朋友咨詢，4月份剛接手一個(gè)超市，向上家支付了58萬(wàn)元，其中貨值約20萬(wàn)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等于38萬(wàn)。中間超市交接順利，其也與超市場(chǎng)地房東簽署了新的為期五年租賃合同。但不想這幾天就聽聞房東說(shuō)含超市場(chǎng)地在內(nèi)的廠房要整體以50000萬(wàn)轉(zhuǎn)讓給別人，房東已收定金200萬(wàn)。新房東接手后要整體拆除廠房另建，時(shí)間大約就是9月份。朋友傻眼了，本以為超市每月盈利有一二萬(wàn)左右，撿到漏了，不想這就出幺蛾子了。
這下只好來(lái)問(wèn)律師，律師解答有標(biāo)準(zhǔn)流程的。
第一看朋友與房東簽署的租賃合同，表面上中規(guī)中矩，合同約定了年租金48000元、租期五年、違約責(zé)任等，稍微有一個(gè)特別之處，就是在免責(zé)條款約定了“因不可抗力或市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，包括出租方廠房轉(zhuǎn)讓使雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。”如此，意味著房東在廠房轉(zhuǎn)讓時(shí)有權(quán)解除合同，而且無(wú)需承擔(dān)責(zé)任。這種情況就很難追究房東違約責(zé)任。
第二再看朋友與上家簽署的超市轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同約定非常簡(jiǎn)單，一是約定超市面積及移交時(shí)間及轉(zhuǎn)讓費(fèi)58萬(wàn)，二是約定合同簽訂后超市的經(jīng)營(yíng)權(quán)和店內(nèi)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬朋友所有。三是約定上家要協(xié)助辦理超市證照過(guò)戶手續(xù)，不能辦理過(guò)戶的，應(yīng)繼續(xù)允許我朋友使用，后續(xù)要配合年審等。確實(shí)出乎意料，好歹也達(dá)到近60萬(wàn)的合同，合同竟然約定如此簡(jiǎn)單，連基本違約條款都沒(méi)有。
這個(gè)轉(zhuǎn)讓合同第一個(gè)問(wèn)題是轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)質(zhì)包含了超市貨值及設(shè)備價(jià)值，并非單純轉(zhuǎn)讓費(fèi)。且先不論如何訴訟，至少前面確定訴訟索賠金額就存在爭(zhēng)議。超市本身貨值肯定不能列入賠償范圍，只能單純就轉(zhuǎn)讓款要求賠償。如果沒(méi)有有效證據(jù)支持，訴訟第一步就存在難題，畢竟作為原告肯定要有相關(guān)證據(jù)支持將轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額予以分解，否則對(duì)方聲稱沒(méi)有收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是超市本身貨值，這時(shí)原告辯解就非常吃力了。
第二個(gè)問(wèn)題原告用何種理由起訴。本案訴訟思路基本就二種，一是以上家明知或應(yīng)知超市房東將出售廠房、后期超市無(wú)法存在，故意隱瞞該種情況將超市轉(zhuǎn)讓給我朋友，導(dǎo)致我朋友合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上家行為構(gòu)成欺詐，要求撤銷超市轉(zhuǎn)讓合同、互相返還。如此思路對(duì)舉證要求非常高，即原告要有明確的證據(jù)證明上家在簽署合同之時(shí)已知超市所在廠房要整體出售的事實(shí)。如果不能證明該點(diǎn)，以欺詐為由撤銷合同敗訴風(fēng)險(xiǎn)極大。
第二種訴訟思路以公平為由要求上家返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。畢竟沒(méi)有一個(gè)人會(huì)認(rèn)為在支付58萬(wàn)后、超市僅能經(jīng)營(yíng)五個(gè)月的交易行為是公平的。法院肯定不會(huì)支持全額返還，而是要對(duì)具體轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額作出合理認(rèn)定，再結(jié)合場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)時(shí)間作出具體金額的裁定。
這個(gè)案件實(shí)質(zhì)也只能這樣了。朋友異想天開，還想著是不是可以讓房東幫忙隱瞞，他也快速找下一家轉(zhuǎn)讓了事。對(duì)此我還能說(shuō)什么，無(wú)話可說(shuō)，只是提醒他后續(xù)官司是肯定輸?shù)模踔疗鋵?duì)上家索賠權(quán)可能都會(huì)就此喪失，或者后續(xù)再訴法官也會(huì)考慮到他此前不誠(chéng)信記錄而對(duì)其賠償金額作出不利判決。
前事不忘，以作后事之師。蔡律師在此提醒，對(duì)于店鋪轉(zhuǎn)讓，凡是有支出高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，都要讓上家作保證陳述，確保上家可以與房東簽署具體金額、具體租期的租賃合同，確定承租場(chǎng)所在某一期限內(nèi)不會(huì)被轉(zhuǎn)讓、拆遷、拆除等保障經(jīng)營(yíng)持續(xù)的條款，并要約定具體違約責(zé)任，否則有意外事件發(fā)生那就難忍了。
福州律師蔡思斌
