那么商戶只能吃啞巴虧么，是否有相關(guān)法律規(guī)定了商鋪前停車位設立相關(guān)問題，商戶又該如何維權(quán)？福建電視臺第一幫幫團記者咨詢了調(diào)節(jié)欄目特約嘉賓律師蔡思斌，蔡律師以案釋法，就相關(guān)問題進行解惑。

首先就商鋪前停車位歸屬權(quán)問題來說，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有”及第七十四條“占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有”，再根據(jù)《福州市停車場建設和管理辦法》第三十二條“居民住宅區(qū)規(guī)劃建設的停車場不能滿足業(yè)主停車需求時，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以在住宅區(qū)內(nèi)公共道路或者其他場地設置停車泊位。停車泊位不得占用消防通道，不得降低住宅區(qū)綠化率。”可知，只要場地位于建筑用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍內(nèi)，經(jīng)過業(yè)主大會決定且符合規(guī)范的，均可以設置停車位，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。對于停車位是否應與商鋪保持合理距離，法律法規(guī)并沒有具體規(guī)定。商戶雖為商鋪的業(yè)主，但并不代表其對商鋪門前的土地享有所有權(quán)，獨立于商鋪專有部分之外的部分應屬全體業(yè)主共有。因此商戶不能因停車位有礙其經(jīng)營便擅自主張停車位歸屬，妨礙業(yè)主停車。

那么商戶有權(quán)因自身生意受影響而主張停車位與商鋪保持合理距離么，有沒有辦法能挽回自身權(quán)益？來看幾例法院判決。

案例一：（2023）鄂2802民初3127號

原告吳某、譚某認為被告業(yè)委會規(guī)劃的部分車位距離原告商鋪過近，沒有給原告的門面留出合理空間，也沒有給人員和貨物進出保留合理空間，嚴重影響其正常經(jīng)營。原告向法院起訴，請求判令被告將原告商鋪門前位置留出2米，使原告商鋪能正常裝卸貨物和經(jīng)營。法院認為，建筑區(qū)劃內(nèi)的公共場所屬于業(yè)主共有，住建局在該范圍內(nèi)規(guī)劃停車位線并未侵害吳某的專有權(quán)利，其要求業(yè)委會在其商鋪門前位置留出2米沒有事實依據(jù)和法律依據(jù)。

案例二：（2021）閩05民終7582號

原告李某認為被告物業(yè)公司、業(yè)委會為了自己管理的需要，無視自己的利益，擅自設置停車位，致使店鋪客流流失，生意蕭條。原告向法院起訴，請求判令被告停止將其門前公用用地收費停車場使用并拆除場地出入口道閘。法院認為，案涉小區(qū)地面屬于業(yè)主共有部分，經(jīng)業(yè)主大會履行法定程序表決通過可以依法規(guī)劃為停車場所……李某在未能舉證證明業(yè)委會、物業(yè)公司對小區(qū)共有的地面停車場設置道閘并收費的行為妨礙其正常的經(jīng)營權(quán)的情形下，應承擔舉證不能的不利法律后果。最終駁回了李某的訴訟請求。

案例三：（2023）黔05民終4010號

被上訴人（被告）朱某訴求認為上訴人（原告）交易市場管理公司向被告交付涉案商鋪后，在該商鋪門口前方劃定停車位以及防護欄，導致社會車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進入涉案商鋪，因此被告通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實現(xiàn)，遂向法院請求判令解除與原告簽訂《房屋租賃合同》。法院認為，在租賃合同履行過程中，因有關(guān)政府部門在案涉門面處劃定停車位、設置隔離樁，導致社會車輛停放在涉案商鋪門口，致使需要維修的車輛無法直接進入涉案商鋪，被上訴人通過維修車輛等方式來獲取利益的目的無法實現(xiàn)。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百三十三條：“合同成立后，合同的基礎條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商；在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構(gòu)應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同?！敝?guī)定，被上訴人具有法定解除合同的權(quán)利。

由上述案例可知，法院對于商戶以妨礙經(jīng)營為由請求判令改造或撤銷停車場的，基本不予支持。但商戶并非只能認栽，《福州市停車場建設和管理辦法》第十四條“……建設或者將平面停車場改造為立體停車場，應當符合用地、建筑、特種設備等相關(guān)要求和技術(shù)標準，與城市容貌相協(xié)調(diào)，按照要求采取隔音、減震等措施，不得影響結(jié)構(gòu)安全、消防安全和通行安全；對他人合法權(quán)益造成影響的應當依法予以補償。”商戶可以據(jù)此向物業(yè)公司、業(yè)委會請求合理補償，如贛州一小區(qū)物業(yè)推出商戶停車優(yōu)惠政策，每個店鋪一部車免費，以及給店鋪這邊例外的停車消費，有店鋪優(yōu)惠券，一小時之內(nèi)免費，超過一小時之后是一塊錢等。與物業(yè)及業(yè)委會協(xié)商不成的，商戶有權(quán)主張變更或解除商鋪租賃合同。

