房屋租賃合同在社會中廣泛存在，不少人對于房屋租賃合同都是直接套用網(wǎng)上下載的模板或是使用中介的模板。關(guān)于租金支付方式、押金沒收方式等，此類模板合同用于自然人之間的小額房屋租賃合同基本不會有太大問題。但這些模板合同往往并不全面，對于租金較高的經(jīng)營性房屋租賃合同房屋，使用此類模板合同就可能會出現(xiàn)較大問題。故本文蔡律師以出租人視角，簡要闡述一些簽訂經(jīng)營性房屋租賃合同時需要注意的條款，同時并提供相應(yīng)的合同條款供大家參考。
一、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款
“……租金為不含稅費(fèi)價格，無論法定的稅費(fèi)繳納義務(wù)人是否是房屋所有人或是出租方，由于本合同所產(chǎn)生的包括但不僅限于向稅務(wù)等部門繳納的各種稅費(fèi)均由承租方承擔(dān)并且自行繳交。
若承租方未繳交相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致出租方或房屋所有人代為墊付繳交的，出租方有權(quán)向承租方追償。
如果承租方要求租金價格含稅則租金必須提高，提高的金額與所包含的各項稅費(fèi)金額一樣，并且稅金費(fèi)用金額隨著政策的變動而變動，每月根據(jù)稅務(wù)等有關(guān)部門計算結(jié)果另行結(jié)算和收取。”
實踐中稅務(wù)機(jī)關(guān)并未對租賃稅費(fèi)進(jìn)行嚴(yán)格追繳，因此不少出租方實際并未繳納稅費(fèi)。發(fā)生爭議時，有時承租方會以出租方未開具發(fā)票，存在漏稅行為作為對抗手段。為避免相關(guān)風(fēng)險，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
二、承租方經(jīng)營目的無法實現(xiàn)的處理情形
“承租方在租賃房房屋上從事經(jīng)營活動的行政審批許可手續(xù)，由承租方自行辦理并承擔(dān)一切風(fēng)險和費(fèi)用。因無法辦理經(jīng)營手續(xù)或者經(jīng)營手續(xù)不完整導(dǎo)致承租方無法使用房屋而退租的，承租方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
實踐中不少承租方在經(jīng)營手續(xù)無法取得后，會以承租目的無法實現(xiàn)為由要求解除租賃合同。為明確此時的責(zé)任負(fù)擔(dān)情形，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
三、合同終止后的騰退義務(wù)以占用費(fèi)
“無論何種原因（包括但不限于租期屆滿、合同被解除、撤銷或宣告無效、一方單方終止合同、政府征收）導(dǎo)致雙方租賃合同權(quán)利義務(wù)終止，承租方均應(yīng)在合同終止后五日內(nèi)完成搬遷騰房義務(wù)，將所屬物品、人員全部搬離清退，將房屋及設(shè)施設(shè)備按照本合同約定騰退給出租方。承租方應(yīng)當(dāng)按照出租方的要求先行辦理騰房移交事宜，之后再處理可能涉及到的雙方其他合同責(zé)任事宜。承租方不得以其他合同責(zé)任尚未處理為由拒絕騰退房屋。雙方一致確認(rèn)：若承租方未在合同終止后五日內(nèi)的搬遷騰房期，則房屋占用費(fèi)按照本合同租金標(biāo)準(zhǔn)兩倍計算，該占用費(fèi)的計算方法不因任何原因而調(diào)整。同時出租方有權(quán)采取停水停電等措施強(qiáng)制收回租賃房屋”
實踐中，如果雙方合同履行發(fā)生爭議，此時即便租賃期滿承租方往往也會拒絕騰退房屋。如果合同沒有明確約定，法院通常會參照原合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定占用費(fèi)，但這樣出租方的權(quán)益顯然無法得到很好保障。為避免相關(guān)風(fēng)險，出租方可在租賃合同中增加上述條款，明確無論合同履行爭議如何解決，承租方均應(yīng)當(dāng)先行騰退房屋，如拒不騰退則應(yīng)當(dāng)支付雙倍資金占用費(fèi)，并且有權(quán)停水停電。
四、抵押、優(yōu)先購買權(quán)
“租賃期限內(nèi)出租方有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押和和其他方式處分租賃房屋，并且無需通知承租方，若需承租方配合，承租方應(yīng)配合辦理相應(yīng)手續(xù)，承租方確認(rèn)無條件放棄優(yōu)先購買權(quán)。”
租賃期間，有時承租方會因為個人原因需要將租賃房屋抵押、轉(zhuǎn)讓。為避免風(fēng)險，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
五、騰退后裝飾裝修物的歸屬
“承租方騰退租賃房屋后，應(yīng)保證租賃場所內(nèi)原物的設(shè)備無損壞。裝修形成的不可移動物承租方不能拆走或破壞，出租方不作補(bǔ)償；承租方拆走可移動物以不損壞原房結(jié)構(gòu)為限，因拆除造成房屋毀損的，承租方應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。”
實踐中出租方與承租方時常會就房屋騰退后裝修裝飾物的歸屬產(chǎn)生糾紛，為避免風(fēng)險，出租方可在租賃合同中增加上述條款。
