面對一片狼藉，明確責任歸屬是后續維權的關鍵。而要確定責任主體，核心就在于查明堵塞的具體位置和原因。

情況一：堵塞發生在小區公共主下水管道，那么責任主體通常是物業公司。常見堵塞情形有堵塞點位于地下室、一樓底部或室外，或者多個樓層同時出現返水現象。這部分管道屬于全體業主共有，物業公司負有定期檢查、疏通和維護公共管道的法定義務。

參考案例：物業服務人對于共用排水管道負有管理維護責任，因管理維護不力給業主造成損失的，應當承擔賠償責任。本案中，被上訴人房屋外部管道發生堵塞導致廚房管道返水，造成財產損失。因發生堵塞管道為室外排水管道，屬于業主共用管道，應屬建筑物共有部分，應當由上訴人進行管理、疏通、維護，現因上訴人未盡到上述義務，應對被上訴人的損失承擔賠償責任。——(2023)陜06民終1805號

情況二：堵塞僅發生在業主家的分支管道內，并且返水只影響該業主自家，那么責任應由業主自行承擔。這段管道是業主的專有部分，業主有責任合理使用并保持其暢通，避免將易堵塞物品倒入下水管道。

參考案例：本次事故漏水部位屬于業主的專有部分，由業主享有占有、使用、收益和處分的權利，亦應由業主自行承擔相應的管理義務和管理責任。在本案中，原告未盡到相應的管理義務，應由其自行承擔因戶內漏水所導致的損失。——(2016)湘0121民初4834號

情況三：樓上住戶不當使用下水管道，使得主管道堆積導致堵塞返水，堵塞位置之上的業主應承擔疏通責任。若無法確定究竟是哪一戶使用不當的，那么共用該段堵塞管道的樓上住戶可能需要共同承擔連帶賠償責任，除非個別住戶能證明自己在事發時段未使用或并未不當使用管道。同時，即使堵塞物是樓上住戶造成，如果物業公司無法證明其已經履行了定期維護職責，也可能因其管理疏忽而需要承擔部分責任。

參考案例：對于小區業主來說，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。由于使用該管道的任一業主都有造成該管道堵塞的可能，無法確定堵塞排水主管道異物的直接來源，亦無法查明造成排水主管道堵塞的具體責任人，無法確定責任比例，故對于原告的損失，應當由樓上各業主共同平均分擔責任。——(2022)新2302民初754號

情況四：若由于施工質量存在缺陷導致管道本身存在問題而發生堵塞的，若仍在保修期內則應由開發商或施工單位擔責。但需要專業鑒定報告證明，因此舉證難度及成本較大。

參考案例：在保修期內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。《建設工程質量管理條例》第四十條規定，給排水管道的最低保修期限為2年。案涉房屋在發生給水管漏水時雖然已超過2年的保修期，但漏水的給水管預埋在原告與第三人房屋中間的樓板中，且漏水方向為斜上方，可以排除原告與第三人人為原因造成。給水管道的施工未有按設計和施工圖紙的要求預留孔洞或預埋套管，且原、被告雙方均未對水管本身的質量問題提出異議，因此，管道破裂系由于施工原因導致具有高度的可能性。依據高度蓋然性原則，本院對該事實予以確認。案涉給水管道漏水的結果雖然發生在房屋保修期屆滿后，但該質量缺陷在保修期屆滿前既已存在，只是由于1701室房屋未有實際使用而未有顯現，因此，應當認定給水管道漏水屬于保修期內發生的質量問題，被告應當履行保修責任，并對由此造成的損失亦承擔賠償責任。——(2021)蘇0707民初7229號

北京市第一中級人民法院（2023）京01民終2319號判決書體現了當下司法實踐中的主流觀點。案件中，夫妻雙方簽訂的《離婚協議》明確約定“女兒上大學的費用由男方承擔”。二審法院認為：男方作為完全民事行為能力人，在明確知曉夫妻財產分割安排的基礎上，仍自愿承擔女兒在國外上大學的費用，男方應當依約承擔給付義務，這不僅符合相應法律規定，也符合誠信的社會主義核心價值觀。這一判決結果體現了當前法院對該問題的裁判邏輯，即只要離婚協議是雙方真實意思表示，且不違反法律強制性規定，就應當遵循“有約定從約定”的原則，認定協議合法有效。

