對(duì)于給予方而言，公證的關(guān)鍵意義在于揭示風(fēng)險(xiǎn)與法律后果。盡管離婚后給予方有可能在特定條件下拿回房產(chǎn)份額，但仍可能需要對(duì)受贈(zèng)方進(jìn)行補(bǔ)償，無(wú)法實(shí)現(xiàn)無(wú)成本的撤銷。若財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過(guò)公證，公證員會(huì)事先全面告知給予方可能面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，促使其做出理性慎重的決策，從而避免因輕率處分財(cái)產(chǎn)而遭受損失。

對(duì)于受贈(zèng)方來(lái)說(shuō)，公證的意義除了明確房產(chǎn)在約定后仍有可能被重新分割的風(fēng)險(xiǎn)，使其形成合理預(yù)期外，還能夠固定雙方的真實(shí)意思表示，這種確認(rèn)可以增強(qiáng)法院對(duì)受贈(zèng)方請(qǐng)求的認(rèn)可度。若財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過(guò)公證且能提供婚后綜合貢獻(xiàn)程度作為事實(shí)支撐，協(xié)議被調(diào)整的可能性會(huì)降低，進(jìn)而提高受贈(zèng)方獲得房產(chǎn)或合理補(bǔ)償?shù)目赡苄浴?/p>

根據(jù)《民事訴訟法》第69條的規(guī)定，經(jīng)公證的民事法律行為、事實(shí)和文書(shū)，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，除非有相反證據(jù)足以推翻。這一規(guī)定明確了經(jīng)過(guò)公證的財(cái)產(chǎn)約定更具法律有效性。為了進(jìn)一步提升公證的作用，男女雙方在制定財(cái)產(chǎn)約定時(shí)，可以加入一些明確的條款。

首先，明確給予目的及性質(zhì)。將房產(chǎn)給予的具體原因，如基于婚姻關(guān)系存續(xù)、情感因素、家庭貢獻(xiàn)補(bǔ)償或未來(lái)生活保障等，清晰地寫(xiě)入?yún)f(xié)議。該項(xiàng)條款不僅能避免未來(lái)因目的模糊而產(chǎn)生爭(zhēng)議，還能確保雙方對(duì)給予行為有清晰一致的理解，若產(chǎn)生法律糾紛時(shí)也能為法院提供具體依據(jù)。

其次，預(yù)設(shè)補(bǔ)償情形與標(biāo)準(zhǔn)。例如約定若婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短，則解除時(shí)給予方有權(quán)收回房產(chǎn)份額；若婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，給予方想全額收回房產(chǎn)時(shí)，需給付另一方房?jī)r(jià)百分之幾十的補(bǔ)償金；婚姻關(guān)系存續(xù)滿一定期限，房產(chǎn)歸雙方共有等。這些條款能夠增強(qiáng)結(jié)果的可預(yù)期性，保障雙方在特定情況下的權(quán)益，減少因補(bǔ)償問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛。

最后，明確婚姻存續(xù)時(shí)間與婚后貢獻(xiàn)程度的衡量標(biāo)準(zhǔn)。由于《解釋二》第五條的主要據(jù)此裁量，因此雙方在制定財(cái)產(chǎn)約定時(shí)可將達(dá)成共識(shí)的衡量因素寫(xiě)入?yún)f(xié)議。例如具體規(guī)定婚姻存續(xù)多少年算長(zhǎng)，什么樣的行為或程度算婚后貢獻(xiàn)大等，把這些因素清楚量化地寫(xiě)進(jìn)協(xié)議，更能反映當(dāng)事人真實(shí)意愿和合理預(yù)期，供日后法院裁判時(shí)有據(jù)可依。

總之，即使新規(guī)增強(qiáng)了法院裁量權(quán)，公證依然是夫妻財(cái)產(chǎn)約定中重要的保障措施。夫妻雙方應(yīng)充分認(rèn)識(shí)公證的作用和條款設(shè)計(jì)的重要性。當(dāng)然，并不是每對(duì)夫妻都能嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范地制定財(cái)產(chǎn)約定，必要時(shí)可咨詢或委托專業(yè)律師。公證機(jī)構(gòu)也應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整，參與約定的起草或修改，為當(dāng)事人設(shè)計(jì)綜合配套的公證方案。

為什么公證突然失靈了？一是在于新規(guī)給法官的自由裁量權(quán)開(kāi)了綠燈。《解釋二》第五條明確規(guī)定，無(wú)論夫妻間房產(chǎn)給予約定是否完成不動(dòng)產(chǎn)登記，在離婚訴訟中，法院都可根據(jù)婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間、共同生活及子女撫養(yǎng)情況、離婚過(guò)錯(cuò)、對(duì)家庭的貢獻(xiàn)大小以及房屋市場(chǎng)價(jià)格等因素，對(duì)房產(chǎn)歸屬及補(bǔ)償進(jìn)行重新判定。也就是說(shuō)，即便財(cái)產(chǎn)約定已公證甚至房屋已過(guò)戶，法院也有權(quán)依據(jù)實(shí)際情況重新分割房產(chǎn)，這讓夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證的效力受到前所未有的沖擊。過(guò)去，憑借約定公證和變更登記往往能讓財(cái)產(chǎn)歸屬塵埃落定。如今，法院不再受其絕對(duì)約束。

二是在于夫妻間房產(chǎn)給予行為的法律性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整。與以往司法實(shí)踐不同，《解釋二》第五條采用的表述為“夫妻間給予房屋”而非“贈(zèng)與房屋”，將夫妻間的房產(chǎn)更名或加名行為適用規(guī)則與普通贈(zèng)與合同規(guī)則相區(qū)分。這一調(diào)整體現(xiàn)了夫妻間財(cái)產(chǎn)給予行為是以婚姻關(guān)系的建立和存續(xù)為基礎(chǔ)的，不能機(jī)械套用一般的市場(chǎng)交易規(guī)則。新規(guī)弱化了依據(jù)財(cái)產(chǎn)約定公證一刀切式的房屋分配，以綜合貢獻(xiàn)程度來(lái)匹配財(cái)產(chǎn)分配。

三在于公證模式本身的局限性。解釋二第五條強(qiáng)調(diào) “給予目的” 的重要性，但夫妻間房產(chǎn)給予行為常摻雜復(fù)雜情感因素。如一方為了維系婚姻、換取對(duì)方忠誠(chéng)而贈(zèng)與房產(chǎn)，或一方以加名作為結(jié)婚條件等。公證機(jī)構(gòu)雖會(huì)詢問(wèn)給予目的，但難以完全探究當(dāng)事人內(nèi)心真實(shí)意思。一旦婚姻出現(xiàn)問(wèn)題，當(dāng)事人可能以“給予目的未實(shí)現(xiàn)”為由，要求重新分配房產(chǎn)，導(dǎo)致公證的效力在“給予目的”的考量下變得不穩(wěn)定。

以往根據(jù)民法典658條，經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與協(xié)議不可撤銷，在公證機(jī)構(gòu)受理中，也不會(huì)特別考慮夫妻綜合貢獻(xiàn)程度。而新規(guī)出臺(tái)后，即使贈(zèng)與協(xié)議經(jīng)過(guò)公證，如果綜合考慮上述因素，財(cái)產(chǎn)約定中涉及的房產(chǎn)也有被重新分割的可能性。

舉個(gè)例子。小張和小李婚前達(dá)成約定，在雙方登記結(jié)婚后，小張要將名下房產(chǎn)過(guò)戶給小李，同時(shí)辦理了財(cái)產(chǎn)約定公證。小張婚后按照約定將房屋過(guò)戶給了小李，結(jié)果小李不久就提出離婚，小張要求小李返還房屋。