福州律師蔡思斌

物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時效制度

——上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會與上海環(huán)亞實業(yè)總公司所有權(quán)糾紛案評析

作者｜成皿（上海二中院法官）

作者｜周嫣（上海二中院法官助理）

*本案系最高人民法院第65號指導案例，成皿系該案承辦法官。本文經(jīng)授權(quán)發(fā)布，僅代表作者觀點，不代表其供職機構(gòu)及「高杉LEGAL」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*

物業(yè)維修基金是為我國《物權(quán)法》等法律規(guī)定所確認的一項業(yè)主共有財產(chǎn)，繳納物業(yè)維修基金系業(yè)主的法定義務，部分業(yè)主不繳納物業(yè)維修基金的行為損害了該物業(yè)所涉全體業(yè)主的共同利益，也因妨害物業(yè)的長期安全使用而損害社會公共利益，故對物業(yè)維修基金的催繳不適用訴訟時效制度。

【案情】

1995年8月5日，案外人虹口房地產(chǎn)公司作為甲方與環(huán)亞公司作為乙方簽訂了《拆遷補償協(xié)議書》，約定：乙方經(jīng)核定拆除的建筑面積為2,100平方米；經(jīng)雙方協(xié)商，根據(jù)拆一還一原則，大樓建成后，1至2層約1,600平方米作為產(chǎn)權(quán)補償，地下室400平方米作為使用權(quán)補償歸還乙方。2004年1月5日，虹口房地產(chǎn)公司與環(huán)亞公司又簽訂了《關(guān)于交付久樂大廈補償用房的協(xié)議》。2004年3月1日，環(huán)亞公司取得久樂大廈底層、二層房屋的產(chǎn)權(quán)，系爭房屋底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環(huán)亞公司未支付過系爭房屋的維修基金。

2010年9月15日，久樂大廈業(yè)主大會就是否向法院起訴環(huán)亞公司追討維修基金征求全體業(yè)主意見。經(jīng)會議表決，超過二分之一以上業(yè)主同意起訴環(huán)亞公司。業(yè)主大會代表業(yè)主起訴至法院，要求環(huán)亞公司向業(yè)主大會交納久樂大廈底層、二層維修基金人民幣62,227.99元，后變更訴訟請求為57,566.90元。

被告環(huán)亞公司辯稱，環(huán)亞公司于2004年獲得房地產(chǎn)權(quán)證，至業(yè)主大會起訴亦有6年之久，原告從未主張權(quán)利，該請求已超過訴訟時效。環(huán)亞公司與小區(qū)其他業(yè)主各自有入口完全分離，不使用電梯等設備，其他物業(yè)服務也自行完成。

【審判】

上海市虹口區(qū)人民法院一審認為：

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修基金。被告環(huán)亞公司未繳納維修基金，理應按照相關(guān)規(guī)定繳納。根據(jù)法律的規(guī)定業(yè)主大會有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，主張權(quán)利。而繳納維修基金的義務系由法律、法規(guī)予以規(guī)定，系業(yè)主的法定義務，并非系業(yè)主大會與業(yè)主基于債權(quán)關(guān)系而形成的債務，故對于維修基金的催討不適用訴訟時效的規(guī)定。故一審判決：環(huán)亞公司應向業(yè)主大會繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修基金57,566.90元。

判決后，被告環(huán)亞公司不服，向上海市第二中級人民法院提起上訴，請求撤銷原審判決，改判駁回原告的一審訴訟請求。

上海市第二中級人民法院二審認為：

業(yè)主大會具有社團性質(zhì)，業(yè)主即是社團之社員，享有社員權(quán)，承擔社員義務，其權(quán)利義務包含多種性質(zhì)。業(yè)主大會作為全體業(yè)主的共有財產(chǎn)管理者，對房屋共有部分的維修和改良具有法律規(guī)定的權(quán)利。維修基金是法律規(guī)定的業(yè)主應當繳納的款項，其用途就是對房屋共有部分的維修和改良。因此，業(yè)主大會要求作為小區(qū)業(yè)主之一的上訴人繳納維修基金，這一權(quán)利基于業(yè)主是業(yè)主大會的社員，基于業(yè)主大會是房屋共有部分維修和改良的管理者而產(chǎn)生，故這一權(quán)利并非是單純的債權(quán)請求權(quán)，不是訴訟時效制度的客體，不應適用時效制度。故二審法院判決駁回上訴，維持原判。