法院為何普遍持此觀點？一方面，離婚協議是夫妻雙方在平等自愿的基礎上簽訂的，充分體現了雙方的意思自治。只要協議內容不違反法律的強制性規定，就理應得到尊重和切實履行；另一方面，雖然法律明確規定父母對未成年子女或“不能獨立生活的成年子女”負有法定撫養義務，但并沒有禁止父母通過協議約定超出法定范圍的撫養義務。這種約定實際上是雙方對自身權利義務的自主處分，理應具備法律效力。再者，從保護子女權益的角度出發，支持此類約定的履行，有助于保障子女在成年后接受高等教育的權利，最大程度減少離婚對子女成長造成的不利影響。此外，離婚協議往往是一攬子協議，各項約定之間存在著緊密的牽連性，既涉及財產問題，也關乎身份問題，不能孤立地看待某一項約定，而應當從整體上考量協議的效力。

不過，在司法實踐中也存在少數支持不履行或不完全履行離婚協議中關于成年子女撫養費約定的特殊情形。例如廣東省廣州市黃埔區人民法院（2023）粵0112民初1775號判決書中，法院認為離婚協議中“胡某2國際高中以及海外留學費用和生活費由男方負擔”中的“海外留學”應理解為胡某2讀大學本科期間，原告要求被告支付其墊付的女兒研究生學費及生活費的請求，因胡某2已成年且具備獨立生活能力，協議約定不明，未與被告協商等原因，法院不予支持。吉林省松原市寧江區人民法院（2022）吉0702民初551號判決書中，法院考慮到被告高某2身患疾病且收入有限，基礎情況發生變化，對原告成年之后的就讀費用不予支持。除上述情況外，若支付方經濟狀況顯著惡化，如身患重病、再婚生育多個子女、負債累累等，繼續履約會導致其生活困難的，法院可能會減免或免除部分費用。若子女選擇的教育方式未與支付方協商，且費用顯著超出合理水平，法院可能認為不符合協議預期，不支持全額支付。若協議對費用范圍、支付方式等約定模糊，法院可能作限制性解釋，不支持超出通常理解范圍的費用主張。

綜上所述，離婚協議中關于子女成年后大學學費等費用的約定，在多數情況下是具有法律效力的，可申請強制執行，但也存在一些例外情形。蔡律師在此提醒大家，在訂立離婚協議時，務必明確費用的范圍、支付方式、期限等內容，確保協議條款清晰、具體。同時，也要充分考慮自身的經濟能力以及未來可能發生的變化，避免后續產生不必要的糾紛，保障子女的合法權益和雙方的正當利益。

講座伊始，李秋云律師以三個案例作為導入，通過介紹法定監護與意定監護的區別，指出傳統法定監護制度的痛點，用通俗易懂的語言生動闡釋了意定監護的優勢與重要性。同時，李律師結合《民法典》的規定介紹了意定監護的內涵、包括“高齡獨居老人”“非傳統家庭結構”“特殊需求群體”在內的意定監護適用人群以及意定監護人的職責，并圍繞意定監護的設立步驟展開說明，詳細介紹了選擇監護人、簽訂書面意定監護協議、公證等各環節的注意事項，以及意定監護設立全流程所能提供的定制化意定監護法律服務。

王先生婚內出軌，妻子張女士起訴離婚未獲支持。為挽回婚姻，雙方簽訂《婚后財產協議》，約定：王先生將二人婚后購買但未交房的某處房產歸張女士個人所有；若王先生日后無重大過錯，張女士不得再提離婚。誰想協議簽訂不久后，雙方徹底分居。張女士二訴離婚，王先生以案涉協議約定不準離婚為由，認為該協議違背社會公德應屬無效，拒絕履約。

我國實行婚姻自由的婚姻制度，限制他人離婚自由權利的條款應屬無效，這已經是約定俗成的裁判規則了。但部分條款的無效并不導致整個協議的無效，且該房屬于夫妻共同財產，故該協議屬于夫妻之間對于共有財產的分配約定，而不屬于一方對于另一方的贈與，不因房產未過戶而失效，據此法院認為王先生應該繼續履約。

