面對(duì)一片狼藉，明確責(zé)任歸屬是后續(xù)維權(quán)的關(guān)鍵。而要確定責(zé)任主體，核心就在于查明堵塞的具體位置和原因。

情況一：堵塞發(fā)生在小區(qū)公共主下水管道，那么責(zé)任主體通常是物業(yè)公司。常見(jiàn)堵塞情形有堵塞點(diǎn)位于地下室、一樓底部或室外，或者多個(gè)樓層同時(shí)出現(xiàn)返水現(xiàn)象。這部分管道屬于全體業(yè)主共有，物業(yè)公司負(fù)有定期檢查、疏通和維護(hù)公共管道的法定義務(wù)。

參考案例：物業(yè)服務(wù)人對(duì)于共用排水管道負(fù)有管理維護(hù)責(zé)任，因管理維護(hù)不力給業(yè)主造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，被上訴人房屋外部管道發(fā)生堵塞導(dǎo)致廚房管道返水，造成財(cái)產(chǎn)損失。因發(fā)生堵塞管道為室外排水管道，屬于業(yè)主共用管道，應(yīng)屬建筑物共有部分，應(yīng)當(dāng)由上訴人進(jìn)行管理、疏通、維護(hù)，現(xiàn)因上訴人未盡到上述義務(wù)，應(yīng)對(duì)被上訴人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。——(2023)陜06民終1805號(hào)

情況二：堵塞僅發(fā)生在業(yè)主家的分支管道內(nèi)，并且返水只影響該業(yè)主自家，那么責(zé)任應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)。這段管道是業(yè)主的專有部分，業(yè)主有責(zé)任合理使用并保持其暢通，避免將易堵塞物品倒入下水管道。

參考案例：本次事故漏水部位屬于業(yè)主的專有部分，由業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，亦應(yīng)由業(yè)主自行承擔(dān)相應(yīng)的管理義務(wù)和管理責(zé)任。在本案中，原告未盡到相應(yīng)的管理義務(wù)，應(yīng)由其自行承擔(dān)因戶內(nèi)漏水所導(dǎo)致的損失。——(2016)湘0121民初4834號(hào)

情況三：樓上住戶不當(dāng)使用下水管道，使得主管道堆積導(dǎo)致堵塞返水，堵塞位置之上的業(yè)主應(yīng)承擔(dān)疏通責(zé)任。若無(wú)法確定究竟是哪一戶使用不當(dāng)?shù)模敲垂灿迷摱味氯艿赖臉巧献艨赡苄枰餐袚?dān)連帶賠償責(zé)任，除非個(gè)別住戶能證明自己在事發(fā)時(shí)段未使用或并未不當(dāng)使用管道。同時(shí)，即使堵塞物是樓上住戶造成，如果物業(yè)公司無(wú)法證明其已經(jīng)履行了定期維護(hù)職責(zé)，也可能因其管理疏忽而需要承擔(dān)部分責(zé)任。

參考案例：對(duì)于小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。由于使用該管道的任一業(yè)主都有造成該管道堵塞的可能，無(wú)法確定堵塞排水主管道異物的直接來(lái)源，亦無(wú)法查明造成排水主管道堵塞的具體責(zé)任人，無(wú)法確定責(zé)任比例，故對(duì)于原告的損失，應(yīng)當(dāng)由樓上各業(yè)主共同平均分擔(dān)責(zé)任。——(2022)新2302民初754號(hào)

情況四：若由于施工質(zhì)量存在缺陷導(dǎo)致管道本身存在問(wèn)題而發(fā)生堵塞的，若仍在保修期內(nèi)則應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或施工單位擔(dān)責(zé)。但需要專業(yè)鑒定報(bào)告證明，因此舉證難度及成本較大。

參考案例：在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定，給排水管道的最低保修期限為2年。案涉房屋在發(fā)生給水管漏水時(shí)雖然已超過(guò)2年的保修期，但漏水的給水管預(yù)埋在原告與第三人房屋中間的樓板中，且漏水方向?yàn)樾鄙戏剑梢耘懦媾c第三人人為原因造成。給水管道的施工未有按設(shè)計(jì)和施工圖紙的要求預(yù)留孔洞或預(yù)埋套管，且原、被告雙方均未對(duì)水管本身的質(zhì)量問(wèn)題提出異議，因此，管道破裂系由于施工原因?qū)е戮哂懈叨鹊目赡苄浴Ｒ罁?jù)高度蓋然性原則，本院對(duì)該事實(shí)予以確認(rèn)。案涉給水管道漏水的結(jié)果雖然發(fā)生在房屋保修期屆滿后，但該質(zhì)量缺陷在保修期屆滿前既已存在，只是由于1701室房屋未有實(shí)際使用而未有顯現(xiàn)，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定給水管道漏水屬于保修期內(nèi)發(fā)生的質(zhì)量問(wèn)題，被告應(yīng)當(dāng)履行保修責(zé)任，并對(duì)由此造成的損失亦承擔(dān)賠償責(zé)任。——(2021)蘇0707民初7229號(hào)

本案裁判要旨為：1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設(shè)已停工、短期內(nèi)無(wú)交付可能性，買受人購(gòu)買商品房以及為購(gòu)買房屋而貸款的合同目的均無(wú)法實(shí)現(xiàn)。為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，買受人主張?jiān)谕话讣幸徊⒔獬唐贩抠I賣合同和商品房擔(dān)保貸款合同的，人民法院應(yīng)予支持。

2.合同解除后應(yīng)當(dāng)充分考慮貸款購(gòu)買商品房商業(yè)模式下商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同之間的密切聯(lián)系、合同主體的締約地位及當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的平衡等因素，由商品房出賣人承擔(dān)已收受的購(gòu)房貸款、購(gòu)房款本金及利息的返還責(zé)任。

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案例全文：【人民法院案例庫(kù)】最高人民法院 2025年7月7日發(fā)布

陸某、張某千訴鹽城融某置業(yè)有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案——開(kāi)發(fā)商不能交房致使商品房買賣合同及擔(dān)保貸款合同被解除時(shí)的責(zé)任承擔(dān)