這種情況下，小張的過(guò)戶行為顯然是以建立、維持婚姻關(guān)系的長(zhǎng)久穩(wěn)定并期望共同享有房產(chǎn)居住價(jià)值為基礎(chǔ)的。在此前，處理這類情況沒(méi)有明確依據(jù)，現(xiàn)在依據(jù)《解釋二》第五條第二款可以認(rèn)定房屋仍歸小張所有。因?yàn)殡p方婚姻存續(xù)時(shí)間過(guò)短且小張無(wú)重大過(guò)錯(cuò)，因此即便雙方的財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過(guò)公證，也只能提升小李得到房屋補(bǔ)償?shù)目赡苄裕荒芡耆罁?jù)約定內(nèi)容判決房屋歸屬小李。

綜上可知，即使經(jīng)過(guò)公證的夫妻財(cái)產(chǎn)約定，也無(wú)法完全避免被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。即使房產(chǎn)已完成轉(zhuǎn)移登記，法院仍可根據(jù)婚姻關(guān)系的實(shí)際情況重新分割房產(chǎn)。

那么新規(guī)下，夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證還有用嗎？蔡律師認(rèn)為，公證并非就此被完全架空。公證的核心功能并不在于完全保證財(cái)產(chǎn)分配的結(jié)果，而在于審查當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)給予的真實(shí)意思，確保法律行為的公平性與合法性。現(xiàn)新規(guī)既然明確了財(cái)產(chǎn)分配的考察因素，公證機(jī)構(gòu)可從該方向進(jìn)行機(jī)制優(yōu)化，在辦理公證時(shí)充分告知雙方的行為后果，固定雙方的意思表示，避免一方因陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)繼而遭受損失。而普通人可以做的，則是在公證前對(duì)財(cái)產(chǎn)約定的具體條款進(jìn)行調(diào)整，如明確給予目的是否以婚姻存續(xù)為前提、預(yù)設(shè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，婚姻解除時(shí)一方可收回房產(chǎn)等。具體應(yīng)如何調(diào)整，我們后文再作詳細(xì)討論。

相關(guān)法規(guī)原文：

清官難斷家務(wù)事，家庭內(nèi)部糾紛很難說(shuō)哪方就占全理了。楊老太送給老二家一套房，條件就是要老二家照顧其飲食起居，這要求其實(shí)挺合理。但從老二角度考慮，其在自身患癌的情況下，仍然努力盡到了贍養(yǎng)義務(wù)。因?yàn)橐疹檶O女，提出讓楊老太一起搬家繼續(xù)照顧的說(shuō)法其實(shí)也不算過(guò)分。而站在楊老太立場(chǎng)，其已經(jīng)八十多歲高齡，自然是一動(dòng)不如一靜，希望繼續(xù)住在自己的房子更穩(wěn)定，而自己已經(jīng)給了二兒子一家一套房作為照顧的補(bǔ)償，不愿意搬家亦屬正常。兩方說(shuō)法其實(shí)都沒(méi)有問(wèn)題，但二兒子后續(xù)沒(méi)有履行照顧義務(wù)也是客觀事實(shí)。老二其實(shí)還不錯(cuò)，搬離之后還另外給楊老太30萬(wàn)元。正因如此法院最終綜合全案情況酌情支持撤銷50%份額。

當(dāng)然，楊老太訴訟中死亡，這個(gè)細(xì)節(jié)應(yīng)該間接影響了判決結(jié)果。畢竟楊老太去世后，無(wú)論撤銷多少份額，案件最終都轉(zhuǎn)化為三兄弟之間的份額分割，已不涉及老年人合法權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。如果楊老太還在世，并且強(qiáng)烈表示二兒子不孝順要求要求全部撤銷，判決則可能有所不同。要不然二兒子關(guān)于楊老太要求“辭職照顧”的說(shuō)法，楊老太如否認(rèn)的，法院不一定會(huì)認(rèn)可。

從整個(gè)案件過(guò)程看，二兒子搬離后半年楊老太起訴，過(guò)后不久楊老太就因病過(guò)世了。二兒子一家相當(dāng)于不到半年時(shí)間就損失了半套房，也挺可惜的。這樣來(lái)看，或許當(dāng)初老二請(qǐng)保姆接送、照顧孫女，自己居住在家照顧母親才更符合孝道，也更具經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

設(shè)若你站在老二家立場(chǎng)，又該如何妥善處理呢？敢問(wèn)各位讀者，歡迎留言指點(diǎn)。

案情簡(jiǎn)介：

楊老太與老伴有三個(gè)兒子。2018年老伴去世后，共有房屋由楊老太單獨(dú)繼承。2021年，考慮到自己年事已高需要人照料，楊老太與居住在同一棟樓的二兒子及其子簽訂贈(zèng)與協(xié)議，約定楊老太自愿將其名下大興區(qū)房屋贈(zèng)與二人，但楊老太繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住生活，二人需照顧楊老太的飲食起居，保障其生活水平及生活質(zhì)量不降低，承擔(dān)其醫(yī)療費(fèi)、生活費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等一切開(kāi)銷，否則楊老太有權(quán)撤銷該贈(zèng)與。協(xié)議簽訂后，二兒子查出身患癌癥，房屋登記到其子一人名下。

此后兩年多時(shí)間里，楊老太飲食起居均由二兒子一家照料。后二兒子一家欲搬至東城區(qū)居住，便向楊老太提出在東城區(qū)為她租住房屋繼續(xù)進(jìn)行照顧。但楊老太認(rèn)為，自己已經(jīng)80多歲，需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的居所，遂拒絕了租房的提議。雙方多次協(xié)商未果，二兒子一家給楊老太留下30萬(wàn)元后，搬至東城區(qū)居住。不久后，楊老太搬去與小兒子共同居住。

半年后，楊老太將二兒子及其子訴至法院，以二人未依照協(xié)議約定履行照顧自己的義務(wù)為由，要求撤銷對(duì)二人的贈(zèng)與。起訴后不久，楊老太因病去世。其另外二子作為楊老太的法定繼承人，申請(qǐng)作為原告參加訴訟，法院依法追加二人為原告。

庭審中，二兒子表示，其一直在盡心盡力照顧楊老太的生活起居、就醫(yī)看病，即使自身身患癌癥，也未懈怠。孫女到了上學(xué)的年紀(jì)，兒子夫妻倆都在上班，也需要老人的幫助。為了解決問(wèn)題，其向楊老太提出雇傭保姆照顧或?yàn)槠渥庾》课荩獾骄芙^。楊老太提出讓其子辭職、一家專職照顧，該要求不考慮現(xiàn)實(shí)情況，超出合理預(yù)期。

法院觀點(diǎn)

法院審理后認(rèn)為，贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。本案中，楊老太與二兒子及其子簽訂的贈(zèng)與合同，將案涉房產(chǎn)贈(zèng)與二人，同時(shí)約定了二人對(duì)楊老太的扶養(yǎng)義務(wù)。二兒子及其子在協(xié)議簽訂后的兩年多時(shí)間里與楊老太相鄰生活并進(jìn)行贍養(yǎng)照顧。后二人因生活所需，提出租住房屋以便照料等方案，被楊老太拒絕，二人遂搬離，未再依約履行義務(wù)，故楊老太有權(quán)行使撤銷權(quán)。但在合同履行中，楊老太提出讓孫子辭職、一家專門(mén)照顧她等贍養(yǎng)要求，已超出合理可行的范圍，且孫子仍多次陪同楊老太就醫(yī)。此外，二兒子及其子負(fù)有約定的義務(wù)并不排斥其他子女對(duì)楊老太進(jìn)行贍養(yǎng)，也不排斥楊老太按照自主意愿生活。綜合考慮上述情況，法院判決部分撤銷楊老太與二人簽訂的贈(zèng)與協(xié)議中對(duì)房屋50%份額的贈(zèng)與。目前該判決已生效。

