對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，買房仍是事關(guān)一生的大事，在房?jī)r(jià)高漲的如今，買房都是選擇按揭貸款購(gòu)房，在按揭貸款購(gòu)房模式下，涉及到三方當(dāng)事人的復(fù)雜關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者和貸款銀行。也形成了商品房買賣合同和銀行貸款合同兩個(gè)而法律關(guān)系，那么基于某些原因商品房買賣合同被解除，購(gòu)房者能否要求解除貸款合同？

案件情況：

2015年2月12日，徐某、趙某與上海新明公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》一份，約定徐某、趙某向上海新明公司購(gòu)買房屋，總房?jī)r(jià)暫定為人民幣811,475元。

2016年6月27日，趙某作為借款人，徐某、趙某作為抵押人、上海新明公司作為保證人，與貸款人及抵押權(quán)人農(nóng)商行嘉定支行簽訂《個(gè)人房屋抵押借款合同》一份，約定：趙某為購(gòu)置經(jīng)營(yíng)用房需要向農(nóng)商行嘉定支行申請(qǐng)貸款，貸款金額為40萬(wàn)元。

2016年7月28日，農(nóng)商行嘉定支行按約發(fā)放貸款。徐某、趙某自2016年8月28日始，按約按期還本付息至今。截至2022年7月28日，據(jù)農(nóng)商行嘉定支行對(duì)賬顯示，徐某、趙某尚欠貸款本金160,000.24元。經(jīng)查，徐某、趙某曾于2019年11月6日以上海新明公司未履行交房義務(wù)為由訴至上海市嘉定區(qū)人民法院，要求解除案涉《上海市商品房預(yù)售合同》，2020年3月23日，上海市嘉定區(qū)人民法院依法作出（2019）滬0114民初22814號(hào)民事判決，判決解除徐某、趙某與上海新明公司簽訂的《上海市商品房預(yù)售合同》。

后二人起訴要求解除與農(nóng)商行嘉定支行簽訂的《個(gè)人房屋抵押借款合同》。

法院觀點(diǎn)：

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉《個(gè)人房屋抵押借款合同》應(yīng)否解除。農(nóng)商行嘉定支行主張徐某、趙某購(gòu)買案涉房屋系投資行為，應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)違約的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。然而，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。該規(guī)定并未區(qū)分商品房買賣行為系投資行為還是自住行為，故在案涉《上海市商品房預(yù)售合同》已被生效判決解除的情況下，《個(gè)人房屋抵押借款合同》也應(yīng)解除。

商品房買賣合同與商品房貸款合同之間系相互聯(lián)系又相互獨(dú)立的合同關(guān)系。因?yàn)閷?duì)于我國(guó)大多數(shù)買房人來(lái)說(shuō)，其付款能力較弱，簽訂貸款合同的目的在于解決購(gòu)房資金不足的困難，他們借的銀行貸款的目的就是為了促成房屋買賣。同樣銀行為確保貸款順利收回往往會(huì)要求購(gòu)房者將所購(gòu)商品房作為貸款合同的擔(dān)保物。那么當(dāng)商品房買賣合同被解除后，購(gòu)房者對(duì)原來(lái)欲購(gòu)的房屋將喪失期待。由此貸款合同的存在對(duì)購(gòu)房者而言已無(wú)異議。

在此種情況下，貸款合同繼續(xù)履行將失去實(shí)際意義。所以，為平衡各方當(dāng)事人的利益，最高院出臺(tái)司法解釋，在房屋買賣合同解除的情況下，賦予購(gòu)房者要求解除貸款合同的權(quán)利。