入庫(kù)編號(hào)：2025-07-2-091-001

基本案情

原告陸某、張某千訴稱：2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱融某置業(yè)公司）簽訂房屋認(rèn)購(gòu)合同。12月31日,雙方簽訂《商品房買賣合同》(預(yù)售版)，合同約定商品房總購(gòu)房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬(wàn)元，由融某置業(yè)公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡(jiǎn)稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業(yè)公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業(yè)公司與某銀行鹽城分行簽署《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬(wàn)元用于支付房款，融某置業(yè)公司作為保證人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉(zhuǎn)入融某置業(yè)公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業(yè)公司仍未按合同約定履行交房義務(wù)，逾期交房已超過(guò)4個(gè)月，融某置業(yè)公司稱已無(wú)法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院,請(qǐng)求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》《商品房買賣合同》(預(yù)售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》；2.被告融某置業(yè)公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔(dān)返還剩余貸款本息的責(zé)任；3.被告融某置業(yè)公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業(yè)公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業(yè)公司辯稱：案涉住宅項(xiàng)目停工，在短期內(nèi)無(wú)法向陸某、張某千交付。2023年融某置業(yè)公司已主動(dòng)向陸某、張某千提出解除合同，并退還購(gòu)房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產(chǎn)生的貸款利息應(yīng)當(dāng)由陸某、張某千自行承擔(dān)，同時(shí)融某置業(yè)公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無(wú)過(guò)錯(cuò)方，不應(yīng)承擔(dān)超過(guò)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，有權(quán)要求借款人和合同擔(dān)保人償還剩余貸款本息。

法院經(jīng)審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業(yè)公司簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)合同》，約定由陸某預(yù)定融某置業(yè)公司開(kāi)發(fā)銷售的某小區(qū)8幢***號(hào)房商品房一套，優(yōu)惠后實(shí)際總房款1183680元。陸某向融某置業(yè)公司支付定金2萬(wàn)元作為立約擔(dān)保，雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款。12月31日，融某置業(yè)公司與陸某、張某千簽訂《商品房買賣合同》（預(yù)售版），合同約定：“某小區(qū)8幢***室，總價(jià)款為人民幣1183680元，按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為12000元/㎡……第十一條：交付時(shí)間和手續(xù)。出賣人應(yīng)當(dāng)在2023年12月30日前向買受人交付該商品房。出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗(yàn)房屋的時(shí)間、辦理交付手續(xù)的時(shí)間地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件材料的通知書(shū)面送達(dá)買受人。第十二條：逾期交付責(zé)任。1.逾期在30日之內(nèi)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之0.5的違約金。2.逾期超過(guò)30日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知出賣人。出賣人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)返還買受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣人按照全部房?jī)r(jià)款1%向買受人支付違約金?…… ”

2022年2月8日，融某置業(yè)公司向陸某、張某千開(kāi)具433680元增值稅普通發(fā)票，發(fā)票載明系某小區(qū)預(yù)收購(gòu)房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》，合同載明：“貸款人根據(jù)借款人的申請(qǐng)，同意向其發(fā)放個(gè)人一手住房購(gòu)置貸款，金額為75萬(wàn)元。合同項(xiàng)下貸款用于購(gòu)買某小區(qū)8幢***室，貸款期限為120個(gè)月，實(shí)際放款日與到期日以借款憑證為準(zhǔn)……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業(yè)公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個(gè)人一手住房購(gòu)置貸款本金及利息合計(jì)190430.39元。陸某、張某千起訴時(shí),案涉商品房建設(shè)工程已停工數(shù)月，短期內(nèi)無(wú)復(fù)工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號(hào)民事判決：一、原告陸某與被告融某置業(yè)公司簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業(yè)公司簽訂的《商品房買賣合同》（預(yù)售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業(yè)公司于判決生效之日起十日內(nèi)返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付購(gòu)房首付款433680元及利息（以433680元為基數(shù)，自2022年2月8日起至實(shí)際給付之日止，按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算）；五、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業(yè)公司于判決生效后十日內(nèi)向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請(qǐng)求。

宣判后,某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院于2024年10月30日作出（2024）蘇09民終4784號(hào)民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：一是案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除；二是案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定。

一、關(guān)于案涉商品房買賣合同應(yīng)否解除

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的……”在商品房建設(shè)工程長(zhǎng)時(shí)間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內(nèi)無(wú)交付房屋可能性的情況下,商品房買賣合同目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買受人有權(quán)主張解除合同。本案中,根據(jù)商品房買賣雙方的合同約定，融某置業(yè)公司應(yīng)于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發(fā)生時(shí)尚未建成交付，且案涉商品房建設(shè)工程已經(jīng)長(zhǎng)時(shí)間停工，在短期內(nèi)無(wú)交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權(quán)解除《房屋認(rèn)購(gòu)合同》及《商品房買賣合同》。

二、關(guān)于案涉商品房擔(dān)保貸款合同應(yīng)否一并解除

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第二十條規(guī)定：“因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。”據(jù)此，商品房買賣合同與擔(dān)保貸款合同系相互獨(dú)立但又緊密聯(lián)系，兩份合同構(gòu)成一個(gè)完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購(gòu)房人訂立商品房擔(dān)保貸款合同的合同目的不復(fù)存在，此時(shí)繼續(xù)要求購(gòu)房人履行商品房擔(dān)保貸款合同，對(duì)購(gòu)房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔(dān)保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭(zhēng)議，保證裁判的統(tǒng)一性，根據(jù)當(dāng)事人訴請(qǐng)，人民法院應(yīng)將商品房買賣合同糾紛與擔(dān)保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔(dān)保貸款合同的目的已無(wú)法實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)一并解除，故對(duì)陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》的訴訟請(qǐng)求依法予以支持。

三、關(guān)于案涉合同解除的法律后果應(yīng)如何確定

《解釋》第二十一條第二款規(guī)定：“商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。”據(jù)此，合同解除后，商品房出賣人應(yīng)按約將購(gòu)房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產(chǎn)生的利息損失，同時(shí)承擔(dān)剩余貸款本金及利息的返還責(zé)任。本案中，《商品房買賣合同》《個(gè)人購(gòu)房借款/擔(dān)保合同》解除系因融某置業(yè)公司不能按期交付房屋所致，故融某置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人返還已收受的購(gòu)房款、已支付的貸款本息,并承擔(dān)賠償購(gòu)房人支付購(gòu)房款的利息損失及逾期交房的違約責(zé)任。關(guān)于剩余貸款的返還責(zé)任，在購(gòu)房人對(duì)合同解除并無(wú)過(guò)錯(cuò)且未能實(shí)際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長(zhǎng)期占有貸款本金的情況下，仍要求購(gòu)房人對(duì)剩余貸款承擔(dān)返還責(zé)任，權(quán)利義務(wù)明顯失衡，故應(yīng)當(dāng)由商品房出賣人融某置業(yè)公司向某銀行鹽城分行承擔(dān)剩余貸款的返還責(zé)任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔(dān)保貸款合同，并判令融某置業(yè)公司承擔(dān)已收受購(gòu)房款本金、貸款及相關(guān)利息的返還責(zé)任。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國(guó)民法典》第565條、第566條、第577條、第585條

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2003〕7號(hào)，2020年修正）第20條、第21條