索引案例：人民法院報(bào)2025年4月15日第03版

各位漂泊外鄉(xiāng)的打工人士對(duì)于租房這件事一定不陌生，房東們?yōu)榱松俪袚?dān)一些風(fēng)險(xiǎn)往往有各類五花八門(mén)的要求。比如不租給養(yǎng)寵物的，怕寵物損耗家具；不租給帶小孩的，小孩會(huì)在墻壁亂涂亂畫(huà)；單身的不能隨意帶異性出入，怕租客是某些“特殊職業(yè)”……以上都是比較常見(jiàn)的規(guī)定，但隨著隨遷老人、候鳥(niǎo)老人、老年打工人等群體的出現(xiàn)，在當(dāng)下的租房市場(chǎng)，“不租老人”成為了高頻詞。本文所述的案件，房東就因拒租高齡老人，不惜悔約與租客對(duì)簿公堂。

本案中，租客至房東處看房，雙方都很滿意，當(dāng)天便簽下合同。在簽合同時(shí)，房東詢問(wèn)了同住人的情況，租客答：其本人、妻孩、岳母，以及一位老人和護(hù)理人員，房東聽(tīng)完后并無(wú)異議。

簽完合同第二天，房東認(rèn)為應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解租客信息，又致電租客，才詢問(wèn)了老人年齡，得知老人已94歲，生活不能自理。房東聽(tīng)完后立馬不樂(lè)意了，覺(jué)得94歲已經(jīng)屬于高齡失能老人，其要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和簽合同前的評(píng)估完全不一樣，說(shuō)得現(xiàn)實(shí)一點(diǎn)，如果老人在他房子里過(guò)世了，那之后還怎么出租？據(jù)此他認(rèn)為租客向他隱瞞了同住人的重要信息，構(gòu)成欺詐，拒絕交付房屋。

租客認(rèn)為，他簽訂合同的時(shí)候已經(jīng)說(shuō)過(guò)了有老人和護(hù)理人員，怎么欺詐、隱瞞了？一般人聽(tīng)到有護(hù)理人員不是應(yīng)該就能推斷出老人已經(jīng)處于無(wú)法自理的階段了嗎？合同里也沒(méi)寫(xiě)不能出租給老人啊！

誰(shuí)想房東理解的是，他以為這個(gè)護(hù)理人員是來(lái)照顧年輕人的，看房的時(shí)候租客岳母身體不錯(cuò)，覺(jué)得這個(gè)老人應(yīng)該也是同樣狀態(tài)，就沒(méi)有細(xì)問(wèn)。雙方就此爭(zhēng)上了法庭，都認(rèn)為對(duì)方違約。

法院經(jīng)審理認(rèn)為，既然房東這么關(guān)心租客和同住人的年齡和健康狀況，那在簽訂合同時(shí)就應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)。在明確被告知有老人和護(hù)理人員同住的情況下卻沒(méi)有仔細(xì)追問(wèn)，而是簽訂后才問(wèn)，且合同里也沒(méi)明文規(guī)定禁止高齡老人入住，還告人家欺詐，哪有這個(gè)理？如果支持了房東的請(qǐng)求，豈不是縱容了租房市場(chǎng)里這種歧視老年人的現(xiàn)象，不利于老年人權(quán)益的保護(hù)和尊老愛(ài)幼社會(huì)秩序的建立。最終法院認(rèn)定雙方簽訂的租房合同有效，租客不構(gòu)成欺詐，駁回了房東的訴訟請(qǐng)求。

看完這個(gè)案例蔡律師很感慨，法院判決其實(shí)并沒(méi)有太多延伸探討的空間，但背后折射的社會(huì)現(xiàn)象卻令人深思。現(xiàn)在老年人已經(jīng)不像當(dāng)年一樣在農(nóng)村久居為安，更多的是跟著孩子到城市漂泊，或是退休后仍在尋找工作和住所。老人租房實(shí)際上比常換工作的年輕人更為穩(wěn)定，但很多房東寧愿把房子空著，也不愿租給老人。甚至聽(tīng)到老人要租長(zhǎng)期更為擔(dān)憂，怕老人在自己的房子里走掉。從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)說(shuō)，也并非不能理解，畢竟租房是交易而非善事。但在這個(gè)老齡化和不婚不育思潮席卷的時(shí)代，誰(shuí)又能保障當(dāng)下中青年一代未來(lái)都能有安穩(wěn)的晚年呢？我們終將老去，屆時(shí)應(yīng)何去何從。

案情簡(jiǎn)介：

2022年6月10日，高某與配偶、岳母至涉案房屋處看房。房東詢問(wèn)高某居住人員情況，高某回復(fù)居住人員共有6人，包括高某本人與其妻子、孩子、岳母，一位老人及其護(hù)理人員。

同日，房東與高某簽訂《房屋租賃合同》。

6月11日，房東致電高某詢問(wèn)老人情況，高某回復(fù)該名老人94歲，生活不能自理。

6月16日，房東因居老人年齡過(guò)高的問(wèn)題，擔(dān)憂其要承擔(dān)老人的健康風(fēng)險(xiǎn)，拒絕向高某交付涉案房屋。

6月19日，高某通過(guò)微信向房東發(fā)送《催告函》，要求房東向其交付租賃房屋，否則其將按照合同約定解除系爭(zhēng)合同并追究房東違約責(zé)任。

房東認(rèn)為，高某未向其明確告知同住人的實(shí)際情況，存在欺詐和隱瞞行為，房東要求高某賠償其因此受到的經(jīng)濟(jì)損失，遂成訟。

法院觀點(diǎn)：

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：高某是否存在欺詐行為？

關(guān)于上述爭(zhēng)議焦點(diǎn)，房東認(rèn)為，高某與其在簽約過(guò)程中，未將與高某共同居住人員中有一位年紀(jì)為94歲且生活不能自理的高齡老人的信息明確詳細(xì)予以告知，該信息系影響其簽訂合同的關(guān)鍵信息，故認(rèn)為高某以欺詐方式，使得其在不了解真實(shí)的情況下，與其訂立的系爭(zhēng)合同應(yīng)予撤銷。高某則認(rèn)為，簽約時(shí)房東也曾向其詢問(wèn)過(guò)承租人具體情況，其也告知房東，除本人外，還有妻子、孩子、岳母，一位生活不能自理、需要坐輪椅進(jìn)出的老人，以及一位來(lái)照顧老人的子女共同居住。其為此還在現(xiàn)場(chǎng)使用量尺測(cè)量過(guò)入戶門(mén)、電梯門(mén)的大小，查看是否可供輪椅進(jìn)出。當(dāng)日房東雖未向其詢問(wèn)老人年齡等，但其仍告知房東是該老人一位生活無(wú)法自理人員，系其岳母的母親。其后，雙方簽訂《房屋租賃合同》。簽約次日，房東致電詢問(wèn)被護(hù)理人員情況，并表達(dá)了對(duì)老年人的擔(dān)憂。綜上，其已告知房東具體承租人的詳細(xì)情況，不構(gòu)成隱瞞。因此雙方簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，房東要求撤銷《房屋租賃合同》無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。

本案中，房東述稱，2022年6月10日，高某夫婦及岳母再次至涉案房屋看房，其通過(guò)詢問(wèn)高某知曉同住人員中有一位被護(hù)理的老人和護(hù)理人員入住涉案房屋，但其認(rèn)為年輕人也可能需要護(hù)理，且當(dāng)時(shí)看高某岳母身體健康狀況良好，以為另一位同住老人的身體狀況應(yīng)該與其岳母一樣。當(dāng)日，雙方簽訂了系爭(zhēng)合同。次日，其通過(guò)致電詢問(wèn)高某才知曉該名老人為94歲高齡、生活不能自理、躺在床上，需要人照顧。對(duì)此，本院認(rèn)為，結(jié)合訴、辯意見(jiàn)及證人證言可知，高某于系爭(zhēng)合同簽訂前已明確告知房東，其將與其妻、子、岳母、一位被護(hù)理的老人及其護(hù)理人員共同居住、使用涉案房屋。房東作為完全民事行為能力人，應(yīng)就簽訂房屋租賃合同盡到相應(yīng)的審慎義務(wù)。如房東所言，其非常關(guān)心和重視租客的同住人情況，此系影響其簽訂合同的關(guān)鍵信息。那么房東作為出租方應(yīng)在充分了解其認(rèn)為的關(guān)鍵信息后，再行確認(rèn)是否訂立以及如何訂立房屋租賃合同。通常而言，成年子女與父母、祖父母、外祖父母等家庭成員共同居住系人之常情，不屬于一般人無(wú)法預(yù)見(jiàn)之情況。房東述稱高某夫婦、孩子、岳母均曾看房，此種情況下，其應(yīng)明確知曉剩余兩人系需護(hù)理老人及其護(hù)理人員，上述信息不會(huì)導(dǎo)致一般人陷入該名老人身體健康或年輕人需要陪護(hù)的認(rèn)知之中。2022年6月10日，房東在知曉該等信息的情況下，并未詢問(wèn)高某其他事項(xiàng)而徑行與高某簽訂系爭(zhēng)合同并收取76,000元，系其對(duì)自身權(quán)利的處分，高某不存在欺詐行為，故雙方訂立的《房屋租賃合同》，系簽約當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，應(yīng)屬合法有效。

