案情簡介：

2014年12月19日，大白公司作為甲方（出租方）、張奇作為乙方（承租方）簽訂《新源西里商鋪?zhàn)赓U合同》，該合同包括合同協(xié)議書、通用條款、補(bǔ)充條款。合同協(xié)議書約定：甲方作為出租方將北京市朝陽區(qū)新源里商鋪（以下簡稱訴爭商鋪）出租給乙方使用，甲乙雙方確定該商鋪的租賃面積為395平方米。通用條款約定：該商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計(jì)算，建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和。后雙方發(fā)生糾紛，經(jīng)鑒定訴爭商鋪建筑面積為293.38平方米。張奇以此主張大白公司出租面積小于合同約定面積，主張退還相應(yīng)租金。

一審北京朝陽法院觀點(diǎn)

雖然評估單位對訴爭商鋪面積作出鑒定，但是我國對不動產(chǎn)是以登記制為準(zhǔn)，故應(yīng)以房產(chǎn)證載明的面積為依據(jù)。雖然張奇表示未在訴爭商鋪經(jīng)營，但根據(jù)工商登記和該院現(xiàn)場勘查，張奇實(shí)際使用訴爭商鋪，應(yīng)向大白公司交納房屋租金至實(shí)際騰退之日止，故對張奇要求大白公司退還租金的訴訟請求，該院不予支持，對大白公司要求張奇交納房屋租金至騰退之日止的反訴請求，該院予以支持。

二審北京第三中院觀點(diǎn)

本案中，根據(jù)雙方合同約定，租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為11元/日/平方米；商鋪的租賃面積以商鋪的建筑面積計(jì)算，建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和。經(jīng)鑒定機(jī)構(gòu)測量，涉訴租賃房屋的建筑面積為293.38平方米，包含了套內(nèi)使用面積及套內(nèi)墻體面積。因此，大白公司向張奇交付的商鋪?zhàn)赓U面積與合同約定的395平方米不符。依據(jù)雙方租賃合同的約定，租金數(shù)額系以每日租金金額為基數(shù)乘以該商鋪?zhàn)赓U面積計(jì)算得出，租金標(biāo)準(zhǔn)與租賃面積直接相關(guān)，而非固定的數(shù)額，故應(yīng)以實(shí)際交付的租賃面積計(jì)算張奇應(yīng)交納的租金數(shù)額。張奇以此為由主張大白公司退還已經(jīng)多交的租金，并主張以此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算裝修管理費(fèi)、免租期租金以及合同解除后應(yīng)交納的房屋占有使用費(fèi)等，具有事實(shí)及法律依據(jù)，應(yīng)予支持。大白公司主張應(yīng)以合同約定的租賃面積395平方米為準(zhǔn)計(jì)算租金數(shù)額，租賃面積應(yīng)當(dāng)包括公攤面積，缺乏合同約定，亦與事實(shí)不符，本院不予采信。一審按合同約定的租賃面積395平方米計(jì)算租金，處理有誤，本院予以糾正。

福州律師蔡思斌評析：

本案的爭議焦點(diǎn)在于租賃面積應(yīng)以何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定的面積均為395平方米，但該面積實(shí)際包含公攤面積，并非承租方能夠全部使用的面積。雖然在產(chǎn)權(quán)登記上，建筑面積是由套內(nèi)面積與公攤面積組成。但本案雙方已經(jīng)在合同約定了建筑面積的計(jì)算方式，即括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積建筑面積之和，并未包含公攤面積。在合同條款已有明確約定的前提下，應(yīng)以雙方約定為準(zhǔn)，而不應(yīng)直接以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，否則就失去當(dāng)事人特別約定以建筑面積為準(zhǔn)的本意。可能是出租方理解出了偏差或是被承租人裝了空子，但市場主體就應(yīng)為自己的經(jīng)營行為負(fù)責(zé)，而不能由法院為當(dāng)事人強(qiáng)行變更意思表示。為了避免再出現(xiàn)本案這樣的糾紛，各方在簽署租賃合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對租賃面積以及租賃面積的具體計(jì)算方式進(jìn)行明確約定，避免出現(xiàn)歧義影響自身利益。

案例索引：(2018)京03民終2253號，當(dāng)事人系化名并有刪節(jié)。

蔡思斌

2022年5月23日