一審：江蘇省鹽城市亭湖區(qū)人民法院（2024）蘇0902民初3226號(hào)民事判決（2024年6月24日）

二審：江蘇省鹽城市中級(jí)人民法院（2024）蘇09民終4784號(hào)民事判決（2024年10月30日）

與常規(guī)房產(chǎn)爭(zhēng)議不同的是，本案親戚稱房子是買來(lái)的，房產(chǎn)證也變更過(guò)戶了，但法院審查后依法否定了買賣關(guān)系。那么在親戚有房產(chǎn)證的情況下就能認(rèn)定他是房屋所有權(quán)人嗎？

法院認(rèn)為，因不存在真實(shí)房屋交易，故房屋過(guò)戶登記不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力。別以為手里有本房產(chǎn)證就萬(wàn)事大吉了！不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)只具有初步證明效力，不能直接決定實(shí)體所有權(quán)，即使辦理過(guò)戶登記也并不等于取得房屋所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬與不動(dòng)產(chǎn)取得原因相關(guān)，本案親戚稱自己是通過(guò)交易取得房屋，那么就需要對(duì)出賣人是否有權(quán)處分、合同是否有效及房產(chǎn)是否過(guò)戶三個(gè)條件進(jìn)行審查。

案涉房屋為夫妻共同購(gòu)買，只是登記在女方名下，顯然該房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。女方未經(jīng)男方同意將房屋過(guò)戶給親戚，屬于無(wú)權(quán)處分。出賣人為無(wú)權(quán)處分的情形下，若買受人屬于善意取得，仍可獲得房屋所有權(quán)。但本案買受人為女方親戚，且雙方不存在有效合同，故不構(gòu)成善意取得。本案只滿足辦理了過(guò)戶登記這一條件，親戚無(wú)法就此取得房屋所有權(quán)，也就無(wú)權(quán)憑房產(chǎn)證要求男方搬離并返還房屋。

看完這個(gè)案子，蔡律師覺(jué)得女方和親戚的手段實(shí)在是拙劣。他們以為偷偷去過(guò)個(gè)戶，房產(chǎn)證上換個(gè)名就能把別人的共同財(cái)產(chǎn)占為己有了？法律對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的規(guī)則其實(shí)很明晰了，他們對(duì)外稱是房屋買賣，卻連個(gè)像樣的紙質(zhì)合同都不愿意做，以為光靠個(gè)證就能瞞天過(guò)海。甚至還敢直接向法院起訴，卻又無(wú)法提供任何證據(jù)，連“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”這么基本的規(guī)則都不明白么？實(shí)際現(xiàn)在房產(chǎn)變更登記的法律意義已經(jīng)在逐漸淡化了，今年施行的《婚姻家庭編司法解釋二》第五條也規(guī)定了無(wú)論房屋是否過(guò)戶，夫妻雙方都可以主張房屋所有權(quán)，我們先前也討論過(guò)不少相關(guān)案例。

但凡女方和親戚在動(dòng)歪腦筋之前，花幾分鐘咨詢一下律師，哪怕自己上網(wǎng)搜索一下相關(guān)法規(guī)或案例，都不至于鬧出這種笑話。在婚姻財(cái)產(chǎn)問(wèn)題上耍小聰明、搞惡意轉(zhuǎn)移，最終只能是搬起石頭砸自己的腳。

案情簡(jiǎn)介；

李強(qiáng)與楊梅曾系夫妻關(guān)系，二人于2003年登記結(jié)婚，于2024年離婚。陳志系楊梅的親戚。

案涉房屋系楊梅與李強(qiáng)婚后購(gòu)買，登記在楊梅名下。2023年3月，李強(qiáng)與楊梅感情不和分居鬧離婚，在二人婚姻關(guān)系存續(xù)期間，楊梅將案涉房屋過(guò)戶至陳志名下。

李強(qiáng)至今一直居住在案涉房屋。陳志持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)以房屋所有權(quán)人名義起訴至法院，要求李強(qiáng)搬離并返還案涉房屋，排除妨礙。

法院觀點(diǎn)：

陳志是否有權(quán)請(qǐng)求返還房屋關(guān)鍵在于其是否為案涉房屋實(shí)際所有權(quán)人。

陳志主張?jiān)跅蠲诽庂I受案涉房屋，其僅提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，本案需審查陳志與楊梅之間買賣關(guān)系存在與否。陳志主張50萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)買案涉房屋，其明確表示無(wú)法提供買賣合同，陳述50萬(wàn)元房款支付17萬(wàn)元現(xiàn)金，其余房款由債務(wù)抵頂。在法院詢問(wèn)17萬(wàn)元現(xiàn)金支付地點(diǎn)、款項(xiàng)來(lái)源，抵頂房款債務(wù)由來(lái)，陳志均無(wú)法作出合理解釋。

陳志無(wú)法提交購(gòu)房合同、款項(xiàng)支付無(wú)法作出合理解釋，與正常房屋買賣交易不符。加之陳志與楊梅之間存在親屬關(guān)系，楊梅向陳志過(guò)戶房屋時(shí)處于楊梅與李強(qiáng)分居鬧離婚期間，法院認(rèn)定陳志與楊梅之間房屋交易不真實(shí)。因二人之間不存在真實(shí)房屋交易，房屋過(guò)戶登記不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效力，陳志無(wú)法取得案涉房屋所有權(quán)。因陳志非案涉房屋實(shí)際所有權(quán)人，其無(wú)權(quán)要求李強(qiáng)騰退并返還案涉房屋。

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案例索引：山東高法2025年3月18日公眾號(hào)案例

徐州市泉山區(qū)某小區(qū)因建設(shè)較早，沒(méi)有配套地下停車場(chǎng)，周邊設(shè)施又有醫(yī)院及大型商場(chǎng)，人流量密集，業(yè)主停車一直是個(gè)難題。小區(qū)業(yè)主除了道路兩側(cè)外，只有北邊一塊占地約800㎡的收費(fèi)停車場(chǎng)可以停車。2021年中旬，小區(qū)選舉出新一屆業(yè)主委員會(huì)，業(yè)委會(huì)在查看小區(qū)宗地圖時(shí)，發(fā)現(xiàn)北邊的收費(fèi)停車場(chǎng)并非全部為社會(huì)公共土地，有大約500㎡的土地在小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)，其使用權(quán)屬于全體業(yè)主共有。而通過(guò)管理部門得知，該停車場(chǎng)備案單位為出售該小區(qū)的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，該公司授權(quán)給小區(qū)物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)使用。自2018年起，小區(qū)物業(yè)公司一直在未經(jīng)業(yè)委會(huì)合法授權(quán)的情況下收取停車場(chǎng)費(fèi)用，此舉嚴(yán)重侵害了全體業(yè)主的權(quán)益。