案例索引：(2022)滬0112民初23496號(hào)，以上均為化名

物權(quán)以公示登記為原則，房屋登記在誰(shuí)名下房屋物權(quán)即歸誰(shuí)所有。本案共有兩份協(xié)議，一份是男方與母親的房產(chǎn)代持協(xié)議，一份是男方與女方經(jīng)過(guò)公證的夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議。雖然法律上并沒(méi)有規(guī)定公證過(guò)的協(xié)議法律效力要優(yōu)先于未經(jīng)公證協(xié)議的效力。但在證據(jù)層面公證過(guò)的協(xié)議真實(shí)性明顯更高。

本案男方母親主張是代持協(xié)議，但其除代持協(xié)議之外并沒(méi)有其他證據(jù)材料可以證明代持關(guān)系真實(shí)存在。且男方母親提起訴訟的時(shí)間是男方與女方婚姻關(guān)系破裂后，對(duì)于法官而言會(huì)天然懷疑男方與母親串通想要損害女方利益，在缺乏代持關(guān)系真實(shí)存在證據(jù)的情況下，法院顯然難以支持男方母親的訴請(qǐng)。此外，從訴訟請(qǐng)求的設(shè)置來(lái)看，男方母親主張房屋所有權(quán)顯然也是錯(cuò)誤，即便代持協(xié)議真實(shí)，男方母親也僅享有基于協(xié)議的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，其直接主張物權(quán)在法律上是不可能成立的。

值得一提的是，本案之所以還存在爭(zhēng)議，是因?yàn)榉课莓a(chǎn)權(quán)還未過(guò)戶給女方，如果女方此前已經(jīng)依據(jù)公證協(xié)議過(guò)戶房屋，那即便協(xié)議真實(shí)有效，男方母親要想主張權(quán)利也只能向男方去主張賠償責(zé)任，無(wú)法再追回房屋所有權(quán)。當(dāng)然，如果男方母親有證據(jù)可以證明是男女雙方惡意串通損害她的利益那又是另一回事了。

案情簡(jiǎn)介：

李帥與張美麗系夫妻關(guān)系，雙方于2017年5月31日登記結(jié)婚。陳梅系李帥母親，李帥以個(gè)人名義，于2016年8月17日簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)款為504550元，首付款104550元，貸款金額400000元，后李帥于2018年5月2日辦理了本案涉訴房屋的所有權(quán)登記，房產(chǎn)證中注明涉訴房屋為李帥單獨(dú)所有。

李帥與張美麗于2021年7月5日到公證處《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議書(shū)》進(jìn)行公證，內(nèi)容約定上述房屋歸張美麗單獨(dú)所有，不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

后陳梅以《房屋代持管理協(xié)議》向法院提起訴訟主張上述房屋系李帥代陳梅持有，應(yīng)歸其個(gè)人所有。

一審法院觀點(diǎn)：

《中華人民共和國(guó)民法典》第二百三十四條之規(guī)定：“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭(zhēng)議的，利害關(guān)系人可以請(qǐng)求確認(rèn)權(quán)利。”、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。”首先，就本案涉訴房產(chǎn)，陳梅雖與李帥簽訂《房屋代持管理協(xié)議》，但考慮到李帥與陳梅系母子關(guān)系，李帥與張美麗夫妻關(guān)系雖然存續(xù)，但感情已經(jīng)發(fā)生破裂，且李帥與陳梅此前并未向張美麗披露該協(xié)議，故不應(yīng)僅憑該協(xié)議確認(rèn)案涉財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)歸屬。

陳梅與李帥于庭審期間均認(rèn)可陳榮光每月代替陳梅向李帥轉(zhuǎn)款，即所付款項(xiàng)均為間接支付，李帥表示轉(zhuǎn)款時(shí)間與金額均不固定，該說(shuō)法與作為證人的陳榮光的發(fā)言，即“固定每月給被告張轉(zhuǎn)款5千元，沒(méi)有間斷”不一致，李帥與陳榮光對(duì)轉(zhuǎn)款賬戶的性質(zhì)表述不一致。同時(shí)，據(jù)張美麗的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，其以個(gè)人銀行賬戶，直接向李帥償還貸款的賬戶轉(zhuǎn)款，所轉(zhuǎn)金額與每月還款金額基本一致，陳梅未能提供直接性證據(jù)證明其對(duì)涉訴房產(chǎn)具有所有權(quán)。

二審遼寧鞍山中院觀點(diǎn)：

首先，《中華人民共和國(guó)民法典》第二百一十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。第二百四十條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。本案中，李帥于2016年8月17日與鞍山紅星美凱龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《商品房買(mǎi)賣合同》，購(gòu)買(mǎi)案涉房屋，并支付首付款104550元。2018年5月2日，李帥辦理了案涉房屋所有權(quán)登記，并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。因此，李帥享有案涉房屋物權(quán)，是該房屋的所有權(quán)人。2021年7月5日，李帥與張美麗簽訂《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議書(shū)》，約定案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸張美麗單獨(dú)所有，不作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，并由鞍山市公證處對(duì)該協(xié)議進(jìn)行了公證。李帥作為完全民事行為能力人及案涉房屋的所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)案涉房屋進(jìn)行處分，與張美麗簽訂該協(xié)議是其真實(shí)意思表示。同時(shí)，我國(guó)公證制度是國(guó)家司法制度的組成部分，我國(guó)各地設(shè)立的公證處是行使國(guó)家證明權(quán)的機(jī)關(guān)，代表國(guó)家依法證明法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)的真實(shí)性、合法性。公證處出具的公證書(shū)具有法律所確認(rèn)的效力。因此，李帥作為案涉房屋所有權(quán)人，自愿與張美麗簽訂《夫妻財(cái)產(chǎn)約定協(xié)議書(shū)》，約定案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸張美麗單獨(dú)所有，該協(xié)議書(shū)真實(shí)、有效。

……本院認(rèn)為，陳梅與李帥簽訂的《房屋代持管理協(xié)議》本質(zhì)上為借名購(gòu)房協(xié)議。在借名購(gòu)房的情形下，即使當(dāng)事人約定所購(gòu)房屋歸借名人所有，在將房屋登記至借名人之前，借名人也僅對(duì)出名人享有合同債權(quán)，而不能請(qǐng)求確認(rèn)對(duì)標(biāo)的物享有物權(quán)。因此，即使陳梅主張的該協(xié)議真實(shí)，其也僅對(duì)李帥享有合同債權(quán)，而不能以此請(qǐng)求確認(rèn)其對(duì)案涉房屋享有物權(quán)。