這個案子判決單看還是很常規的，但我們可以結合《婚姻家庭編司法解釋（二）》第五條來分析。司法解釋二第五條的核心在于處理夫妻給與房產的處理，適用案例我們先前的文章已經都有討論。由于本案發生在新規施行之前，因此法院從房產性質屬于共同財產出發，認定案涉協議為夫妻對共同財產的分割約定，故王先生必須履約。那么假若本案發生在新規施行之后，判決是否會有所變化呢？

司法解釋二第五條將征求意見稿的“贈與”改為“給與”，模糊了行為性質，約束范圍也因此擴大。在夫妻財產協議中約定“某房產歸一方個人所有”，到底算不算新規限制的“給與”行為？還是僅僅屬于夫妻內部的財產分割約定？如果未來法院傾向于對“給與”做擴大解釋，那么很多夫妻財產協議中關于房產歸屬的約定都將納入第五條的約束范圍。即使協議有效，不論房產是否過戶，在離婚時，給與方就可能依據第五條反悔，法院需要根據婚后綜合因素來判定房產歸屬。按現有判決來說，若給與方無重大過錯，且為主要出資人，通常房產都會歸還于給與方所有，只是需要給另一方一定補償。

假設這個案子發生在司法解釋二生效后，王先生可能會援引第五條抗辯，法院就需要判斷，這個協議性質是“給與”還是“共同財產分割”。如果是后者，可能不受第五條約束，王先生仍需過戶；如果被認定為“給與”，則法院需要權衡婚姻持續時間、王先生過錯、二人出資情況以及協議目的是為了維持婚姻但最終失敗等綜合因素，來決定房產歸屬，結果存在不確定性。

當然，新規并不是對夫妻財產約定效力的否定，而是由于新規解釋空間及法官自由裁量權的擴大，給該類案例的判決帶來了新的變數。由于當前暫未有較為明晰統一的裁判規則與裁量尺度，因此蔡律師建議夫妻簽訂財產約定時，需要用詞更準確、更謹慎，確認是共同財產分割還是單方財產贈與，是婚前購買還是婚后購買，是共同共有還是按份共有。當然，涉及重大財產的夫妻協議最好還是先找專業家事律師咨詢后決定。

二審法院觀點：

夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。本案中，上訴人與被上訴人于2016年8月1日簽訂的《婚后財產協議書》第三條因違反我國婚姻法律基本原則而應認定為無效，但該條款并不影響其它條款的法律效力，雙方約定的其它條款仍應認定為有效。上訴人主張該協議應以雙方產生過錯或離婚為生效要件，無事實和法律依據，本院不予采信。上訴人與被上訴人雙方簽訂的《婚后財產協議書》第二條關于夫妻婚后財產約定合法有效，雙方均應按約定履行各自的義務。上訴人主張該協議第二條第二款屬于可撤銷內容，未提交證據證實，本院不予支持。本案訴爭房屋系雙方當事人婚后購買，本屬于夫妻共同財產，該共同財產依法應為一審判決認定的共同共有，而非按份共有，上訴人主張協議約定系其將屬于自己的一半贈予被上訴人，因該房屋未進行產權登記而無法履行協議約定內容，于法無據，本院不予支持。綜上所述，高*的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。

案例索引：(2018)冀01民終8814號，以上均為化名。

來源 | 綜合《福建日報》

本案裁判要旨為：1.商品房出賣人逾期交付房屋，且案涉商品房建設已停工、短期內無交付可能性，買受人購買商品房以及為購買房屋而貸款的合同目的均無法實現。為一攬子解決爭議，保證裁判的統一性，買受人主張在同一案件中一并解除商品房買賣合同和商品房擔保貸款合同的，人民法院應予支持。

2.合同解除后應當充分考慮貸款購買商品房商業模式下商品房買賣合同和擔保貸款合同之間的密切聯系、合同主體的締約地位及當事人權利義務的平衡等因素，由商品房出賣人承擔已收受的購房貸款、購房款本金及利息的返還責任。

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案例全文：【人民法院案例庫】最高人民法院 2025年7月7日發布

