這下只好來問律師，律師解答有標(biāo)準(zhǔn)流程的。
第一看朋友與房東簽署的租賃合同，表面上中規(guī)中矩，合同約定了年租金48000元、租期五年、違約責(zé)任等，稍微有一個(gè)特別之處，就是在免責(zé)條款約定了“因不可抗力或市政建設(shè)需要拆除或改造已租賃的房屋，包括出租方廠房轉(zhuǎn)讓使雙方造成損失的，互不承擔(dān)責(zé)任。”如此，意味著房東在廠房轉(zhuǎn)讓時(shí)有權(quán)解除合同，而且無需承擔(dān)責(zé)任。這種情況就很難追究房東違約責(zé)任。
第二再看朋友與上家簽署的超市轉(zhuǎn)讓合同。轉(zhuǎn)讓合同約定非常簡單，一是約定超市面積及移交時(shí)間及轉(zhuǎn)讓費(fèi)58萬，二是約定合同簽訂后超市的經(jīng)營權(quán)和店內(nèi)動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬朋友所有。三是約定上家要協(xié)助辦理超市證照過戶手續(xù)，不能辦理過戶的，應(yīng)繼續(xù)允許我朋友使用，后續(xù)要配合年審等。確實(shí)出乎意料，好歹也達(dá)到近60萬的合同，合同竟然約定如此簡單，連基本違約條款都沒有。
這個(gè)轉(zhuǎn)讓合同第一個(gè)問題是轉(zhuǎn)讓費(fèi)實(shí)質(zhì)包含了超市貨值及設(shè)備價(jià)值，并非單純轉(zhuǎn)讓費(fèi)。且先不論如何訴訟，至少前面確定訴訟索賠金額就存在爭議。超市本身貨值肯定不能列入賠償范圍，只能單純就轉(zhuǎn)讓款要求賠償。如果沒有有效證據(jù)支持，訴訟第一步就存在難題，畢竟作為原告肯定要有相關(guān)證據(jù)支持將轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額予以分解，否則對(duì)方聲稱沒有收轉(zhuǎn)讓費(fèi)，轉(zhuǎn)讓費(fèi)就是超市本身貨值，這時(shí)原告辯解就非常吃力了。
第二個(gè)問題原告用何種理由起訴。本案訴訟思路基本就二種，一是以上家明知或應(yīng)知超市房東將出售廠房、后期超市無法存在，故意隱瞞該種情況將超市轉(zhuǎn)讓給我朋友，導(dǎo)致我朋友合同目的不能實(shí)現(xiàn)，上家行為構(gòu)成欺詐，要求撤銷超市轉(zhuǎn)讓合同、互相返還。如此思路對(duì)舉證要求非常高，即原告要有明確的證據(jù)證明上家在簽署合同之時(shí)已知超市所在廠房要整體出售的事實(shí)。如果不能證明該點(diǎn)，以欺詐為由撤銷合同敗訴風(fēng)險(xiǎn)極大。
第二種訴訟思路以公平為由要求上家返還轉(zhuǎn)讓費(fèi)。畢竟沒有一個(gè)人會(huì)認(rèn)為在支付58萬后、超市僅能經(jīng)營五個(gè)月的交易行為是公平的。法院肯定不會(huì)支持全額返還，而是要對(duì)具體轉(zhuǎn)讓費(fèi)數(shù)額作出合理認(rèn)定，再結(jié)合場所經(jīng)營時(shí)間作出具體金額的裁定。
這個(gè)案件實(shí)質(zhì)也只能這樣了。朋友異想天開，還想著是不是可以讓房東幫忙隱瞞，他也快速找下一家轉(zhuǎn)讓了事。對(duì)此我還能說什么，無話可說，只是提醒他后續(xù)官司是肯定輸?shù)模踔疗鋵?duì)上家索賠權(quán)可能都會(huì)就此喪失，或者后續(xù)再訴法官也會(huì)考慮到他此前不誠信記錄而對(duì)其賠償金額作出不利判決。
前事不忘，以作后事之師。蔡律師在此提醒，對(duì)于店鋪轉(zhuǎn)讓，凡是有支出高額轉(zhuǎn)讓費(fèi)的，都要讓上家作保證陳述，確保上家可以與房東簽署具體金額、具體租期的租賃合同，確定承租場所在某一期限內(nèi)不會(huì)被轉(zhuǎn)讓、拆遷、拆除等保障經(jīng)營持續(xù)的條款，并要約定具體違約責(zé)任，否則有意外事件發(fā)生那就難忍了。
福州律師蔡思斌
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一、問：不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展以后，我手上的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》還有效嗎？
答：有效，不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展以后，原來頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《土地使用證》仍然有效，可以抵押、可以買賣，只有在你的房產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓、變更等情況下重新申請(qǐng)登記時(shí)，我們才收回舊證，發(fā)給你統(tǒng)一記載土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
二、問：商品房、拆遷安置房、經(jīng)濟(jì)適用房房屋總登記已辦理，但是土地竣工變更登記沒辦，也就是說現(xiàn)在只能辦房屋登記，不能辦土地登記，不動(dòng)產(chǎn)登記能辦理嗎？
答：可以辦理，上述房產(chǎn)已辦理了房屋總登記，尚未辦理土地分戶變更登記的，購房人（被安置人）在具結(jié)知曉“該房產(chǎn)存在土地內(nèi)容暫無法記載”的情況后，可以申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，我們只在不動(dòng)產(chǎn)登記薄及權(quán)證上記載房屋信息。