索引案例： (2024)遼03民終3693號(hào)民事判決，以上涉及名字均為化名

一對(duì)夫妻名下有一套房產(chǎn)，兩人年紀(jì)大了以后開(kāi)始操心起自己身后事。老兩口思想比較陳舊，一直認(rèn)為“嫁出去的女兒，潑出去的水”，所以想把這套房產(chǎn)全都分給兒子，所以就帶著兒子到了不動(dòng)產(chǎn)中心，考慮到房產(chǎn)贈(zèng)與后續(xù)稅費(fèi)問(wèn)題，為了節(jié)省成本，就以買(mǎi)賣形式將房屋全部過(guò)戶給兒子。女兒肯定是被蒙在鼓里，毫不知情，此后幾年時(shí)間里老兩口臥病在床直至去世，都是女兒陪侍左右。但等到女兒為爸媽辦理后事時(shí)，才發(fā)現(xiàn)爸媽的房產(chǎn)早已轉(zhuǎn)移至哥哥名下，對(duì)于父母的偏心，女兒感到十分委屈和氣憤，于是找律師和哥哥打官司爭(zhēng)奪房產(chǎn)。律師經(jīng)過(guò)調(diào)查了解，發(fā)現(xiàn)父母與哥哥當(dāng)時(shí)雖然是以買(mǎi)賣的方式過(guò)戶，但哥哥實(shí)際上并未支付房款。

在這種情況下女兒就想著，那這種買(mǎi)賣行為是否具有法律效力？是不是可以通過(guò)證明買(mǎi)賣合同無(wú)效來(lái)獲得房產(chǎn)的繼承權(quán)？或者再退一步，房屋拿不到，那哥沒(méi)有支付的房屋價(jià)款自己總可以分一份吧。

單純從表面分析，買(mǎi)賣合同無(wú)效其實(shí)是大概率事件。因?yàn)楦改附栀I(mǎi)賣之名將房產(chǎn)過(guò)戶給子女的行為模式除了買(mǎi)賣合同這一形式要件外，不具備簽訂合同的真實(shí)意思表示，典型特征具體有：雙方對(duì)合同條款具體內(nèi)容不關(guān)注、不追求對(duì)方對(duì)合同義務(wù)的履行，或者合同價(jià)款約定隨意、不符合市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，合同存在多處約定空白，合同簽訂后長(zhǎng)期未支付價(jià)款且父母未主動(dòng)向子女主張價(jià)款等等。如果有證據(jù)證明即雙方缺乏真正意義上進(jìn)行買(mǎi)賣的合意，屬于虛假的意義表示。那么這份買(mǎi)賣合同確實(shí)應(yīng)該認(rèn)定無(wú)效。

但是，女兒也別高興得太早，因?yàn)檫@種買(mǎi)賣行為雖然不屬于買(mǎi)賣，但是會(huì)被認(rèn)定為贈(zèng)與，根據(jù)(2024)新01民再80號(hào)判決的觀點(diǎn)，結(jié)合雙方的親屬關(guān)系、房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)際變更登記的事實(shí)來(lái)看，就是以買(mǎi)賣形式實(shí)現(xiàn)贈(zèng)與之目的。因而，父母將房屋過(guò)戶給兒子的行為屬于贈(zèng)與行為，贈(zèng)與合同系諾成合同，雙方意思表示一致，合同成立并生效，對(duì)此，女兒很難再就房屋主張權(quán)利。

但是如果換一種思路，認(rèn)定女兒就認(rèn)定買(mǎi)賣合同有效呢？如果買(mǎi)賣合同有效，那么兒子應(yīng)當(dāng)向父母支付購(gòu)房款，而且房地產(chǎn)中心的備案合同上也標(biāo)注了房款的具體價(jià)格，而該購(gòu)房款屬于父母的遺產(chǎn)，是父母對(duì)兒子享有的債權(quán)，女兒作為法定繼承人當(dāng)然可以對(duì)該債權(quán)享有繼承權(quán)。因此，如果確無(wú)證據(jù)證明當(dāng)時(shí)的父母與兒子之間的真實(shí)意思表示，且雙方簽訂了買(mǎi)賣合同，并依據(jù)買(mǎi)賣合同辦理了過(guò)戶手續(xù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)賣合同系父母與兒子之間真實(shí)的意思表示，這時(shí)候，就該輪到兒子慌了，只能老老實(shí)實(shí)地給錢(qián)。

現(xiàn)實(shí)中，除了父母雙方都健在的情況下將房產(chǎn)以買(mǎi)賣形式轉(zhuǎn)讓兒子的情形，還有父母中一方過(guò)世后，健在的那一方偏心，以買(mǎi)賣形式轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)給兒子的情況。對(duì)此，屬于未經(jīng)全部繼承人同意擅自將遺產(chǎn)處分給某一繼承人的無(wú)權(quán)處分，女兒的權(quán)益更容易得到保障。根據(jù)(2022)滬0120民初16018號(hào)判決，陳某死亡后，其對(duì)涉案房屋享有的份額應(yīng)按法定繼承執(zhí)行，原告應(yīng)享有部分份額。現(xiàn)周某未征得部分產(chǎn)權(quán)人即原告的意見(jiàn)擅自與陳衛(wèi)東簽訂買(mǎi)賣合同，陳衛(wèi)東作為陳某與周某的兒子應(yīng)當(dāng)清楚涉案房屋的產(chǎn)權(quán)份額部分屬于原告，但雙方仍簽訂買(mǎi)賣合同，周某未收取房款，陳衛(wèi)東也表示因該行為實(shí)際為贈(zèng)與，故未支付房款，結(jié)合兩人的身份關(guān)系，此行為存在惡意串通，雙方系屬以買(mǎi)賣的形式進(jìn)行贈(zèng)與，該買(mǎi)賣行為非雙方真實(shí)意思表示，且損害了原告的合法繼承權(quán)，應(yīng)為無(wú)效。

看完上面的案例可以發(fā)現(xiàn)，很多家庭為了分房子鬧矛盾，其實(shí)都是因?yàn)椤跋氘?dāng)然”和“不懂法”造成的。有些父母因?yàn)槔嫌^念或者偏心，覺(jué)得直接把房子過(guò)戶給兒子最省事，結(jié)果沒(méi)按正規(guī)流程操作，最后反而讓子女們打官司扯皮。分家產(chǎn)不能馬虎，無(wú)論是房產(chǎn)的買(mǎi)賣還是贈(zèng)與，在辦理過(guò)戶前應(yīng)當(dāng)予以書(shū)面明確，比如簽訂代持協(xié)議或者立下遺囑等方式，以避免日后訟累。

一、子女繼承父母房產(chǎn)時(shí)要不要交稅？

根據(jù)福州相關(guān)政策，法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬，在增值稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅和契稅方面均無(wú)需繳納。

印花稅需要按照規(guī)定計(jì)算（印花稅=計(jì)稅依據(jù)×0.05%，計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照房屋買(mǎi)賣的市場(chǎng)價(jià)格核定）。福建對(duì)于印花稅繳納有相應(yīng)優(yōu)惠政策，自2023年1月1日至2027年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶減半征收印花稅，如果符合減半征收的條件，實(shí)際需要繳納的稅額會(huì)相應(yīng)減少。

二、子女繼承房產(chǎn)后，再出售要交哪些稅，有沒(méi)有優(yōu)惠政策？

（一）增值稅及附加稅費(fèi)

征稅情形：個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售的，增值稅及附加持有年限小于兩年的為5.6%。

免稅規(guī)定：個(gè)人持有年限滿2年及以上的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。通過(guò)繼承取得的房產(chǎn)以被繼承人取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間辦證時(shí)間確定。

從實(shí)務(wù)繼承情形來(lái)看，大部分房產(chǎn)在發(fā)生繼承時(shí)都已持有滿兩年，因此繼承后出售也都無(wú)需繳納增值稅。增值稅的附加稅費(fèi)是以增值稅的存在和征收為前提和依據(jù)的，如果不用繳納增值稅，那么增值稅附加稅費(fèi)也不需要繳納。

（二）個(gè)人所得稅

征稅情形：1.納稅人可憑原購(gòu)房合同、發(fā)票等有效憑證，從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用，計(jì)算出的應(yīng)納稅所得額按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目20%的稅率征收個(gè)人所得稅。