陸某、張某千訴鹽城融某置業有限公司、某銀行股份有限公司鹽城分行房屋買賣合同糾紛案——開發商不能交房致使商品房買賣合同及擔保貸款合同被解除時的責任承擔

入庫編號：2025-07-2-091-001

基本案情

原告陸某、張某千訴稱：2021年12月22日，陸某與被告鹽城融某置業有限公司（以下簡稱融某置業公司）簽訂房屋認購合同。12月31日,雙方簽訂《商品房買賣合同》(預售版)，合同約定商品房總購房款為人民幣1183680元（幣種下同），首付款433680元，剩余房款75萬元，由融某置業公司指定陸某、張某千向某銀行股份有限公司鹽城分行（以下簡稱某銀行鹽城分行）貸款，以按揭方式支付房款。合同簽訂后，陸某、張某千向融某置業公司支付首付款433680元。2022年2月21日，陸某、張某千、融某置業公司與某銀行鹽城分行簽署《個人購房借款/擔保合同 》，約定陸某、張某千作為借款人向某銀行鹽城分行借款75萬元用于支付房款，融某置業公司作為保證人承擔擔保責任。3月23日，該筆借款由某銀行鹽城分行轉入融某置業公司賬戶。陸某、張某千按月償還按揭貸款，截至2024年3月26日已支付貸款本金及利息190430.39元，但融某置業公司仍未按合同約定履行交房義務，逾期交房已超過4個月，融某置業公司稱已無法向陸某、張某千交付房屋。故原告陸某、張某千訴至法院,請求判令：1.解除原告陸某、張某千與被告融某置業公司簽訂的《房屋認購合同》《商品房買賣合同》(預售版)以及原告陸某、張某千與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》；2.被告融某置業公司返還某銀行鹽城分行剩余銀行貸款本金及利息，原告陸某、張某千不承擔返還剩余貸款本息的責任；3.被告融某置業公司返還原告陸某、張某千首付款433680元及利息；4.被告融某置業公司向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；5.被告融某置業公司向原告陸某、張某千支付已還銀行貸款及利息190430.39元。

被告融某置業公司辯稱：案涉住宅項目停工，在短期內無法向陸某、張某千交付。2023年融某置業公司已主動向陸某、張某千提出解除合同，并退還購房款，但陸某、張某千拒絕，故由此產生的貸款利息應當由陸某、張某千自行承擔，同時融某置業公司不應當承擔合同約定的逾期交付違約金。

被告某銀行鹽城分行辯稱：銀行是無過錯方，不應承擔超過合同約定的風險責任，有權要求借款人和合同擔保人償還剩余貸款本息。

法院經審理查明：2021年12月22日，陸某與融某置業公司簽訂《房屋認購合同》，約定由陸某預定融某置業公司開發銷售的某小區8幢***號房商品房一套，優惠后實際總房款1183680元。陸某向融某置業公司支付定金2萬元作為立約擔保，雙方簽訂《商品房買賣合同》后自動轉為房款。12月31日，融某置業公司與陸某、張某千簽訂《商品房買賣合同》（預售版），合同約定：“某小區8幢***室，總價款為人民幣1183680元，按照建筑面積計算，該商品房單價為12000元/㎡……第十一條：交付時間和手續。出賣人應當在2023年12月30日前向買受人交付該商品房。出賣人應當在交付日期屆滿前10日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。第十二條：逾期交付責任。1.逾期在30日之內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之0.5的違約金。2.逾期超過30日后，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內返還買受人已付全部房款（含已付貸款部分)。出賣人按照全部房價款1%向買受人支付違約金?…… ”

2022年2月8日，融某置業公司向陸某、張某千開具433680元增值稅普通發票，發票載明系某小區預收購房款。2月21日，陸某（借款人）與某銀行鹽城分行簽訂《個人購房借款/擔保合同》，合同載明：“貸款人根據借款人的申請，同意向其發放個人一手住房購置貸款，金額為75萬元。合同項下貸款用于購買某小區8幢***室，貸款期限為120個月，實際放款日與到期日以借款憑證為準……”張某千作為共同借款人簽字，融某置業公司作為保證人簽字蓋章。

2022年4月20日至2024年3月26日，陸某已向某銀行鹽城分行支付個人一手住房購置貸款本金及利息合計190430.39元。陸某、張某千起訴時,案涉商品房建設工程已停工數月，短期內無復工可能性。