【評析】

本案的爭議焦點主要集中在物業(yè)維修基金的催繳是否適用民事訴訟時效制度。訴訟時效制度是民法上一項重要制度，其設立的主要意義在于維護交易安全和法律關(guān)系的穩(wěn)定，督促權(quán)利人積極行使權(quán)利,避免造成訴訟上的查證、舉證困難。學界一般認為，訴訟時效制度僅適用于請求權(quán)。我國法律亦規(guī)定，唯債權(quán)請求權(quán)和繼承請求權(quán)得適用訴訟時效。

最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規(guī)定》第1條規(guī)定：“當事人可以對債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯，但對下列債權(quán)請求權(quán)提出訴訟時效抗辯的，人民法院不予支持：……”該條款在列舉了不適用訴訟時效的幾種債權(quán)請求權(quán)的同時，也對債權(quán)請求權(quán)得適用訴訟時效作出了肯定。另，我國《繼承法》第8條規(guī)定：“繼承權(quán)糾紛提起訴訟的期限為二年，自繼承人知道或者應當知道其權(quán)利被侵犯之日起計算。但是，自繼承開始之日起超過二十年的，不得再提起訴訟?！?/p>

而繳納維修基金作為業(yè)主的一項法定義務，當然不是繼承權(quán)請求，同時也非債權(quán)請求權(quán)，且具備法定不適用訴訟時效情形的一般共性。因此，筆者認為，維修基金的催繳無論從法律上亦或是法理上，均不應受訴訟時效的制約。

一、維修基金屬業(yè)主共有財產(chǎn)，業(yè)主大會與業(yè)主之間非債權(quán)債務關(guān)系

債權(quán)作為最典型的請求權(quán)，指特定民事關(guān)系一方當事人請求對方當事人為一定給付的權(quán)利。根據(jù)《民法通則》相關(guān)規(guī)定，債的發(fā)生原因主要有二：一是基于契約關(guān)系，即合同之債；二是基于法律規(guī)定，即民法上規(guī)定的侵權(quán)行為之債、無因管理之債、不當?shù)美畟?。此外，締約過失等法律事實及單方允諾行為也可能引起債的發(fā)生。債是一種財產(chǎn)法律關(guān)系，它反映的是財產(chǎn)利益從一方主體轉(zhuǎn)移至另一方主體的財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系。因此，為了穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序，基于債權(quán)而發(fā)生的請求權(quán)一般適用訴訟時效制度。那么，維修基金的繳納是否為業(yè)主大會對業(yè)主所享有的一項債權(quán)呢？筆者以為，答案當為否定。

維修基金，是指由業(yè)主支付的專門用于住宅共用部分、共用設施、設備維修的資金，如電梯、水箱等共有部分的維修費用。我國《物權(quán)法》第70條規(guī)定：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡?9條明確規(guī)定：“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。”可見，維修基金在性質(zhì)上屬于共有財產(chǎn)，歸全體業(yè)主共有，此種共有不能處分、轉(zhuǎn)讓、分割，其籌集、使用情況應當定期公布。

業(yè)主大會作為由全體業(yè)主成立的一種自治組織，享有管理業(yè)主共有財產(chǎn)和共同生活事務的權(quán)利?！段餀?quán)法》第76條對業(yè)主大會的職權(quán)作出了規(guī)定，其中之一即是維修基金的籌集和使用應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會催促業(yè)主繳納維修基金正是基于對這一共同管理職權(quán)的行使，并非是向業(yè)主主張一項債權(quán)。業(yè)主大會與業(yè)主的關(guān)系也非債權(quán)人與債務人之間的關(guān)系，而更類似于股東大會與股東之間的關(guān)系。這種對財產(chǎn)的管理關(guān)系所反映的是財產(chǎn)的歸屬和利用關(guān)系，主要目的在于保護財產(chǎn)的靜態(tài)安全，是物權(quán)關(guān)系的一種體現(xiàn)。而債權(quán)債務關(guān)系所反映的是一種財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)關(guān)系，目的在于保護財產(chǎn)的動態(tài)安全，兩者截然不同。

此外，從債的發(fā)生原因上考量，催繳維修基金亦非債權(quán)請求權(quán)。業(yè)主大會的共同管理權(quán)是法律法規(guī)以及業(yè)主規(guī)約的規(guī)定所授予的。一方面，在法律法規(guī)明確規(guī)定了業(yè)主大會職權(quán)的情況下，應從法律法規(guī)的規(guī)定；另一方面，在法律法規(guī)沒有規(guī)定的情況下，業(yè)主可以通過制定管理規(guī)約來賦予業(yè)主大會一定的職權(quán)?；I集和使用維修基金是《物權(quán)法》第76條直接規(guī)定的業(yè)主大會所享有的管理職權(quán)的內(nèi)容之一。業(yè)主大會行使這一職權(quán)既是行使權(quán)利也是履行義務，既非基于契約關(guān)系、單方允諾等意定之債，亦非基于侵權(quán)行為、無因管理、不當?shù)美确ǘㄖ畟?。因此，本案原告久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會催促業(yè)主環(huán)亞實業(yè)總公司繳納維修基金的行為，并非基于債權(quán)請求權(quán)，不應適用訴訟時效制度。