2.納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按轉(zhuǎn)讓收入1%-3%核定征收個(gè)人所得稅。（福建不同地區(qū)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同，其中福州按1%計(jì)算）

免稅規(guī)定：個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。“家庭唯一生活用房”是指在福建省內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。該“滿5年”與上文“滿2年”認(rèn)定依據(jù)相同。

退稅優(yōu)惠：自2024年1月1日至2025年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購(gòu)住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購(gòu)住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。

綜上所述，子女單純繼承父母的房產(chǎn)，通常不會(huì)產(chǎn)生高額稅費(fèi)。然而，若子女在繼承后選擇出售房產(chǎn)，則需繳納（現(xiàn)出售所得-購(gòu)房時(shí)原值）*20%的個(gè)人所得稅，實(shí)務(wù)中一般以申報(bào)交易金額的1%（一般在1%至3%之間，福州為1%）繳納。但如果符合“滿五唯一”的條件，那么可以免征這筆稅款。

相關(guān)政策來(lái)源：福建省稅務(wù)局：[政策解讀]個(gè)人二手住房交易有關(guān)稅費(fèi)政策” >個(gè)人二手住房交易有關(guān)稅費(fèi)政策

案例一：車某玲訴朱某芳相鄰關(guān)系糾紛案【入庫(kù)編號(hào)：2024-18-2-053-001 / 廣東省廣州市中級(jí)人民法院 / （2022）粵01民終1669號(hào) / 入庫(kù)日期：2024.06.04】

基本案情：

車某玲居住的1203房與朱某芳居住的1103房為同一建筑內(nèi)上下相鄰的房屋。朱某芳改變1103房屋內(nèi)格局，將原來(lái)的廚房變更為房間用途，在靠近入戶門(mén)的客廳部分劃出大概3平方米的空間作為廚房，廚房的油煙管是從靠入戶門(mén)位置通向電梯旁的通風(fēng)管。原告訴稱被告自行改造房屋格局，使得整個(gè)樓層的房屋受油煙污染，損害其身體健康，請(qǐng)求判令1103房廚房恢復(fù)到原來(lái)位置，填平所鑿?fù)L(fēng)口。

法院審理：

廣州中院組織雙方當(dāng)事人現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，在1103房現(xiàn)有廚房現(xiàn)場(chǎng)炒辣椒并打開(kāi)油煙機(jī)。片刻后，在1203房對(duì)應(yīng)1103房廚房的房間內(nèi)可以聞到炒辣椒的油煙味。故判決支持原告訴請(qǐng)。

法院認(rèn)為，朱某芳改變廚房位置雖然方便了自己，但是應(yīng)當(dāng)以不影響相鄰方生活為前提。朱某芳改變廚房位置后，將廚房油煙管接入電梯旁的通風(fēng)管內(nèi)，根據(jù)二審現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)結(jié)果可知，1103房廚房所產(chǎn)生的油煙可以彌漫至1203房的房間內(nèi)，足以對(duì)車某玲的生活造成影響，降低其居住品質(zhì)。朱某芳擅自改變廚房位置并將油煙管接入非專用排煙的通風(fēng)管內(nèi)，有一定的安全隱患，且該行為損害了相鄰方車某玲的合法權(quán)益，車某玲訴請(qǐng)要求朱某芳將廚房恢復(fù)到原來(lái)位置以及將通風(fēng)管墻壁上鑿的洞封住填平，依據(jù)充分，予以支持。

裁判要旨：

當(dāng)事人對(duì)相鄰損害事實(shí)及發(fā)生原因難以自行舉證證明的，人民法院可以通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)、做實(shí)驗(yàn)等方式固定證據(jù)。根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則可以查明案件事實(shí)的，無(wú)需啟動(dòng)鑒定程序。

案例二：張某甲、張某乙訴章某、高某相鄰關(guān)系糾紛案【入庫(kù)編號(hào)：2025-07-2-053-001 / 北京市第三中級(jí)人民法院 / （2023）京03民終19036號(hào) / ?入庫(kù)日期：2025.02.17】

基本案情：

張某甲、張某乙居住于202號(hào)房屋，高某、章某居住于302號(hào)房屋。張某甲、張某乙因高某、章某將302號(hào)房屋的廚房改為廁所,使其房屋廚房天花板處漏水，影響其對(duì)202號(hào)房屋的使用，故訴至法院，請(qǐng)求判令302號(hào)房屋的衛(wèi)生間、廚房恢復(fù)到原設(shè)計(jì)位置。

章某、高某稱，原房主在出售該房前即將302號(hào)房屋改裝為現(xiàn)狀，其在居住使用后未對(duì)房屋進(jìn)行改裝。且302號(hào)房屋的衛(wèi)生間并未正對(duì)對(duì)方的廚房，只發(fā)生了面積約1平方米的重合。

法院審理：

經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，雙方當(dāng)事人均確認(rèn)302號(hào)房屋原廚房部分面積改造成了衛(wèi)生間。房屋業(yè)主根據(jù)自己意愿和生活需要雖有對(duì)房屋進(jìn)行相關(guān)改造的自由，但相關(guān)改造需在現(xiàn)有住宅設(shè)計(jì)規(guī)范允許范圍內(nèi)進(jìn)行；居住相鄰方應(yīng)當(dāng)遵循社會(huì)主義核心價(jià)值觀的指引，按照方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。

本案中302號(hào)房屋改造系對(duì)原房屋住宅結(jié)構(gòu)的變動(dòng)，客觀上形成改造后的衛(wèi)生間部分區(qū)域位于下層住戶廚房上層的結(jié)果。鑒于衛(wèi)生間和廚房各自有特殊的功能，《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)本案情形亦有明確禁止性規(guī)定，案涉改造行為既違反強(qiáng)制性規(guī)范，也不符合相鄰關(guān)系處理原則，有悖于公序良俗。作為302房屋的下層住戶，張某甲、張某乙認(rèn)為該房屋改造結(jié)果對(duì)自己生活造成不便不適，屬情理之中，相關(guān)主張于法有據(jù)。

章某、高某提出其衛(wèi)生間并未直接布置在張某甲、張某乙的廚房上層，而是僅有一平方米的非核心區(qū)域重合，該抗辯意見(jiàn)并無(wú)法律依據(jù)，不能作為違法改造房屋的正當(dāng)理由。此外，章某、高某雖主張其并非實(shí)際改造人，但作為涉案房屋的所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相鄰關(guān)系的相關(guān)法律規(guī)定先行擔(dān)責(zé)后，再另行向?qū)嶋H改造人等其他責(zé)任主體主張權(quán)利。綜上，法院依法判決章某、高某將302號(hào)房屋的衛(wèi)生間、廚房的結(jié)構(gòu)恢復(fù)原狀。

裁判要旨：

業(yè)主有權(quán)改造房屋，但不得違反相關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，不得影響相鄰權(quán)利人的正常生產(chǎn)生活。高樓住戶改造房屋后將自家衛(wèi)生間布局在下層住戶的廚房之上，既違反強(qiáng)制性規(guī)范，也有悖于公序良俗。下層住戶請(qǐng)求侵權(quán)人恢復(fù)原狀的，人民法院依法予以支持。

該二入庫(kù)案例的價(jià)值在于明確業(yè)主改造房屋應(yīng)在不影響他人合法權(quán)益下進(jìn)行，若出現(xiàn)爭(zhēng)議且難以自證的情況下，法院可由日常生活經(jīng)驗(yàn)法則查明案件事實(shí)，啟動(dòng)鑒定程序并非必須。