物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司聲稱，該停車場(chǎng)是政府代征代建項(xiàng)目，規(guī)劃用途為社會(huì)公共停車場(chǎng)，按照城市分類與建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范分類中屬于道路廣場(chǎng)用地，不屬于居民用地，并非小區(qū)全體業(yè)主共有。小區(qū)業(yè)主認(rèn)為，根據(jù)當(dāng)年有關(guān)部門做出的國(guó)有土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓許可可知，小區(qū)宗地范圍內(nèi)土地被所有業(yè)主全部分?jǐn)偅＼噲?chǎng)中處于小區(qū)宗地內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)公司不應(yīng)占有此塊土地。自此，雙方矛盾一直未能得到解決。為維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)代表小區(qū)全體業(yè)主訴至泉山區(qū)法院，請(qǐng)求判令物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司返還小區(qū)北側(cè)停車場(chǎng)地塊中使用權(quán)屬于全體業(yè)主的部分。

為查明案涉土地的使用權(quán)屬及規(guī)劃用途情況，法院向徐州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函進(jìn)行問(wèn)詢，得知該小區(qū)業(yè)主已辦理了分割登記，由于未對(duì)宗地范圍內(nèi)建筑物進(jìn)行分宗，故整個(gè)宗地面積全部分?jǐn)偟綉簟Ｒ驗(yàn)樽诘胤秶鷥?nèi)土地已全部分?jǐn)偅康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司土地證無(wú)剩余、無(wú)返證。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第三百五十七條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。因此土地使用權(quán)分割轉(zhuǎn)讓后小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主共有。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未經(jīng)小區(qū)全體業(yè)主同意，將包括小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地授權(quán)給物業(yè)公司作為經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)使用，屬于無(wú)權(quán)處分，侵害了小區(qū)全體業(yè)主的利益。

針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)于案涉停車場(chǎng)系政府代征代建項(xiàng)目、系公共用地的主張，法院認(rèn)為該主張與該公司于2009年取得的《國(guó)有土地使用權(quán)證》中載明的“地類（用途）：住宅用地，商業(yè)用地”相違背，故不予支持。

小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)業(yè)主大會(huì)的辦事機(jī)構(gòu)，經(jīng)小區(qū)業(yè)主大會(huì)授權(quán)后有權(quán)代表全體業(yè)主行使權(quán)利，維護(hù)全體業(yè)主的共同利益。故小區(qū)業(yè)主委員會(huì)要求兩公司返還小區(qū)北側(cè)停車場(chǎng)中使用權(quán)歸全體業(yè)主的、屬于小區(qū)宗地圖內(nèi)的土地，符合法律規(guī)定，法院予以支持。

法院遂判決某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、某物業(yè)公司十日內(nèi)將占用的停車場(chǎng)內(nèi)屬于小區(qū)宗地圖范圍內(nèi)的土地返還給小區(qū)全體業(yè)主。

被告不服提出上訴。徐州市中級(jí)人民法院維持了原判。

2014年2月4日，周某實(shí)地查看盛某的一套拆遷安置房屋后，雙方訂立房屋買賣協(xié)議，約定：盛某將安置房轉(zhuǎn)讓給周某，房屋面積為90㎡，房屋總售價(jià)48萬(wàn)元，一次性付款。簽約當(dāng)日，周某支付全部購(gòu)房款，盛某將案涉房屋交付周某。

2021年8月12日，該套安置房符合初始登記條件，盛某卻將產(chǎn)權(quán)登記在自己名下不告知周某，也一直未通知周某辦理過(guò)戶登記。2023年7月，盛某與某銀行簽訂《個(gè)人循環(huán)授信額度合同》，授信額度40萬(wàn)元，同時(shí)將該房屋抵押登記在銀行名下。

2024年2月，周某得知同小區(qū)住戶早已辦完產(chǎn)權(quán)證，遂聯(lián)系盛某讓其配合辦理過(guò)戶手續(xù)。此時(shí)，盛某卻提出房屋的面積超過(guò)90㎡，要求周某按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)后再談辦證的事。

周某將盛某及某銀行訴至包河區(qū)法院，請(qǐng)求判令盛某、某銀行解除房屋的最高額抵押權(quán)，辦理抵押登記注銷手續(xù)，并協(xié)助將房屋產(chǎn)權(quán)變更至周某名下；同時(shí)請(qǐng)求判令盛某支付違約金10萬(wàn)元。

盛某收到訴訟材料后，立即向法院提起了反訴，認(rèn)為自己轉(zhuǎn)讓的房屋是90㎡，但現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記后顯示房屋建筑面積為104㎡，應(yīng)由周某補(bǔ)齊差價(jià)款，請(qǐng)求判令由周某再支付購(gòu)房款11萬(wàn)余元及資金占用利息，并承擔(dān)違約金5萬(wàn)元。

法庭審理后認(rèn)為，訂立合同時(shí)，房屋基本情況業(yè)已固定，雙方是在對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后約定按套計(jì)價(jià)為48萬(wàn)元，一次性付款，符合現(xiàn)房交易的慣常做法。雙方并未約定計(jì)價(jià)方式為按照面積大小計(jì)價(jià)，亦未約定按照房屋登記的建筑面積進(jìn)行計(jì)價(jià)或補(bǔ)差價(jià)，且盛某亦未提供證據(jù)證明其因房屋登記的建筑面積超過(guò)90㎡，而向拆遷安置部門支付了面積差價(jià)。盛某現(xiàn)在卻以房屋登記面積與交易時(shí)約定的安置面積不符要求補(bǔ)償差價(jià)，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。某銀行作為長(zhǎng)期從事借貸等金融活動(dòng)的企業(yè)，僅僅審查了房屋所有權(quán)屬的登記情況，卻未進(jìn)入抵押房屋現(xiàn)場(chǎng)查看，以核實(shí)房屋的實(shí)際居住狀況，對(duì)今后抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的可行性也未作合理的分析判斷就貿(mào)然辦理抵押貸款，存在重大過(guò)失，抵押合同不能對(duì)抗已經(jīng)依據(jù)協(xié)議約定付清全部房款且合法占有、實(shí)際使用房屋的買受人周某，對(duì)已辦理登記的抵押權(quán)不予法律保護(hù)。銀行應(yīng)當(dāng)協(xié)助盛某注銷抵押登記，并將涉案房屋登記至真實(shí)權(quán)利人周某名下。盛某作為售房人在明知已經(jīng)和周某簽訂房屋買賣協(xié)議的情況下，非但不按約定履行合同義務(wù)，配合辦理過(guò)戶手續(xù)，還將案涉房屋辦理抵押，明顯有違誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

一審法院判決由盛某、某銀行注銷案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)登記，盛某在抵押登記注銷后，協(xié)助周某辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，同時(shí)向周某支付違約金5萬(wàn)元。對(duì)于盛某的反訴請(qǐng)求，法院予以全部駁回。

盛某、某銀行不服一審判決，提起上訴。合肥中院審理后，駁回上訴，維持原判。

來(lái)源：人民法院報(bào)