當(dāng)然，如果待土地分戶變更登記也辦妥后再來申請(qǐng)更好，我們將頒發(fā)統(tǒng)一記載土地、房屋信息的證書。
三、問：我手上只有《房屋所有權(quán)證》沒有土地證，可以辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)嗎？是不是要換成不動(dòng)產(chǎn)證才可以？
答：如果你的房產(chǎn)是商品房、拆遷安置房、已售公有住房（含集資房）、經(jīng)濟(jì)適用住房，或者買的二手房是上述房產(chǎn)的其中任何一種，只要有《房屋所有權(quán)證》，就可以辦理房屋轉(zhuǎn)讓、抵押等手續(xù)，這個(gè)政策沒有變化，不需要換成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，在轉(zhuǎn)讓后我們會(huì)根據(jù)土地登記信息和房屋登記信息，發(fā)放有記載土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。
四、問：我的房產(chǎn)有《房屋所有權(quán)證》，但是整個(gè)小區(qū)的土地證現(xiàn)在都沒法辦，能辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)嗎？
答：政策一樣，如果你的房產(chǎn)是商品房、拆遷安置房、已售公有住房（含集資房）、經(jīng)濟(jì)適用住房，或者買的二手房是上述房產(chǎn)的其中任何一種，只要有《房屋所有權(quán)證》就可以轉(zhuǎn)讓、抵押；只是在我們受理時(shí)會(huì)告知申請(qǐng)人土地信息暫無法登記，申請(qǐng)人要具結(jié)知曉相關(guān)情況并承諾承擔(dān)將來有可能產(chǎn)生的土地登記費(fèi)用后，我們給予辦理，在發(fā)放的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》上我們只記載房屋信息。但是土地如果屬于集體土地，就沒辦法辦理轉(zhuǎn)讓、抵押手續(xù)。
五、問：我買的是商品房，有按揭抵押，剛辦的《房屋所有權(quán)證》，土地證沒辦，現(xiàn)在要辦土地證怎么辦？
答：9月26日之后，我們辦的是《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，原來的《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》不再辦理了。
你買的商品房原來已辦理了《房屋所有權(quán)證》，不論是抵押、轉(zhuǎn)讓還是落戶、孩子上學(xué)等，只要有房產(chǎn)證都可以辦理不受影響，因此建議你現(xiàn)在可以不必更換成《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，待今后房屋轉(zhuǎn)讓、更名等權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)再來申請(qǐng)，我們一并頒發(fā)記載有土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》。目前不動(dòng)產(chǎn)登記剛剛開始，辦事群眾較多，也請(qǐng)你們多多理解，對(duì)于此類業(yè)務(wù)延后再來申請(qǐng)。
拆遷安置房有上述類似情況的，我們的建議也是一樣。
六、問：我買的是二手房，已辦了《房屋所有權(quán)證》，土地證沒辦，怎么辦？
答：購買二手房已辦理了《房屋所有權(quán)證》，現(xiàn)在要變更成《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》，買方單方來申請(qǐng)就可以了，不需要賣方一同來。申請(qǐng)的資料按以下不同情況提供：二手房（含因繼承、受遺贈(zèng)、贈(zèng)與、互換等取得房產(chǎn)），提供申請(qǐng)表、身份證、房產(chǎn)證、原賣方的土地使用證；如果原來辦了土地登記預(yù)約的，把當(dāng)時(shí)預(yù)約簽定的材料也交進(jìn)來；如果房產(chǎn)已抵押了，銀行要出個(gè)同意換證的同意函。
如果賣方原來辦過土地證，由于丟失等其它原因無法提供原土地使用證的，經(jīng)買賣雙方確認(rèn)（繼承、受遺贈(zèng)除外）后予以受理，在中心網(wǎng)站上公告15個(gè)工作日后辦理；如果賣方無法到場確認(rèn)的，由買方在《福州日?qǐng)?bào)》或《福建日?qǐng)?bào)》上登報(bào)公告30日后無異后受理、辦理。
總之，只要買方手上執(zhí)有賣方的土地證，隨時(shí)單方來辦都可以，不必急于一時(shí)。
七、問：如果是單位和個(gè)人的自建房，要雙證齊全才能交易、抵押嗎？
答：是的，屬于單位或個(gè)人的自建房的，辦理地上建筑物的不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)應(yīng)當(dāng)同時(shí)記載土地、房屋信息，應(yīng)同時(shí)持有《房屋所有權(quán)證》和《土地使用證》，或執(zhí)有完整記載土地、房屋信息的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》方可辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等登記手續(xù)。
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