二、繳納維修基金是業(yè)主的法定義務

雖然《物權(quán)法》第76條、79條對維修基金的規(guī)定中未明確指出其繳納是一項法定義務，但通過對該條文及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的解讀，我們理應認為繳納維修基金是業(yè)主不得自我免除的一項法定義務。理由如下：

第一，繳納維修基金已為行政法規(guī)、部門規(guī)章和一些地方性規(guī)章明確規(guī)定。2003年國務院頒布的《物業(yè)管理條例》第7條第4款項明確規(guī)定：“業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：……（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金……”該法規(guī)明確了業(yè)主繳納維修基金的法定性。同時，2007年建設部、財政部頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（該《辦法》廢止了1998年頒布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》，后者同樣規(guī)定了購房者繳納維修基金的義務，其第4條第1款規(guī)定：“凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱“維修基金”）?！保S修基金的繳納作了進一步的具體規(guī)定，該部門規(guī)章第6條規(guī)定：“下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外；（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金?！钡?2條規(guī)定：“商品住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。已售公有住房的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶?！钡?3條規(guī)定：“未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。”此外，上海市政府早在2000年便頒布了《上海市商品住宅專項維修資金管理辦法》（現(xiàn)行有效），于2001年1月1日起施行。該規(guī)章第4條對維修基金的設立作了明確規(guī)定：“新建商品住宅應當設立專項維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立專項維修基金的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人在住宅轉(zhuǎn)讓合同中約定；住宅出售時未設立專項維修基金的，業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會可以決定設立，并在業(yè)主公約中規(guī)定。”第29條規(guī)定：“本辦法自2001年１月１日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，具體執(zhí)行辦法由市房地資源局制定?！币虼耍景钢械暮缈趨^(qū)久樂大廈即為上述條款所稱的“新建商品住宅”。環(huán)亞公司作為業(yè)主即購房人，理應按規(guī)定繳納維修基金。

第二，繳納維修基金是業(yè)主作為財產(chǎn)共有人和共同管理人不能免除的一項義務?！段餀?quán)法》第70條規(guī)定，業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第72條第1款規(guī)定：“業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務；不得以放棄權(quán)利不履行義務?！钡?6條規(guī)定了業(yè)主有籌集和使用維修基金的權(quán)利。所以，業(yè)主在對建筑物專有部分以外的共有部分享有使用、收益等共有權(quán)的同時，也要相應地對這些共有部分承擔維護、維修等義務。業(yè)主在參與管理的同時，作為共同生活關(guān)系的一員，也負有參與共同生活、維護共同秩序的義務（參見段啟武：《建筑物區(qū)分所有權(quán)之研究》，載梁慧星主編《民商法論叢（第1卷）》，法律出版社1995年版，第335頁）。同時，由于建筑物共有部分和專有部分的不可分性，業(yè)主不得僅保留專有部分的權(quán)利而放棄共有部分的權(quán)利，也不能以放棄共有部分的權(quán)利為理由而拒絕履行義務，更不能以其未“實際使用”為由而拒絕支付費用（參見王利明：《物權(quán)法研究（第三版）上卷》，中國人民大學出版社2013年版，第592頁。）。因此，雖然《物權(quán)法》并未直接指出業(yè)主必須繳納維修基金，但根據(jù)對條文的解讀同樣可以明確其法定性。維修基金作為全體業(yè)主的共有財產(chǎn)，業(yè)主在享有籌集和使用的權(quán)利之時，理應承擔按規(guī)定或約定履行繳納維修基金的義務。本案中，環(huán)亞公司以不使用電梯等設備，自行完成其他物業(yè)服務為由，拒絕履行繳納維修基金的義務，明顯違背了法律規(guī)定的應有之義。

【結(jié)語】

物業(yè)維修基金是為我國《物權(quán)法》等法律規(guī)定所確認的一項業(yè)主共有財產(chǎn)，只能用于共有部分的維修或其他重大修繕等特定目的，其設立是為了保障業(yè)主的正常居住和生活。繳納維修資金作為業(yè)主的一項法定義務，不得被拒絕和免除。如果繳納維修資金適用訴訟時效制度，在時效期內(nèi)未經(jīng)主張即消滅，那么無疑是變相地將拒絕繳納維修資金這一違法行為合法化了。這顯然違背了訴訟時效制度設立的初衷，也不利于保護其他業(yè)主的權(quán)利，故繳納維修資金不能適用訴訟時效制度。