離婚協(xié)議贈(zèng)與子女財(cái)產(chǎn)能否撤銷的問(wèn)題，《婚姻家庭編司法解釋二》第二十二條已經(jīng)明確規(guī)定不得任意撤銷。但本條規(guī)定并未賦予子女請(qǐng)求權(quán)。此類條款本質(zhì)上是第三人利益合同，適用的是《民法典》第五百二十二條規(guī)定“當(dāng)事人約定由債務(wù)人向第三人履行債務(wù)，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任。法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定第三人可以直接請(qǐng)求債務(wù)人向其履行債務(wù)，第三人未在合理期限內(nèi)明確拒絕，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，第三人可以請(qǐng)求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任；債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的抗辯，可以向第三人主張。”在雙方?jīng)]有明確約定第三人有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的情況下，第三人并不具有獨(dú)立的訴權(quán)。

在民法典生效前，為避免風(fēng)險(xiǎn)在此類案件中一般律師都會(huì)建議另一方與子女共同提起訴訟。但本案女方并沒(méi)有配合兒子提起訴訟，或許案情之外還存在其他隱情。

值得一提的是，本案男方在抗辯時(shí)并沒(méi)有否定兒子的訴訟主體資格，僅是以贈(zèng)與合同未成立以及售房是用于治療癌癥，系兒子對(duì)其贍養(yǎng)義務(wù)與扶助義務(wù)的實(shí)際履行，并未對(duì)其造成經(jīng)濟(jì)損失等理由進(jìn)行抗辯。事實(shí)上，如果男方售房的真實(shí)目的確實(shí)是用于治療癌癥，完全可以考慮以《民法典》第六百六十六條“贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。”窮困抗辯權(quán)進(jìn)行抗辯。但由于本案主體就存在問(wèn)題，法院自然也就沒(méi)有對(duì)此進(jìn)行審查。

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案情簡(jiǎn)介：

原、被告系父子關(guān)系，被告系原告父親。被告與原告母親在婚姻存續(xù)期間，被告作為買受人于2009年12月8日購(gòu)得位于煙臺(tái)龍口市某小區(qū)商品房一套，房屋總價(jià)值為199731元，繳納首付款40731元，余款159000元由銀行貸款。2014年9月11日，被告與原告母親在人民法院調(diào)解離婚，離婚協(xié)議約定：雙方婚姻存續(xù)期間所購(gòu)買的位于煙臺(tái)龍口市某小區(qū)商品房一套，歸其婚生子即本案原告所有，該房屋剩余貸款由被告負(fù)責(zé)償還。因房屋有貸款，一直未予辦理過(guò)戶登記。2020年6月3日至2024年9月13日，被告因患多種疾病多次住院治療。2022年7月份，被告將案涉房屋以98000元的價(jià)格出賣給案外人王某。現(xiàn)原告主張因被告在未征得其同意的情況下將案涉房屋出售，要求返還售房款98000元。

法院觀點(diǎn)：

法院經(jīng)審理認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民法典>婚姻家庭編的解釋（二）》第二十條規(guī)定：“離婚協(xié)議約定將部分或者全部夫妻共同財(cái)產(chǎn)給予子女，離婚后，一方在財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之前請(qǐng)求撤銷該約定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。一方不履行前款離婚協(xié)議約定的義務(wù)，另一方請(qǐng)求其承擔(dān)繼續(xù)履行或者因無(wú)法履行而賠償損失等民事責(zé)任的，人民法院依法予以支持。雙方在離婚協(xié)議中明確約定子女可以就本條第一款中的相關(guān)財(cái)產(chǎn)直接主張權(quán)利，一方不履行離婚協(xié)議約定的義務(wù)，子女請(qǐng)求參照適用民法典第五百二十二條第二款規(guī)定，由該方承擔(dān)繼續(xù)履行或者因無(wú)法履行而賠償損失等民事責(zé)任的，人民法院依法予以支持。”本案中，被告與原告母親在離婚協(xié)議中約定將案涉房屋贈(zèng)與原告，因房屋存在貸款而未辦理過(guò)戶登記。被告未征得原告母親的同意而擅自出售房屋，屬于單方違約行為，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，原告母親可作為訴訟主體要求被告承擔(dān)財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百二十二條第二款規(guī)定：“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定第三人可以直接請(qǐng)求債務(wù)人向其履行債務(wù)，第三人未在合理期限內(nèi)明確拒絕，債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定的，第三人可以請(qǐng)求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任；債務(wù)人對(duì)債權(quán)人的抗辯，可以向第三人主張。”本案中，被告與原告母親并未在離婚協(xié)議中約定其子即本案原告可以就案涉房屋直接主張權(quán)利，亦無(wú)相關(guān)法律規(guī)定，因此原告作為受益第三人，無(wú)權(quán)就案涉房屋財(cái)產(chǎn)損害賠償提起訴訟，即原告在本案中不具備主體資格，故裁定駁回原告的起訴。

原告不服本裁定，提起上訴，二審裁定：駁回上訴，維持原裁定。

索引案例：山東高法公眾號(hào)?《離婚協(xié)議中約定將夫妻共有房屋贈(zèng)與子女后一方擅自處分的，子女是否有權(quán)就案涉房屋財(cái)產(chǎn)損害賠償提起訴訟？》

這個(gè)問(wèn)題需要區(qū)分為兩種情況，一種是售房款可以完全覆蓋售房款，無(wú)需使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資。根據(jù)《民法典》1063條之規(guī)定，一方的婚前財(cái)產(chǎn)為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系而轉(zhuǎn)化。該方在婚后賣出該房產(chǎn)的所得款項(xiàng)，實(shí)際仍然屬于其個(gè)人財(cái)產(chǎn)，只是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)發(fā)生了自然轉(zhuǎn)化。據(jù)此，用該筆款項(xiàng)購(gòu)置新房產(chǎn)并登記在個(gè)人名下的，仍然屬于該方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，屬于一種以房換房的行為。對(duì)于這一問(wèn)題，實(shí)踐中基本沒(méi)有爭(zhēng)議。

但一定要注意，要避免財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。如果財(cái)產(chǎn)混同，法院就很有可能認(rèn)定為是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

如（2020）川0192民初1536號(hào)民事判決書(shū)，法院認(rèn)為：登記于高某名下位于成都市龍泉驛區(qū)，高某主張購(gòu)房款來(lái)源于婚前個(gè)人房屋售賣款，該商鋪系其婚前財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)化而來(lái)。高某陳述其在婚前個(gè)人所有的沈陽(yáng)市10-3號(hào)住宅于2007年11月15日以60萬(wàn)元的價(jià)格賣給案外人杜波，其陳述出資購(gòu)買案涉商鋪時(shí)間為2010年10月8日，相隔時(shí)間三年之久，且售房款系種類物并非特定物，高某主張出資款等同于婚前個(gè)人房屋售賣款，證據(jù)不足，不能成立。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。該商鋪產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間為2012年11月1日，高某與韓英于××××年××月××日登記結(jié)婚，在夫妻關(guān)系存續(xù)期間高某出資購(gòu)房應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，由高某、韓英共同共有。