江蘇省鹽城市亭湖區人民法院于2024年6月24日作出（2024）蘇0902民初3226號民事判決：一、原告陸某與被告融某置業公司簽訂的《房屋認購合同》于2024年5月30日解除；原告陸某、張某千與被告融某置業公司簽訂的《商品房買賣合同》（預售版）于2024年5月30日解除；二 、原告陸某與被告某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》于 2024年5月30日解除；三、被告融某置業公司于判決生效之日起十日內返還某銀行鹽城分行剩余貸款本金及利息；四、被告融某置業公司于判決生效后十日內向原告陸某、張某千支付購房首付款433680元及利息（以433680元為基數，自2022年2月8日起至實際給付之日止，按照同期全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率計算）；五、被告融某置業公司于判決生效后十日內向原告陸某、張某千支付已還2022年4月20日至2024年3月26日某銀行鹽城分行貸款本金及利息190427.08元；六、被告融某置業公司于判決生效后十日內向原告陸某、張某千支付違約金11836.8元；七、駁回原告陸某、張某千的其他訴訟請求。

宣判后,某銀行鹽城分行不服，提起上訴。

江蘇省鹽城市中級人民法院于2024年10月30日作出（2024）蘇09民終4784號民事判決：駁回上訴，維持原判。

裁判理由

本案的爭議焦點有三：一是案涉商品房買賣合同應否解除；二是案涉商品房擔保貸款合同應否一并解除；三是案涉合同解除的法律后果應如何確定。

一、關于案涉商品房買賣合同應否解除

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：……（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的……”在商品房建設工程長時間停工，商品房出賣人逾期交付房屋且短期內無交付房屋可能性的情況下,商品房買賣合同目的已無法實現，買受人有權主張解除合同。本案中,根據商品房買賣雙方的合同約定，融某置業公司應于2023年12月30日前向陸某、張某千交付房屋，但該房屋于2024年4月15日訴訟發生時尚未建成交付，且案涉商品房建設工程已經長時間停工，在短期內無交付可能性，陸某、張某千作為守約方有權解除《房屋認購合同》及《商品房買賣合同》。

二、關于案涉商品房擔保貸款合同應否一并解除

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第二十條規定：“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。”據此，商品房買賣合同與擔保貸款合同系相互獨立但又緊密聯系，兩份合同構成一個完整的商品房買賣交易整體。商品房買賣合同解除后，購房人訂立商品房擔保貸款合同的合同目的不復存在，此時繼續要求購房人履行商品房擔保貸款合同，對購房人不公平。商品房買賣合同被解除后，商品房擔保貸款合同糾紛往往相伴而生，為一攬子解決爭議，保證裁判的統一性，根據當事人訴請，人民法院應將商品房買賣合同糾紛與擔保貸款合同糾紛納入同一案件中予以解決本案中，在商品房買賣合同解除的情況下，商品房擔保貸款合同的目的已無法實現，應當一并解除，故對陸某、張某千主張解除與某銀行鹽城分行簽訂的《個人購房借款/擔保合同》的訴訟請求依法予以支持。

三、關于案涉合同解除的法律后果應如何確定

《解釋》第二十一條第二款規定：“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”據此，合同解除后，商品房出賣人應按約將購房首付款和已支付的貸款本息返還給買受人并賠償買受人支付首付款所產生的利息損失，同時承擔剩余貸款本金及利息的返還責任。本案中，《商品房買賣合同》《個人購房借款/擔保合同》解除系因融某置業公司不能按期交付房屋所致，故融某置業公司應當向購房人返還已收受的購房款、已支付的貸款本息,并承擔賠償購房人支付購房款的利息損失及逾期交房的違約責任。關于剩余貸款的返還責任，在購房人對合同解除并無過錯且未能實際取得房屋，而出賣人既未交付房屋，又長期占有貸款本金的情況下，仍要求購房人對剩余貸款承擔返還責任，權利義務明顯失衡，故應當由商品房出賣人融某置業公司向某銀行鹽城分行承擔剩余貸款的返還責任。

綜上，法院依法判決解除案涉商品房買賣合同和擔保貸款合同，并判令融某置業公司承擔已收受購房款本金、貸款及相關利息的返還責任。

關聯索引

《中華人民共和國民法典》第565條、第566條、第577條、第585條

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號，2020年修正）第20條、第21條

一審：江蘇省鹽城市亭湖區人民法院（2024）蘇0902民初3226號民事判決（2024年6月24日）

二審：江蘇省鹽城市中級人民法院（2024）蘇09民終4784號民事判決（2024年10月30日）