我們?cè)谥址课莞脑旃ぷ髑埃瑧?yīng)與相鄰方展開(kāi)充分且有效的協(xié)商并達(dá)成合意，同時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家關(guān)于房屋建造等方面的法律法規(guī)，確保改造行為合法合規(guī)。必要時(shí)可尋求專業(yè)施工隊(duì)及法律顧問(wèn)意見(jiàn)。若入住時(shí)房屋已被不合理改造，在損害到他人權(quán)益情況下同樣需要承擔(dān)法律責(zé)任，應(yīng)及時(shí)溝通以化解糾紛。若為權(quán)益受侵害方，則應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)，尋求法院鑒定，請(qǐng)求相鄰人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)和賠償損失。

上周文章《公房承租人去世后公房才被征收，拆遷補(bǔ)償能否作為遺產(chǎn)繼承？》中蔡律師討論過(guò)公房拆遷補(bǔ)償能否作為遺產(chǎn)繼承的問(wèn)題，實(shí)踐中法院存在不同觀點(diǎn)，福州中院觀點(diǎn)為可以作為遺產(chǎn)繼承，但前提是承租人未發(fā)生變更。本案同為公房承租人去世后發(fā)生拆遷引起的繼承人對(duì)拆遷補(bǔ)償?shù)姆指罴m紛。不同點(diǎn)在于本案承租人已發(fā)生實(shí)際變更，且繼承人均主張安置款項(xiàng)非已故承租人遺產(chǎn)，而是以其均系被安置人為依據(jù)，主張其系安置款項(xiàng)的共有權(quán)利人并要求分割。

由于原承租人的過(guò)世，對(duì)拆遷時(shí)現(xiàn)有承租人的資格認(rèn)定成為裁決拆遷補(bǔ)償歸屬的關(guān)鍵。若未及時(shí)變更租賃登記使公房承租人身份不明確的，拆遷補(bǔ)償可能會(huì)被認(rèn)定為已故承租人的遺產(chǎn)予以分割。本案中承租人已實(shí)際變更為被告，因此根據(jù)公房征收補(bǔ)償利益歸屬于公房承租人及共同居住人的相關(guān)規(guī)定，被告取得拆遷貨幣補(bǔ)償權(quán)益系其依據(jù)新承租人身份依法所得。而共同居住人是指作出征收決定時(shí)，在被征收房屋處具有常住戶口，并實(shí)際居住生活一年以上，且本市無(wú)其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，該處所指的其他住房性質(zhì)僅限于福利性質(zhì)取得的房屋。本案原告主張其一家居住于案涉房屋25余年，為實(shí)際居住人，但原告三人已享受公房拆遷安置，屬于福利性質(zhì)分房，因此無(wú)權(quán)分割案涉房屋的拆遷安置補(bǔ)償款，應(yīng)全部歸承租人被告所有。

綜上所述，公房原承租人過(guò)世后，繼承人不當(dāng)然基于繼承共有拆遷安置利益，亦不能僅基于被安置人的身份成為拆遷安置利益的共有人。法院在裁決該類案件時(shí)會(huì)結(jié)合承租人是否變更、居住情況、對(duì)案涉房屋貢獻(xiàn)大小、是否他處有房情況等因素綜合作出判斷。

案情簡(jiǎn)介：

老林是林一及林二的父親，林一與王梅是夫妻關(guān)系，小美是林一與王梅的女兒。

1991年老林作為承租戶與福州市房地產(chǎn)管理局簽訂了租賃坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)房屋一套的協(xié)議。老林于2008年因死亡注銷戶籍。

2014年8月，林一與福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，約定林一因案涉房屋被征收，通過(guò)產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式取得75房型1套，該房屋應(yīng)補(bǔ)交差價(jià)451964元。

2014年，案涉房屋的承租人變更為林二。2014年9月，林二又與福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，約定林二因案涉房屋被征收可獲得各項(xiàng)補(bǔ)償補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)共計(jì)1242907元。

林一、王梅、小美以共有物分割糾紛訴至法院，主張三人對(duì)原坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)房屋的拆遷補(bǔ)償安置款享有四分之三的權(quán)利，即932180.25元。

一審法院觀點(diǎn)：

老林去世后，案涉房產(chǎn)的承租人變更為林二。案涉房屋被拆遷后，林一與林二已經(jīng)分別與福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局簽訂了《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》，分別獲得安置房與拆遷安置補(bǔ)償款。林一、王梅、小美在起訴狀的事實(shí)與理由中、庭審調(diào)查中以及庭后小美提交的書(shū)面意見(jiàn)中均主張林一與林二達(dá)成了以下協(xié)議：案涉房產(chǎn)被征收所得的安置房由林一取得，林二在取得的拆遷安置補(bǔ)償款中支付林一購(gòu)買(mǎi)安置房所需的款項(xiàng)。由此可見(jiàn)，林二作為案涉房產(chǎn)變更后的承租人、《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》的合同相對(duì)人取得拆遷安置補(bǔ)償款，且林一、王梅、小美與林二已經(jīng)就因案涉房產(chǎn)被征收所取得的安置房、拆遷安置補(bǔ)償款如何分割達(dá)成了協(xié)議，1242907元補(bǔ)償款并非屬于林一、王梅、小美與林二共同共有，故林一、王梅、小美要求對(duì)原坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)××弄××號(hào)房屋的拆遷補(bǔ)償安置款享有四分之三的權(quán)利，即932180.25元的訴訟請(qǐng)求沒(méi)有事實(shí)與法律依據(jù)，本院不予支持。

二審福州中院觀點(diǎn)：

案涉房屋系福州市房地產(chǎn)管理局管理的公有住房，原承租人為老林。老林死亡后，承租人沒(méi)有進(jìn)行變更，但依法理，承租權(quán)并非可繼承之遺產(chǎn)，而需要在依照相關(guān)公房管理規(guī)定的前提下，由家庭成員共同協(xié)商并取得管理單位同意，從而確認(rèn)新的承租人。2014年福州市房地產(chǎn)管理局依據(jù)法律、政策規(guī)定和林二的申請(qǐng)，依法變更房屋承租人為林二，其選擇合同相對(duì)方并無(wú)不妥。林二取得案涉房屋的貨幣補(bǔ)償權(quán)益系依據(jù)其系公房的承租人，是適格的被征收人。現(xiàn)林一、王梅、小美認(rèn)為林二將案涉房屋拆遷款項(xiàng)據(jù)為己有的行為侵犯其合法權(quán)益并要求林二返還其中的四分之三，但并未提交證據(jù)證明福州市房地產(chǎn)管理局變更承租人的行為違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局已考慮到林一、王梅、小美系案涉房屋常住人口，給予其購(gòu)房指標(biāo)并進(jìn)行優(yōu)惠安置，并不作為被征收人進(jìn)行征收補(bǔ)償，故本院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持。

案例索引：(2021)閩01民終9565號(hào)，以上均為化名。

蔡律師專門(mén)研究公房產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議、公房拆遷權(quán)益繼承、公房共有分割等類型案件，具有豐富實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，曾撰寫(xiě)多篇關(guān)于公房實(shí)務(wù)文章，現(xiàn)一并列于后，謹(jǐn)供參考：

福州律師評(píng)析：公房承租人去世后公房才被征收，拆遷補(bǔ)償能否作為遺產(chǎn)繼承？

福州房屋律師原創(chuàng)：福州中院明確：使用已故配偶工齡補(bǔ)貼購(gòu)買(mǎi)的公房屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記人無(wú)權(quán)擅自處分！-22年福州中院改判案例

原房屋承租人同意共住視為讓渡公房居住權(quán)益，即便后續(xù)因嫁娶搬出，仍享有相應(yīng)權(quán)益–福州律師蔡思斌原創(chuàng)

未經(jīng)處分權(quán)人同意，公房所有人不得任意處分拆遷房產(chǎn) -19年福州中院改判案評(píng)析-物權(quán)糾紛05

個(gè)人因購(gòu)買(mǎi)改制公房要求辦理產(chǎn)權(quán)登記，能否支持？–福州房產(chǎn)律師原創(chuàng)

