對于廠房等租賃面積較大的租賃場地，出租方有時并不對所有租賃場地都擁有產(chǎn)權證，其中部分面積可能僅享有使用權卻無產(chǎn)權登記。對于此類租賃合同，法院通常會認為有產(chǎn)權部分的租賃合同有效，而無產(chǎn)權部分的租賃合同無效。那對于無產(chǎn)權部分面積應如何計算占有使用費呢？司法中法院主要存在以下幾種觀點。
一、承租方明知出租面積包含無產(chǎn)權面積，應根據(jù)合同約定的標準支付租金
參考案例：廣東省深圳市龍華區(qū)人民法院(2021)粵0309民初328號民事判決：本院認為，首先，雙方在補充協(xié)議中約定“房屋產(chǎn)權建筑面積為14014.86平方米，雙方同意該出租面積含有部分無產(chǎn)權加建面積，該無產(chǎn)權加建面積不影響甲乙雙方對租金的約定。”可見在簽約時，華邦源公司已明知14014.86平方米含有部分無產(chǎn)權加建面積，且同意不影響雙方對租金的約定。其次，華邦源公司的承租人主體系從博來美公司變更而來，博來美公司出具《情況說明》，載明博來美公司與中科育成公司2017年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，由于房產(chǎn)證尚未辦理，故經(jīng)雙方一致同意以租賃房屋的建筑面積為基礎，外加公共配套用房面積計入總租賃面積。該《情況說明》與中科育成公司的主張相互印證。再次，博來美公司自2017年承租涉案房屋，華邦源公司自2019年1月接收涉案房屋，在明知租賃面積與產(chǎn)權面積不一致的情況下，長期以來從未對租賃面積提出過異議。因此，華邦源公司應根據(jù)合同約定的標準支付租金，并未多支付費用，華邦源公司的訴訟請求，無法律和事實依據(jù)，本院不予支持。
二、即便針對無產(chǎn)權部分的租賃合同無效，仍應參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費
相關案例：湖南省長沙市中級人民法院 (2019)湘01民終12072號民事判決，本案中，隆明公司與神州英才公司簽訂的《房屋租賃合同》項下房屋中有建筑面積約2300平方米未辦理產(chǎn)權登記，雖《房屋租賃合同》系雙方真實意思表示，但根據(jù)上述法律規(guī)定，該房屋租賃合同應認定部分有效。《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。涉案《房屋租賃合同》約定房屋租金為每年3,100,000元，租賃期限從2018年10月1日至2021年11月30日止，即便《房屋租賃合同》中對未辦理產(chǎn)權登記的房屋面積約定無效，但神州英才公司仍應參照合同約定的租金標準向隆明公司支付該部分無產(chǎn)權登記面積的房屋占有使用費。因此，《房屋租賃合同》除對未辦理產(chǎn)權登記面積房屋的約定部分無效外，其他關于絕大部分房屋面積的約定依法成立有效。
三、合同部分無效的責任在于出租方，并且由于合同無效造成承租方無法正常使用房屋，根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費應當適當減免
廣州市中級人民法院(2020)粵01民終17086號民事判決：關于租金及占用費的計付。原則上，對于合同有效部分，即有產(chǎn)權房屋，因辦理營業(yè)執(zhí)照及消防安全檢查的責任應由樂高公司承擔，故應按合同約定的標準計算租金。對于合同無效部分，即無產(chǎn)權部分，如樂高公司正常占有使用房屋的，亦應參照合同約定的租金標準計付占用費，但因本案中合同部分無效的責任在萬力物業(yè)公司，如因無效而無法正常使用該部分房屋的，則根據(jù)公平合理、等價有償原則，房屋占用費應當適當減免。
按樂高公司所述，涉案租賃場地中1號鋪作餐廳使用至2018年5月因消防問題被勒令停業(yè)；2、3號鋪、自編38號二樓分別由次承租人使用至2019年6月6日交還場地；7號倉由次承租人使用至交還場地之前，即使是無產(chǎn)權部分，樂高公司也實際占有使用了其中部分，應當支付相應占有使用費。因此，樂高公司答辯認為化工集團公司無權收取租金并反訴要求返還租金于法無據(jù)，一審法院不予支持。對于樂高公司應付租金及占用費的標準，從租賃合同履行過程中雙方之間的函件及電子郵件來看，涉案租賃場地確實存在因化工集團公司原因而部分無法正常使用的情形，萬力物業(yè)公司代表化工集團公司在2017年5月16日向樂高公司發(fā)送的電子郵件《XX號大院置換物業(yè)2016年11月至2017年3月租金、服務費統(tǒng)計表（按辦公算）》證明，化工集團公司為此愿意將2016年11月至2017年3月期間的租金（含占用費）減少至按照75513元/月計算。
綜合上述案例可以看出，法院在大部分情況下仍然會參照原合同的標準認定占有使用費，但如果合同無效的責任在于出租方，法院通常會根據(jù)公平合理、等價有償原則酌情調(diào)低占有使用費的標準。
蔡思斌
2022年6月8日