通常來(lái)說(shuō)，有以下幾種方式明晰財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。一、單獨(dú)開(kāi)立賬戶存放售房款項(xiàng)，避免該筆款項(xiàng)與夫妻共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。二、簽訂夫妻婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，對(duì)財(cái)產(chǎn)性質(zhì)進(jìn)行約定和區(qū)分。三、留存出售個(gè)人婚前房產(chǎn)到購(gòu)買婚后房產(chǎn)這一過(guò)程所涉及的所有憑證，以證明購(gòu)買新房產(chǎn)的款項(xiàng)全部來(lái)源于售賣婚前個(gè)人房產(chǎn)所得。當(dāng)然，不可能兩套房產(chǎn)的價(jià)格正好完全相同，若有添補(bǔ)的價(jià)款，還需證明所添款項(xiàng)也源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

第二種情況則是售房款無(wú)法覆蓋購(gòu)房款，需要另行籌措資金。此時(shí)就需要區(qū)分資金的來(lái)源，如果籌措的資金仍然是來(lái)源于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，那實(shí)際上是與第一種情況一樣，該房產(chǎn)仍然是個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

但如果存在使用夫妻共同財(cái)產(chǎn)出資的情況，情況就會(huì)相對(duì)復(fù)雜，有部分法院認(rèn)為該房產(chǎn)系婚后雙方共同出資購(gòu)買，會(huì)將房產(chǎn)直接作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，只是會(huì)結(jié)合購(gòu)房款來(lái)源、婚姻存續(xù)時(shí)間等因素綜合判定雙方所得份額，但在分割時(shí)并不會(huì)將一方使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的出資款單獨(dú)列為其個(gè)人份額進(jìn)行分割。

也有一部分法院觀點(diǎn)認(rèn)為一方使用個(gè)人財(cái)產(chǎn)的出資款應(yīng)當(dāng)單獨(dú)作為個(gè)人份額進(jìn)行分割，需要將夫妻共同出資部分和個(gè)人出資部分進(jìn)行區(qū)分。

例如人民法院案例庫(kù)入庫(kù)案例楊某乙訴楊某甲離婚后財(cái)產(chǎn)糾紛案【編號(hào)2023-16-2-015-001】法院認(rèn)為：根據(jù)本案收錄的證據(jù)，可以認(rèn)定購(gòu)買涉案房屋的購(gòu)房款中有200000元系楊某甲處分個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn)支付的事實(shí)。一方婚后用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購(gòu)買房屋部分，離婚時(shí)該部分財(cái)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其自然增值也屬于個(gè)人。一審判決考慮本案的實(shí)際情況，將該房屋判歸楊某甲所有，由楊某甲在扣除其個(gè)人財(cái)產(chǎn)200000元占購(gòu)房款的比例以及對(duì)應(yīng)的增值部分后補(bǔ)償楊某乙一半價(jià)款的判決結(jié)果正確。二審判決在未對(duì)楊某甲以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付購(gòu)房款的事實(shí)進(jìn)行查明的情況下，即徑行改判屬事實(shí)認(rèn)定不清，適用法律不當(dāng)，檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見(jiàn)成立。

總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是哪種情況，賣房一方要想最大程度保障自己的權(quán)益，要細(xì)致留存好所有相關(guān)憑證，確保所有的錢都是由自己經(jīng)手，并且沒(méi)有和任何夫妻共同財(cái)產(chǎn)發(fā)生混同。最好是單獨(dú)設(shè)立一個(gè)沒(méi)有任何存款的賬戶用來(lái)收取售房款和出資購(gòu)房款。當(dāng)然，要想避免產(chǎn)生爭(zhēng)議，最簡(jiǎn)要的方式還是簽訂婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)協(xié)議，白紙黑字明晰。

對(duì)于給予方而言，公證的關(guān)鍵意義在于揭示風(fēng)險(xiǎn)與法律后果。盡管離婚后給予方有可能在特定條件下拿回房產(chǎn)份額，但仍可能需要對(duì)受贈(zèng)方進(jìn)行補(bǔ)償，無(wú)法實(shí)現(xiàn)無(wú)成本的撤銷。若財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過(guò)公證，公證員會(huì)事先全面告知給予方可能面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)，促使其做出理性慎重的決策，從而避免因輕率處分財(cái)產(chǎn)而遭受損失。

對(duì)于受贈(zèng)方來(lái)說(shuō)，公證的意義除了明確房產(chǎn)在約定后仍有可能被重新分割的風(fēng)險(xiǎn)，使其形成合理預(yù)期外，還能夠固定雙方的真實(shí)意思表示，這種確認(rèn)可以增強(qiáng)法院對(duì)受贈(zèng)方請(qǐng)求的認(rèn)可度。若財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過(guò)公證且能提供婚后綜合貢獻(xiàn)程度作為事實(shí)支撐，協(xié)議被調(diào)整的可能性會(huì)降低，進(jìn)而提高受贈(zèng)方獲得房產(chǎn)或合理補(bǔ)償?shù)目赡苄浴?/p>

根據(jù)《民事訴訟法》第69條的規(guī)定，經(jīng)公證的民事法律行為、事實(shí)和文書(shū)，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的依據(jù)，除非有相反證據(jù)足以推翻。這一規(guī)定明確了經(jīng)過(guò)公證的財(cái)產(chǎn)約定更具法律有效性。為了進(jìn)一步提升公證的作用，男女雙方在制定財(cái)產(chǎn)約定時(shí)，可以加入一些明確的條款。

首先，明確給予目的及性質(zhì)。將房產(chǎn)給予的具體原因，如基于婚姻關(guān)系存續(xù)、情感因素、家庭貢獻(xiàn)補(bǔ)償或未來(lái)生活保障等，清晰地寫(xiě)入?yún)f(xié)議。該項(xiàng)條款不僅能避免未來(lái)因目的模糊而產(chǎn)生爭(zhēng)議，還能確保雙方對(duì)給予行為有清晰一致的理解，若產(chǎn)生法律糾紛時(shí)也能為法院提供具體依據(jù)。

其次，預(yù)設(shè)補(bǔ)償情形與標(biāo)準(zhǔn)。例如約定若婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較短，則解除時(shí)給予方有權(quán)收回房產(chǎn)份額；若婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，給予方想全額收回房產(chǎn)時(shí)，需給付另一方房?jī)r(jià)百分之幾十的補(bǔ)償金；婚姻關(guān)系存續(xù)滿一定期限，房產(chǎn)歸雙方共有等。這些條款能夠增強(qiáng)結(jié)果的可預(yù)期性，保障雙方在特定情況下的權(quán)益，減少因補(bǔ)償問(wèn)題產(chǎn)生的糾紛。