福州房產(chǎn)律師：公房承租人已故后，同住人可以取得安置房屋的權(quán)屬，而不論安置人仍為已故人

福州房產(chǎn)律師：簡(jiǎn)析公房征收拆遷補(bǔ)償相關(guān)法律問(wèn)題

公租房承租人死亡后，其子女以個(gè)人名義簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議的，相應(yīng)權(quán)益歸誰(shuí)所有？–福州蔡思斌律師原創(chuàng)

公有住房是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的產(chǎn)物。在過(guò)去幾十年內(nèi)，許多人通過(guò)國(guó)家或單位分配的福利分房制度獲得公房的承租權(quán)，而公房的產(chǎn)權(quán)在未出售之前歸國(guó)家或單位所有。關(guān)于公房承租權(quán)能否作為遺產(chǎn)繼承，法律并無(wú)明確規(guī)定，當(dāng)前法院普遍觀點(diǎn)認(rèn)為由于承租人生前僅享有公房承租權(quán)，不享有所有權(quán)，且公房承租權(quán)是提供給特定人群的福利，帶有人身性，因此承租權(quán)不能直接作為遺產(chǎn)予以繼承。那么若公房被征收，而承租人已死亡的情況下，該公房由拆遷而產(chǎn)生的貨幣化補(bǔ)償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換能否作為已故承租人的遺產(chǎn)發(fā)生繼承？司法實(shí)踐中，法院存在不同觀點(diǎn)。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，公房承租權(quán)并非個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，不屬于承租人遺產(chǎn)范圍，該公房拆遷后轉(zhuǎn)化而來(lái)的拆遷利益亦不能當(dāng)然作為其遺產(chǎn)的轉(zhuǎn)化。如貴陽(yáng)中院在（2021）黔01民終3282號(hào)判決書(shū)中認(rèn)為：“根據(jù)《中華人民共和國(guó)繼承法》第三條‘遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)’的規(guī)定，云巖區(qū)金馬街21號(hào)38棟自管公房所有權(quán)在謝長(zhǎng)珍于2005年5月28日死亡時(shí)還為貴陽(yáng)新建汽車零部件廠所有，房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)還是公房，該房屋不是謝長(zhǎng)珍的遺產(chǎn)，本案因該房于2015年拆遷安置而來(lái)的安置房以及相應(yīng)補(bǔ)償、補(bǔ)助及獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)同樣不是謝長(zhǎng)珍的遺產(chǎn)。”在該種裁判思路下，已故承租人因不具備主體身份而無(wú)從享有征收補(bǔ)償利益，故而拆遷補(bǔ)償不屬于已故承租人遺產(chǎn)范圍，而是對(duì)拆遷時(shí)的新承租人的現(xiàn)有居住利益之補(bǔ)償。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，拆遷安置補(bǔ)償是已故承租人所享有的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，屬于個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，依法可以繼承。如福州中院在（2018）閩01民終7041號(hào)判決書(shū)中認(rèn)為：“本案訟爭(zhēng)被拆遷房屋屬公產(chǎn)（所有權(quán)人：福州市國(guó)有房產(chǎn)管理中心），被繼承人張二妹系承租人，其死亡后，在所有權(quán)人未收回房屋前，相應(yīng)權(quán)利依政策由其繼承人繼續(xù)享有。根據(jù)《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》（NO:YTS220188）和福州市倉(cāng)山區(qū)住房保障和房產(chǎn)管理局、福州市倉(cāng)山區(qū)拆遷工程處出具的《房屋補(bǔ)償安置款權(quán)屬確認(rèn)函》可知，雖然張二妹僅系訟爭(zhēng)房產(chǎn)的承租人，但因張二妹及配偶符合優(yōu)惠性住房保障政策，張二妹依相關(guān)政策為訟爭(zhēng)房產(chǎn)被拆遷安置權(quán)益人，該拆遷安置權(quán)益屬?gòu)埗眠z產(chǎn)。”在該種裁判思路下，若承租人未發(fā)生變更，則拆遷安置補(bǔ)償仍屬于已故承租人的權(quán)益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其遺產(chǎn)。

本案中一二審法院均為第二種裁判思路。被繼承人去世后所承租公房發(fā)生拆遷，在簽署拆遷協(xié)議時(shí)，其子女僅是作為簽約代理人簽署。雖然案涉拆遷房屋在被繼承人去世后一直由其子女居住使用，但并不能改變承租人仍系被繼承人的事實(shí)，本案拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)屬于被繼承人的權(quán)益。在被繼承人已經(jīng)死亡的情況下，拆遷補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其遺產(chǎn)，由其子女依法繼承。

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案情簡(jiǎn)介：

被繼承人老林共生育三個(gè)子女小林、小森、小樹(shù)，老林與原配離婚后未再婚，老林于2003年死亡。

老林生前承租位于福州市鼓樓區(qū)XX號(hào)公房，該公房于2007年被拆遷，小林、小森在老林生前與其共同居住，在老林死后拆遷之前亦居住在訴爭(zhēng)房產(chǎn)內(nèi)，系新的承租人。小林、小森代表老林簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式在XX新城安置75平方米戶型房屋二套。2011年，小樹(shù)、小林、小森共同簽署一份《證明書(shū)》，主要內(nèi)容是老林承租的公房被拆遷，小林、小森戶口在福州，按房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償，已在XX新城安置住宅，小樹(shù)戶口不在福州，已獲五萬(wàn)元補(bǔ)償。

現(xiàn)小樹(shù)將小林、小森訴至法院，要求繼承《協(xié)議書(shū)》項(xiàng)下的拆遷安置房屋三分之一份額。

一審法院觀點(diǎn)：

訴爭(zhēng)的被拆遷房屋系被繼承人老林生前承租的公有住房，老林雖不享有所有權(quán)，但按照政策及拆遷時(shí)簽訂的《協(xié)議書(shū)》，拆遷安置補(bǔ)償系老林作為承租人所享有的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，屬于老林的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，依法可以繼承。小林、小森關(guān)于訴爭(zhēng)拆遷權(quán)益不屬于老林遺產(chǎn)的辯解，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，不予采納。根據(jù)《證明書(shū)》內(nèi)容可知，小樹(shù)、小林、小森三人早在拆遷時(shí)即已對(duì)拆遷安置權(quán)益進(jìn)行分割，各方所分得的權(quán)益清晰明確，小樹(shù)也已取得小林、小森支付的相應(yīng)款項(xiàng)，故小樹(shù)訴稱對(duì)拆遷不知情以及被小林、小森欺詐的主張，與查明事實(shí)不符，亦無(wú)證據(jù)證明，不予采信。訴爭(zhēng)拆遷權(quán)益作為老林的遺產(chǎn)，已經(jīng)小樹(shù)、小林、小森分割完畢，現(xiàn)小樹(shù)提起訴訟主張按法定繼承重新分割，沒(méi)有法律依據(jù)，有違誠(chéng)信原則，不予支持。

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二審法院觀點(diǎn)：

遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的合法財(cái)產(chǎn)。訴爭(zhēng)房產(chǎn)系被繼承人老林生前租住公房的拆遷安置補(bǔ)償權(quán)益，應(yīng)屬老林的遺產(chǎn)。上訴人小樹(shù)主張?jiān)V爭(zhēng)房產(chǎn)應(yīng)按照法定繼承予以分割，經(jīng)查，上訴人小樹(shù)與被上訴人小林、小森于2011年4月1日簽署的《證明書(shū)》顯示，案涉公房拆遷安置時(shí)，各方已經(jīng)協(xié)商由小林、小森安置住宅，并向小樹(shù)支付5萬(wàn)元補(bǔ)償。小林、小森于2008年4月5日已經(jīng)支付了5萬(wàn)元。各方在房產(chǎn)拆遷安置時(shí)已經(jīng)對(duì)拆遷安置權(quán)益分配完畢，現(xiàn)小樹(shù)主張按照法定繼承分割訴爭(zhēng)房產(chǎn)，沒(méi)有依據(jù)，本院不予支持。

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案例索引：(2021)閩01民終8480號(hào)，以上均為化名。