jìn)展，如果轉(zhuǎn)讓人和本案一樣聯(lián)系不上的，應(yīng)及時(shí)聯(lián)系法院凍結(jié)，避免之后太過被動(dòng)。

案情簡介：

2016年12月31日，李立與林強(qiáng)簽訂了《房屋買賣合同》，約定林強(qiáng)將其名下位于北京市某902號房屋以275萬元的價(jià)格出售給李立。雙方約定265萬房款于簽訂合同后交付，剩余10萬元于房產(chǎn)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)交付。李立支付265萬房款后入住，但由于房屋是回遷房，房產(chǎn)證尚未辦理，所以房產(chǎn)過戶手續(xù)一時(shí)無法辦理。

2020年4月，李立從周圍鄰居處得知涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書已經(jīng)辦理，便聯(lián)系林強(qiáng)辦理過戶，但不論是報(bào)警和起訴都無法聯(lián)系到林強(qiáng)，因此房子也就一直沒能過戶。

2021年，法院對案涉房屋采取輪候查封措施。經(jīng)了解，林強(qiáng)在房產(chǎn)證下來之后將案涉房屋房屋做抵押向別人借款，因其沒有還款，債權(quán)人王磊向法院起訴，法院判決后林強(qiáng)沒有履行判決，債權(quán)人申請了強(qiáng)制執(zhí)行。

李立向執(zhí)行局提出了異議，但異議被駁回。隨之向法院起訴林強(qiáng)和抵押權(quán)人王磊，請求法院對涉案的902號房屋停止執(zhí)行、解除查封。

一審法院觀點(diǎn)：

本案中，李立主張依據(jù)上述第二十八條規(guī)定排除一審法院對902房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。根據(jù)查明事實(shí)，王磊依據(jù)一審法院作出的（2021）京0112民初16427號民事判決書向一審法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，在該案以及本案審理過程中，均查明王磊系因林強(qiáng)向其借款160萬元而在林強(qiáng)名下的902房屋上設(shè)立抵押權(quán)。一審法院在強(qiáng)制執(zhí)行過程中查封902房屋，王磊屬于對執(zhí)行標(biāo)的享有優(yōu)先受償權(quán)的申請執(zhí)行人。而根據(jù)李立提交的證據(jù)，李立確在法院查封前已簽訂房屋買賣合同并實(shí)際居住，其已支付265萬元房款，尚未支付的10萬元房款系因支付條件未成就，未辦理過戶手續(xù)亦非因李立個(gè)人原因所致，且李立主張林強(qiáng)逾期辦理過戶手續(xù)產(chǎn)生的違約金數(shù)額已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其尚未支付的房款數(shù)額。根據(jù)上述第二十七條、第二十八條規(guī)定的內(nèi)在邏輯，案外人作為一般買受人對執(zhí)行標(biāo)的物享有第二十八條規(guī)定的物權(quán)期待權(quán)，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的物享有第二十七條規(guī)定的優(yōu)先受償權(quán)，案外人提出的排除強(qiáng)制執(zhí)行異議，不應(yīng)予以支持。因?yàn)榈诙藯l規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)本質(zhì)上仍屬于債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)雖優(yōu)先于普通債權(quán)，但劣后于擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)。也就是說，第二十七條規(guī)定的“除外”內(nèi)容不包括第二十八條規(guī)定的一般買受人的物權(quán)期待權(quán)。因此，即使李立的主張符合第二十八條規(guī)定的情形，其對902房屋享有的物權(quán)期待權(quán)，也不能對抗王磊因?qū)?02房屋享有抵押權(quán)而取得的優(yōu)先受償權(quán)，故李立提出的要求排除對902房屋強(qiáng)制執(zhí)行的主張不能成立，一審法院不予支持。

二審法院觀點(diǎn)：

首先，根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，李立與林強(qiáng)于2016年12月31日經(jīng)中介居間簽訂了房屋買賣合同，簽訂時(shí)間在人民法院查封之前，且現(xiàn)有證據(jù)亦不足以證明案涉房屋買賣合同存在無效事由，故可依法認(rèn)定李立與被執(zhí)行人在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。

其次，根據(jù)李立提交的轉(zhuǎn)賬憑證，其在查封和抵押前已支付購房款265萬元。關(guān)于剩余10萬元購房款，已有大興區(qū)人民法院生效判決認(rèn)為該部分購房款與林強(qiáng)的債相互抵銷，林強(qiáng)亦認(rèn)可收到涉案房屋的全部價(jià)款，故應(yīng)認(rèn)定李立已支付涉案房屋的全部275萬元價(jià)款。另根據(jù)李立提交的水電等繳費(fèi)憑證等證據(jù)，足以認(rèn)定李立已實(shí)際占有案涉房屋。

第三，關(guān)于過戶登記的情況。李立關(guān)于過戶登記的陳述與林強(qiáng)的當(dāng)庭陳述可以相互印證，又因林強(qiáng)借款導(dǎo)致案涉房屋后續(xù)被抵押和查封，林強(qiáng)亦認(rèn)可未辦理過戶登記的原因在其自身，故可以認(rèn)定非因買受人李立自身原因未辦理過戶登記。

第四，案涉抵押權(quán)是否具有優(yōu)先性。1.案涉房屋出售在先，抵押權(quán)設(shè)立在后。在此前提之下，王磊在明知涉案房屋有承租人等可能影響抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的情況下，仍選擇不進(jìn)行現(xiàn)場勘察。由此可見，王磊在辦理抵押登記前并不關(guān)注涉案房屋是否存在出租或出售的情況，即涉案房屋是否出租或出售不影響其與林強(qiáng)簽訂民間借貸合同和辦理抵押登記。王磊的的上述行為與林強(qiáng)表示在借款時(shí)已告知借款中介房屋已出售的說法存在一致性，故王磊在辦理抵押登記前明知涉案房屋存在其他權(quán)利人這一事實(shí)具有高度可能性。2.根據(jù)李立提交的王磊其他訴訟情況來看，2016-2022年間，王磊共涉及七件民間借貸相關(guān)案件，約定月息在1.3%-3%之間。從上述訴訟情況來看，王磊存在以自然人身份長期、多次從事有償民間借貸的行為，其不同于普通的出借人，應(yīng)具有更強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)識別能力和更高的審慎注意義務(wù)。王磊辦理抵押前未對案涉房屋進(jìn)行現(xiàn)場勘察，未盡到審慎的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和后果。3.雖然涉案房屋系二手房，但基于北京市房屋交易的特點(diǎn)，大量購房人在首次購房時(shí)亦會(huì)選擇購買二手房用于居住。而從現(xiàn)有證據(jù)來看，案涉房屋也確系李立名下唯一住房，涉案房屋與李立的生存利益密切相關(guān)。綜上，案涉抵押權(quán)因上述原因在本案中不具有優(yōu)先性，李立在本案中對涉案執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

綜上所述，李立的上訴請求成立，本院予以支持。

案例索引：(2023)京03民終14574號，以上均為化名。