最后，明確婚姻存續(xù)時(shí)間與婚后貢獻(xiàn)程度的衡量標(biāo)準(zhǔn)。由于《解釋二》第五條的主要據(jù)此裁量，因此雙方在制定財(cái)產(chǎn)約定時(shí)可將達(dá)成共識(shí)的衡量因素寫(xiě)入?yún)f(xié)議。例如具體規(guī)定婚姻存續(xù)多少年算長(zhǎng)，什么樣的行為或程度算婚后貢獻(xiàn)大等，把這些因素清楚量化地寫(xiě)進(jìn)協(xié)議，更能反映當(dāng)事人真實(shí)意愿和合理預(yù)期，供日后法院裁判時(shí)有據(jù)可依。

總之，即使新規(guī)增強(qiáng)了法院裁量權(quán)，公證依然是夫妻財(cái)產(chǎn)約定中重要的保障措施。夫妻雙方應(yīng)充分認(rèn)識(shí)公證的作用和條款設(shè)計(jì)的重要性。當(dāng)然，并不是每對(duì)夫妻都能嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范地制定財(cái)產(chǎn)約定，必要時(shí)可咨詢或委托專業(yè)律師。公證機(jī)構(gòu)也應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整，參與約定的起草或修改，為當(dāng)事人設(shè)計(jì)綜合配套的公證方案。

為什么公證突然失靈了？一是在于新規(guī)給法官的自由裁量權(quán)開(kāi)了綠燈。《解釋二》第五條明確規(guī)定，無(wú)論夫妻間房產(chǎn)給予約定是否完成不動(dòng)產(chǎn)登記，在離婚訴訟中，法院都可根據(jù)婚姻關(guān)系存續(xù)時(shí)間、共同生活及子女撫養(yǎng)情況、離婚過(guò)錯(cuò)、對(duì)家庭的貢獻(xiàn)大小以及房屋市場(chǎng)價(jià)格等因素，對(duì)房產(chǎn)歸屬及補(bǔ)償進(jìn)行重新判定。也就是說(shuō)，即便財(cái)產(chǎn)約定已公證甚至房屋已過(guò)戶，法院也有權(quán)依據(jù)實(shí)際情況重新分割房產(chǎn)，這讓夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證的效力受到前所未有的沖擊。過(guò)去，憑借約定公證和變更登記往往能讓財(cái)產(chǎn)歸屬塵埃落定。如今，法院不再受其絕對(duì)約束。

二是在于夫妻間房產(chǎn)給予行為的法律性質(zhì)進(jìn)行了調(diào)整。與以往司法實(shí)踐不同，《解釋二》第五條采用的表述為“夫妻間給予房屋”而非“贈(zèng)與房屋”，將夫妻間的房產(chǎn)更名或加名行為適用規(guī)則與普通贈(zèng)與合同規(guī)則相區(qū)分。這一調(diào)整體現(xiàn)了夫妻間財(cái)產(chǎn)給予行為是以婚姻關(guān)系的建立和存續(xù)為基礎(chǔ)的，不能機(jī)械套用一般的市場(chǎng)交易規(guī)則。新規(guī)弱化了依據(jù)財(cái)產(chǎn)約定公證一刀切式的房屋分配，以綜合貢獻(xiàn)程度來(lái)匹配財(cái)產(chǎn)分配。

三在于公證模式本身的局限性。解釋二第五條強(qiáng)調(diào) “給予目的” 的重要性，但夫妻間房產(chǎn)給予行為常摻雜復(fù)雜情感因素。如一方為了維系婚姻、換取對(duì)方忠誠(chéng)而贈(zèng)與房產(chǎn)，或一方以加名作為結(jié)婚條件等。公證機(jī)構(gòu)雖會(huì)詢問(wèn)給予目的，但難以完全探究當(dāng)事人內(nèi)心真實(shí)意思。一旦婚姻出現(xiàn)問(wèn)題，當(dāng)事人可能以“給予目的未實(shí)現(xiàn)”為由，要求重新分配房產(chǎn)，導(dǎo)致公證的效力在“給予目的”的考量下變得不穩(wěn)定。

以往根據(jù)民法典658條，經(jīng)過(guò)公證的贈(zèng)與協(xié)議不可撤銷，在公證機(jī)構(gòu)受理中，也不會(huì)特別考慮夫妻綜合貢獻(xiàn)程度。而新規(guī)出臺(tái)后，即使贈(zèng)與協(xié)議經(jīng)過(guò)公證，如果綜合考慮上述因素，財(cái)產(chǎn)約定中涉及的房產(chǎn)也有被重新分割的可能性。

舉個(gè)例子。小張和小李婚前達(dá)成約定，在雙方登記結(jié)婚后，小張要將名下房產(chǎn)過(guò)戶給小李，同時(shí)辦理了財(cái)產(chǎn)約定公證。小張婚后按照約定將房屋過(guò)戶給了小李，結(jié)果小李不久就提出離婚，小張要求小李返還房屋。

這種情況下，小張的過(guò)戶行為顯然是以建立、維持婚姻關(guān)系的長(zhǎng)久穩(wěn)定并期望共同享有房產(chǎn)居住價(jià)值為基礎(chǔ)的。在此前，處理這類情況沒(méi)有明確依據(jù)，現(xiàn)在依據(jù)《解釋二》第五條第二款可以認(rèn)定房屋仍歸小張所有。因?yàn)殡p方婚姻存續(xù)時(shí)間過(guò)短且小張無(wú)重大過(guò)錯(cuò)，因此即便雙方的財(cái)產(chǎn)約定經(jīng)過(guò)公證，也只能提升小李得到房屋補(bǔ)償?shù)目赡苄裕荒芡耆罁?jù)約定內(nèi)容判決房屋歸屬小李。

綜上可知，即使經(jīng)過(guò)公證的夫妻財(cái)產(chǎn)約定，也無(wú)法完全避免被撤銷的風(fēng)險(xiǎn)。即使房產(chǎn)已完成轉(zhuǎn)移登記，法院仍可根據(jù)婚姻關(guān)系的實(shí)際情況重新分割房產(chǎn)。

那么新規(guī)下，夫妻財(cái)產(chǎn)約定公證還有用嗎？蔡律師認(rèn)為，公證并非就此被完全架空。公證的核心功能并不在于完全保證財(cái)產(chǎn)分配的結(jié)果，而在于審查當(dāng)事人財(cái)產(chǎn)給予的真實(shí)意思，確保法律行為的公平性與合法性。現(xiàn)新規(guī)既然明確了財(cái)產(chǎn)分配的考察因素，公證機(jī)構(gòu)可從該方向進(jìn)行機(jī)制優(yōu)化，在辦理公證時(shí)充分告知雙方的行為后果，固定雙方的意思表示，避免一方因陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)處分財(cái)產(chǎn)繼而遭受損失。而普通人可以做的，則是在公證前對(duì)財(cái)產(chǎn)約定的具體條款進(jìn)行調(diào)整，如明確給予目的是否以婚姻存續(xù)為前提、預(yù)設(shè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，婚姻解除時(shí)一方可收回房產(chǎn)等。具體應(yīng)如何調(diào)整，我們后文再作詳細(xì)討論。

相關(guān)法規(guī)原文：

清官難斷家務(wù)事，家庭內(nèi)部糾紛很難說(shuō)哪方就占全理了。楊老太送給老二家一套房，條件就是要老二家照顧其飲食起居，這要求其實(shí)挺合理。但從老二角度考慮，其在自身患癌的情況下，仍然努力盡到了贍養(yǎng)義務(wù)。因?yàn)橐疹檶O女，提出讓楊老太一起搬家繼續(xù)照顧的說(shuō)法其實(shí)也不算過(guò)分。而站在楊老太立場(chǎng)，其已經(jīng)八十多歲高齡，自然是一動(dòng)不如一靜，希望繼續(xù)住在自己的房子更穩(wěn)定，而自己已經(jīng)給了二兒子一家一套房作為照顧的補(bǔ)償，不愿意搬家亦屬正常。兩方說(shuō)法其實(shí)都沒(méi)有問(wèn)題，但二兒子后續(xù)沒(méi)有履行照顧義務(wù)也是客觀事實(shí)。老二其實(shí)還不錯(cuò)，搬離之后還另外給楊老太30萬(wàn)元。正因如此法院最終綜合全案情況酌情支持撤銷50%份額。

當(dāng)然，楊老太訴訟中死亡，這個(gè)細(xì)節(jié)應(yīng)該間接影響了判決結(jié)果。畢竟楊老太去世后，無(wú)論撤銷多少份額，案件最終都轉(zhuǎn)化為三兄弟之間的份額分割，已不涉及老年人合法權(quán)益保護(hù)問(wèn)題。如果楊老太還在世，并且強(qiáng)烈表示二兒子不孝順要求要求全部撤銷，判決則可能有所不同。要不然二兒子關(guān)于楊老太要求“辭職照顧”的說(shuō)法，楊老太如否認(rèn)的，法院不一定會(huì)認(rèn)可。

從整個(gè)案件過(guò)程看，二兒子搬離后半年楊老太起訴，過(guò)后不久楊老太就因病過(guò)世了。二兒子一家相當(dāng)于不到半年時(shí)間就損失了半套房，也挺可惜的。這樣來(lái)看，或許當(dāng)初老二請(qǐng)保姆接送、照顧孫女，自己居住在家照顧母親才更符合孝道，也更具經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。

設(shè)若你站在老二家立場(chǎng)，又該如何妥善處理呢？敢問(wèn)各位讀者，歡迎留言指點(diǎn)。

案情簡(jiǎn)介：

楊老太與老伴有三個(gè)兒子。2018年老伴去世后，共有房屋由楊老太單獨(dú)繼承。2021年，考慮到自己年事已高需要人照料，楊老太與居住在同一棟樓的二兒子及其子簽訂贈(zèng)與協(xié)議，約定楊老太自愿將其名下大興區(qū)房屋贈(zèng)與二人，但楊老太繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住生活，二人需照顧楊老太的飲食起居，保障其生活水平及生活質(zhì)量不降低，承擔(dān)其醫(yī)療費(fèi)、生活費(fèi)、護(hù)理費(fèi)等一切開(kāi)銷，否則楊老太有權(quán)撤銷該贈(zèng)與。協(xié)議簽訂后，二兒子查出身患癌癥，房屋登記到其子一人名下。

此后兩年多時(shí)間里，楊老太飲食起居均由二兒子一家照料。后二兒子一家欲搬至東城區(qū)居住，便向楊老太提出在東城區(qū)為她租住房屋繼續(xù)進(jìn)行照顧。但楊老太認(rèn)為，自己已經(jīng)80多歲，需要長(zhǎng)期穩(wěn)定的居所，遂拒絕了租房的提議。雙方多次協(xié)商未果，二兒子一家給楊老太留下30萬(wàn)元后，搬至東城區(qū)居住。不久后，楊老太搬去與小兒子共同居住。

半年后，楊老太將二兒子及其子訴至法院，以二人未依照協(xié)議約定履行照顧自己的義務(wù)為由，要求撤銷對(duì)二人的贈(zèng)與。起訴后不久，楊老太因病去世。其另外二子作為楊老太的法定繼承人，申請(qǐng)作為原告參加訴訟，法院依法追加二人為原告。

庭審中，二兒子表示，其一直在盡心盡力照顧楊老太的生活起居、就醫(yī)看病，即使自身身患癌癥，也未懈怠。孫女到了上學(xué)的年紀(jì)，兒子夫妻倆都在上班，也需要老人的幫助。為了解決問(wèn)題，其向楊老太提出雇傭保姆照顧或?yàn)槠渥庾》课荩獾骄芙^。楊老太提出讓其子辭職、一家專職照顧，該要求不考慮現(xiàn)實(shí)情況，超出合理預(yù)期。

法院觀點(diǎn)

法院審理后認(rèn)為，贈(zèng)與附義務(wù)的，受贈(zèng)人應(yīng)當(dāng)按照約定履行義務(wù)。不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與。本案中，楊老太與二兒子及其子簽訂的贈(zèng)與合同，將案涉房產(chǎn)贈(zèng)與二人，同時(shí)約定了二人對(duì)楊老太的扶養(yǎng)義務(wù)。二兒子及其子在協(xié)議簽訂后的兩年多時(shí)間里與楊老太相鄰生活并進(jìn)行贍養(yǎng)照顧。后二人因生活所需，提出租住房屋以便照料等方案，被楊老太拒絕，二人遂搬離，未再依約履行義務(wù)，故楊老太有權(quán)行使撤銷權(quán)。但在合同履行中，楊老太提出讓孫子辭職、一家專門照顧她等贍養(yǎng)要求，已超出合理可行的范圍，且孫子仍多次陪同楊老太就醫(yī)。此外，二兒子及其子負(fù)有約定的義務(wù)并不排斥其他子女對(duì)楊老太進(jìn)行贍養(yǎng)，也不排斥楊老太按照自主意愿生活。綜合考慮上述情況，法院判決部分撤銷楊老太與二人簽訂的贈(zèng)與協(xié)議中對(duì)房屋50%份額的贈(zèng)與。目前該判決已生效。

索引案例：人民法院報(bào)2025年4月15日第03版